【賃貸管理】賃貸オーナー向け！インスペクションとは？定着状況やその後を解説します【イエカレ】

インスペクション(建物状況調査)についておさらい

まず初めに「インスペクションとは何か？」についてのおさらいをします。
インスペクションとは既存住宅(中古住宅)の建物状況調査のことです。
国に登録された「既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士」が、目視や計測等によって行う簡易な建物状況調査のことを指します。この登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士は【既存住宅状況調査技術者】もしくは【インスペクター】と呼ばれています。

インスペクションでは主に、既存住宅の基礎や外壁等の部位ごとに生じているひび割れや、雨漏り等の劣化・不具合の有無等を調査することが通常です。目視による調査が中心で、場合によってはレーザー距離計やデジタル水平器等の一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・打診、作動確認等も実施します。

なぜこのような制度ができたかと言いますと「中古住宅の流通促進」を促すためでした。実は、日本は海外に比べると中古住宅の流通割合が少なく、せっかくの建物資産(ストック)が生かされていない状況が問題となっていました。中古住宅の流通が少ない理由として「消費者(買主や借主)が住宅の質を把握しにくい」状況にあることが挙げられます。そうした背景もあったことから「インスペクションを行えば、一般消費者でも建物の状況を把握した上で取引を行うことができ、中古住宅市場は活性化するのではないか！」と期待されたわけです。

近年は新築住宅が高過ぎることから、多くの人が中古住宅市場に流れることで中古市場は活発化しています。ただ、このインスペクションの導入によって中古住宅市場が活発化したかは、実は今のところ定量評価が十分でなく残念ながら定かではありません。中古住宅市場におけるインスペクションの効果への評価が下されるのはまだ当分先になることが憂慮されます。

賃貸仲介における重説の義務化と問題点

上述した通り、2018年4月に宅地建物取引業法が改正されたことで、賃貸物件の重要事項説明においてもインスペクションの実施状況の説明が義務化されるようになりました。不動産取引においては、重要事項説明での説明は、売買のみならず、賃貸物件でも行わなければなりませんが、ここでは賃貸オーナー様に是非知っておいて頂きたい内容をご説明します。

賃貸仲介の重要事項説明で説明される内容は「インスペクションの実施状況の有無」と「インスペクションの調査結果の概要」です。インスペクションでは、調査の結果、合格や不合格といった判定が出されるため、調査結果の概要も説明されることになります。ただよく勘違いされているのですが、インスペクションで義務があるのは「不動産会社の説明義務」です。売主や貸主にインスペクションを実施する義務はないのです。

実は、売主や貸主がインスペクションを実施をしていなくても、不動産会社が購入希望者や入居希望者への重要事項説明時に「実施はしていない」と説明がされるだけで、売主や貸主に特に罰則ペナルティは何もありません。また、説明がされるインスペクションは「実施後1年を経過していないものに限る」という期間の定めもあります。

例えば、重要事項説明時に、半年前に実施されたインスペクションであれば「実施している」と説明がされますが、2年前にインスペクションを実施していた場合は、結果として「実施していない」と説明がされることになるわけです。実施はしていたけど1年以内ではないので「期限切れ」という意味合いになるわけです。「えっ！そうなの？」と思われえる方もいらっしゃるかと思いますが、この期間の定めがある理由は、建物は築年数の経過によって経年劣化していくということで、1年以上前に行われたインスペクションは「古い時点でのインスペクション」という扱いなってしまい意味がないとみなされてしまうのです。

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賃貸のインスペクションが殆ど定着しない理由

お察し頂けた方も多いかと思いますが、実は「この期間の定めが、貸主にインスペクションを実施する動機を下げる原因」になっていると考えられています。売買であれば売る直前に行うことが多いので一回だけのインスペクションで効果が出せます。しかしながら、賃貸物件は長期に渡り、借主が入れ替わる取引形態であるため、重要事項説明に有効なインスペクションにするには、極端な例かもしれませんが、入退去者が毎年発生すれば、毎年インスペクションを実施する必要が出てしまう可能性もあるわけです。毎年インスペクションを実施することは、費用対効果もさることながら、賃貸経営で少しでも利益を捻り出したいと思っている多くの賃貸オーナー様にとっては非現実的です。なぜなら「せっかく実施しても1年経てば無意味なものになる」からです。これでは確かに、貸主にとってみればインスペクションは積極的に実施しにくいものとなるでしょう。

なお、2018年に宅地建物取引業法が改正される以前に、民間の会社ではホームインスペクション等の名称で似たような建物調査が行われていました。宅地建物取引業法が対象としているインスペクションは「ホーム」という言葉は使われないため、ホームインスペクションというと調査内容が異なる可能性があります。宅地建物取引業法で重要事項説明の対象となるのは、あくまでも国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が行うインスペクション(建物状況調査)になります。

今後の見込み

残念ながら、2018年に宅地建物取引業法改正以降、賃貸のインスペクションに関する「定着状況」や「効果検証」がされた公的な調査資料は、現状では見当たりませんでした。 恐らく、ほとんど定着していないのではないでしょうか。しかし、売買のインスペクションに関しては、国土交通省が2019年にアンケート調査を行っていました。
出典：国土交通省「既存住宅状況調査の実施状況に関するアンケート調査結果」

その調査結果によると、売買においてインスペクションが実施された割合は全体のうちの4％程度と推定されていました。実施上の課題としては「制度がまだ認知されていない」と回答している事業者が74.8％もいた状況でした。

賃貸におけるインスペクションの場合、その関心度は、借主よりも買主の方が基本的には高いと考えられます。なぜなら借主にとっては住まいとする物件が自分の資産ではないからです。ただ借主は、物件を借りる前や入居期間中に「問題がない建物かどうか？」は気になる人もいるとは思います。一方、買主である賃貸オーナーは自分の資産であるため関心は高いと思われます。しかし、上述した改正後1年後に実施された国交省のアンケート結果を見れば、賃貸よりも関心度の高いと想定されていた売買において、インスペクションは殆ど認知がされておらず実施がされていなかった状況でした。さらに年数が経過した今、賃貸物件においてはなおさら、何も実施されていないことが容易に想像できます。

結論。今のところ、賃貸市場におけるインスペクションのニーズは低い（ない？）と思わざるを得ません。 今後に関しては、売買市場でこのインスペクションが十分に浸透するなら、改めて賃貸市場でもインスペクションが求められていくことがあるかもしれません。

まとめ

以上、現在の賃貸物件のインスペクションの状況について解説してみました。

インスペクションは、賃貸物件においても不動産会社が重要説明事項の際に借主に対して実施状況等を説明することが義務化されているのですが、本編で現状と背景を述べた通り、その実施状況は、残念ながら現状殆んどされていないと推定されます。賃貸オーナー様のなかで、賃貸経営上、気になるようであれば管理会社に入居希望者の反応を確認された上で、実施をした方が良さそうであればインスペクションを実施してみることをおすすめはしたいと思いますが...。

この制度改正の目的自体は決して悪いものではなかったとは思うのですが、賃貸市場では、賃貸オーナー様にとって現実的ではない側面があるため浸透が進んではいない状況だと思える結果でした。せっかくの制度が台無しにならない様に、浸透を阻害している問題点が早期に改善されることを期待したいですね。