【イエカレ】賃貸経営で気になる相続贈与税一体改正｜賃貸ニーズに与える影響はあるのか

1.相続贈与税一体改正を分かりやすく解説

今回の相続贈与税一体改正の特徴は、分かりやすくいうと「暦年贈与は使いにくくなったが、相続時精算課税は使いやすくなった」という内容です。

この章では、相続贈与税一体改正について解説します。

1-1.いつから始まる？

令和5年度(2023年度)税制改正で行われる相続贈与税一体改正は、「2024年(令和6年)1月1日」より開始されます。

2024年1月1日以降に贈与により取得する財産にかかる相続税または贈与税について新制度が適用されるということです。暦年贈与を利用して財産を移転したい人は、2023年中に実行した方が有利といえます。

1-2.暦年贈与は廃止されたわけではない

少し前の令和3年(2021年)度税制改正大綱において、生前贈与の改正を示唆する内容が盛り込まれていたことから、「暦年贈与が廃止されるのでは？」という噂が流れていました。
新聞や雑誌で特集が組まれることもあったため、不安を感じていた方も多かったと思います。しかしながら、令和5年度税制改正においては、暦年贈与は廃止されていません。
年間110万円の贈与なら非課税という暦年贈与制度は、まだ今のところ存続しています。

令和5年度税制改正では、以下のような改正がなされました。

【改正ポイント】

例えば、毎年110万円ずつ子に贈与していたとして、死亡前3年以内の贈与の合計額が330万円となっている場合、従来であれば330万円を相続税の計算に組み込む必要がありました。しかしながら、改正後は7年前までさかのぼるため、670万円(＝110万円×7年－100万円)を組み込まなければなりません。

3年超7年以内の4年分は合計で440万円ですが、この間に関しては100万円の控除が認められます。よって、3年超7年以内は340万円(＝110万円×4年－100万円)、3年以内は330万円(＝110万円×3年)が加算されることになり、合計で670万円を相続税の計算に組み込む必要があるわけです。

1-3.相続時精算課税で基礎控除額が新設された

相続贈与税一体改は、アメとムチの改正内容となっており、「生前贈与加算が7年まで延長」されたことはムチですが、相続税精算課税制度はアメに相当する改正となっています。

相続税精算課税とは、生前に受けた贈与のうち、累計2,500万円まで贈与税がかからないという制度です。贈与税はかかりませんが、相続時に相続財産に組み込まれてしまうため、相続税対策効果は薄いとされていました。そのため、相続税精算課税は利用する人が少なかったというのが実情です。

従来の相続税精算課税では基礎控除という制度がなかったため、相続税精算課税を選択すると110万円以下の贈与であっても贈与税の申告が必要でした。しかしながら、2024年1月1日以降の相続税精算課税では、新たに年間110万円という基礎控除枠が新設されました。

新しく創設された相続税精算課税の年間110万円の基礎控除額部分に関しては、相続財産に加算し直す必要がないことになっています。しかも、相続税精算課税の年間110万円に関しては、死亡前7年分の加算ルールは適用されない点が特徴です。そのため、例えばたまたま死亡する7年前に相続時精算課税を選択し、毎年110万円ずつ贈与を行った場合、その贈与額は相続財産に組み込まれないということになります。つまり、相続時精算課税の年間110万円の基礎控除額部分については、贈与税も相続税も非課税になるということです。

相続税精算課税は、一度選択してしまうと暦年贈与に戻すことができないという点は従来と同じになります。ただ、新しい相続時精算課税に関しては、暦年贈与よりもメリットが出てくる部分もあることから、今後は相続時精算課税を選択する人が増えてくるものと予想されます。

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2.賃貸ニーズに与える影響

相続贈与税一体改正が賃貸ニーズにどのような影響を与えるかは、現在のところ何とも判断のしにくいところです。 今回の相続贈与税一体改では、「生前贈与加算が7年まで延長」された部分は相続税が強化された部分になります。

相続税が強化されると相続税対策をする人が増えるため、例えばアパート建築をする人が増えるでしょう。例えば2015年に相続税法が大幅に強化されたときは、現にアパートを建築する人が急増しました。

しかしながら、その後、金融庁がアパートの急増を懸念してアパートローンの融資を監視強化したことで、アパートの新規供給が抑えられたという経緯があります。
そのため、仮に相続贈与税一体改によってアパートが増えたとしても、供給量を抑え込む何らかの調整弁が働く可能性があるため、需給バランスが急速に崩れる可能性は低いといます。

しかも、今回の相続贈与税一体改は、2015年に行われた基礎控除額を減額する大改正と比べると影響の度合いは少ないです。よって、今回の相続贈与税一体改正は、良くも悪くも賃貸マーケットにはほとんど影響を与えることはないといえるでしょう。

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この記事について

（記事企画）イエカレ編集部　（記事監修）竹内 英二

(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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