【イエカレ】民泊のリスクとは？不動産管理会社が教える運営の注意点と最新対策

民泊は不動産管理会社の業務になる？

近年、不動産オーナーや専門家のあいだで「今後の不動産業界を占うキー」といわれているものが民泊です。

民泊とは、ホテルや旅館ではない一般住宅で、主に外国から来日している方に有料で宿泊して貰う、今後発展が見込まれる潮流のことを指します。

特にAirbnb（エアービーアンドビー）というアメリカの民間会社が近年先進的に展開し、日本でもここ数年でとても活用する住宅所有者が多くなってきました。

これまでは東京都大田区などで行政による「許認可制」が動いていたものの、全国レベルでは法律面がグレーのまま「黙認」、宿泊費もオーナーごとに決める相場となっていました。

この民泊。これまではグレーの面からリスクの避けられないビジネスでしたが、2016年3月15日の日本経済新聞に、民泊の新法が設立する旨が報じられました。

民泊は既に存在する「旅館業法」に追加して許認可制とする流れなのですが、この法律では「住宅地にある民泊物件」は対象となりませんでした。

その代わり、2017年をめどに新法が制定され、不動産管理会社に登録制度を導入したうえで民泊物件として稼働できるといわれています。

この流れから今後の民泊は、「不動産管理会社にとって歓迎すべき状況」といわれています。 民泊の様子を注視してきた不動産管理会社が、今後新しいビジネスチャンスと判断し、新規参入の機運が高まると予想されています。

賃貸住宅の空室率リスクを軽減する民泊

これらの報道が示すように、全面的な解禁に向けての環境が整備されていく「民泊」は今後、賃貸住宅の経営にとって、「切り札」になる可能性が高いです。

前項でご紹介した既存の不動産管理会社のほかにも、新規で不動産管理会社を作り、新規参入するような話も聞こえてきています。

筆者は賃貸住宅のオーナー向けのコンサルティングを行っていますが、民泊には既存のアパートオーナーも強い期待を示しています。

特に今後の賃貸経営は人口減少にともなう「空き家」に悩むといわれており、賃貸住宅の空室率リスクに頭を悩ませているオーナーも多いです。 そのことを顕著に示すデータが、統計局の調査です。

賃貸住宅の空室率リスクとはなにか？

調査によると、平成25年の空き家率は約820万戸です。 総住宅数の13.5％にも達しています。調査後も全国的に空き家は増加傾向にあり、この次回の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道されるのは確実とされています。

そして、この約820万戸の、およそ半分が「賃貸アパート（賃貸マンション）の空室」ともいわれています。

不動産管理会社は、いかに空室を減らしているか、リスク回避のためさまざまな策を練っています。

民泊は、空室率に悩む賃貸オーナーやオーナーと交渉する不動産管理会社にとって「切り札」となるでしょう。

ただし、ノウハウも初期投資もなく成功するはずがない、というのが黎明期に成功した民泊オーナーの見解でもあります。

不動産管理会社の先導する民泊のリスクとは？

そもそも民泊は、日本流のサービスを外国人旅行者に届けるという概念によるものです。 東京オリンピックの招致活動で一躍流行語となった「おもてなし」という言葉こそ、民泊と深く関連するキーワードといえるでしょう。

ただ、不動管理会社が限定して民泊を扱うようになると、ビジネスの面ばかりが強化されるリスクがあります。

現在盛り上がっている今回の「民泊」は様々な国々の宿泊者にも対応しているため、夜中の騒音など文化・生活様式の違いなどからトラブルになることも多くあります。

民泊運営はしていないのですが、外国籍の仲間を自宅に入れたある友人は、マンションの隣人から「民泊を運営されて迷惑している」と通報され、事情を聞かれたと言っていました。 それだけ文化圏の違う宿泊客が民家へ泊ることに対し、神経質になっている人もいます。

不動産管理会社が主導するようになると、民泊というビジネスにおいて「不都合」や「非効率」となる動きは制限され、元来の「おもてなし」の心が薄れてしまう可能性があります。

個人で宿泊して迷惑行為を働いた場合は宿泊者個人の責任です。 決して、家を貸す家主にリスクの及ぶものではありません。

ただ、近隣とトラブルが起きると昨今のインターネット社会、継続して民泊の事業が出来なくなるケースなど、様々な悪影響が懸念されます。

不動産管理会社が先導すると、このようなリスクが予め取り締まられる期待はあるでしょう。 なかなかバランスの難しい課題ではあります。

この記事のまとめ

民泊や家の賃貸活用は、正しい準備と情報収集が成功への鍵です。今回の日本経済新聞の報道を受けて、「民泊は今後、不動産管理会社の先導する第2ステージになる」と論じる専門家もいます。

民泊は魅力的な収益チャンスである一方、法規制や近隣トラブル、運営コストといったリスクを正しく理解し、的確な対策をとることが成功の鍵となります。

不動産管理会社のノウハウを活用すれば、リスクを軽減しながら安心して運営を進めることが可能です。これから民泊を始めたい方や既に運営していて課題を感じている方は、自分に合った管理体制やサポートを比較・検討し、賢い民泊経営を実現しましょう。

【初回公開日：2016-10-28】