不動産管理会社から提案される相続対策はこうみる

賃貸住宅の提案時、不動産管理会社から相続対策としてのさまざまな提案がもたらされます。
相続対策として賃貸経営を行うことはメリットがある一方、付帯するデメリットもあります。
長期修繕計画についても解説しながら、相続対策との向き合い方をお伝えします。

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賃貸住宅新築は相続対策になる?

相続税は、亡くなった時の相続資産に対して課税をします。
マンション経営の際に金融機関などから借りた「借入金」があると、この資産を圧縮します。
他にいくつかの要因がありますが、資産<借入金(負債)となると相続税がかからなくなります。
そのため、借入金の存在は相続税の削減に繋がる、ということが節税テクニックとして伝わりました。
この傾向は、昨年2015年には相続税が改正され、事実上の増税となったことで更に強調されています。

実際に地主さんに話を聞くと、営業をかけてくる不動産管理会社は、「アパート建築の借入金で税金負担を軽減できる」と主張します。
特に相続税改正後は、これまでよりも課税額が高まることを伝え、営業の勢いも増しているようです。
「相続対策にはアパート建築」といって、セミナーなどを開催する不動産管理会社も多いです。

長期修繕と相続対策の関係

賃貸マンションは「建物」です。建物は会計上、時間とともに価値が下がっていく「減価償却」の考え方が適用されます。
実際にも、雨や風などの外的要因をはじめ、入居者の居住による痙攣劣化により、建物は少しずつ古くなっていきます。
そして、これらに修繕が必要となった場合、その費用を負担するのは「賃貸オーナー」です。

長期修繕計画書は、あらかじめ「○年後にはどれくらいの出費が必要となるか」を予測したものです。
筆者の勤めていた不動産管理会社でも、以下のような内容で構成していました。

○外壁のコーキング(タイルとタイルのあいだ)補修工事
○上水の点検、修理
○共有部分の補修

このような費用想定に対し、収支報告書の費用欄に「修繕積立金」を明記します。
毎年の収支の中から控除して積み立てることによって、不動産管理会社は長期修繕のことを視野にいれた、現実的な収支報告書を提案することができるのです。
この修繕積立金額を増やしておくと、築30年や40年、相続対策で大規模修繕などが必要となった場合に、引き継いだ次世代は修繕費の原資を持つことができます。
余裕を持って貯めておくことが大切です(修繕費は相続資産になる可能性もあります)。


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この記事のまとめ

今後、少子化等により賃貸経営には更なる工夫が必要となります。
相続対策として賃貸経営をする際も更なる注意が必要です。不動産会社が想定している「数字」が大切な賃貸経営にとって、修繕積立金などの費用計上は収支の悪化を招くため避けたいもの。
反対に賃貸アパート新築の際はその数字を明確化し、ともに賃貸経営を考えていく不動産管理会社を選び、信頼できるパートナーとしていきたいものです。

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