不動産管理会社から提案される相続対策はこうみる

賃貸住宅新築は相続対策になる？

相続税は、亡くなった時の相続資産に対して課税される税金です。
マンション経営の際に金融機関などから借りた「借入金」があると、この資産を圧縮します。
他にいくつかの要因がありますが、資産＜借入金（負債）となると相続税がかからなくなります。
そのため、借入金の存在は相続税の削減に繋がる、ということが節税テクニックとして伝わりました。この傾向は、昨年2015年には相続税が改正され、事実上の増税となったことで更に強調されています。

実際に地主さんに話を聞くと、営業をかけてくる不動産管理会社は、「アパート建築の借入金で税金負担を軽減できる」と主張します。
特に相続税改正後は、これまでよりも課税額が高まることを伝え、営業の勢いも増しているようです。「相続対策にはアパート建築」といって、セミナーなどを開催する不動産管理会社も多いです。

長期修繕と相続対策の関係

賃貸マンションは「建物」です。建物は会計上、時間とともに価値が下がっていく「減価償却」の考え方が適用されます。
実際にも、雨や風などの外的要因をはじめ、入居者の居住による痙攣劣化により、建物は少しずつ古くなっていきます。
そして、これらに修繕が必要となった場合、その費用を負担するのは「賃貸オーナー」です。

長期修繕計画書は、あらかじめ「○年後にはどれくらいの出費が必要となるか」を予測したものです。筆者の勤めていた不動産管理会社でも、以下のような内容で構成していました。

○外壁のコーキング（タイルとタイルのあいだ）補修工事
○上水の点検、修理
○共有部分の補修

このような費用想定に対し、収支報告書の費用欄に「修繕積立金」を明記します。
毎年の収支の中から控除して積み立てることによって、不動産管理会社は長期修繕のことを視野にいれた、現実的な収支報告書を提案することができるのです。

この修繕積立金額を増やしておくと、築30年や40年、相続対策で大規模修繕などが必要となった場合に、引き継いだ次世代は修繕費の原資を持つことができます。
余裕を持って貯めておくことが大切です（修繕費は相続資産になる可能性もあります）。

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この記事のまとめ

今後、少子化等により賃貸経営には更なる工夫が必要となります。
相続対策として賃貸経営をする際も更なる注意が必要です。不動産会社が想定している「数字」が大切な賃貸経営にとって、修繕積立金などの費用計上は収支の悪化を招くため避けたいもの。
反対に賃貸アパート新築の際はその数字を明確化し、ともに賃貸経営を考えていく不動産管理会社を選び、信頼できるパートナーとしていきたいものです。