【長期安定のアパート・マンション経営】最低限選んだ方が良い賃貸管理業務とは？【イエカレ】

賃貸管理サービスを提供している不動産会社（以下、管理会社）は、賃貸経営を行うオーナーに代わり、アパート・マンションなどの賃貸物件の管理や運営サービスを行う会社です。

入居者対応・家賃回収・設備の修理手配など、その業務範囲は広く、賃貸オーナーの代行者として、さまざまな業務をサポートします。

管理会社は、「賃貸管理」と「建物管理」を行います。 賃貸管理は入居者管理や家賃回収など賃貸運営に関する業務、建物管理は建物の維持管理や計画的な修繕業務になります。

どちらも入居者満足度を満たして、オーナーの賃貸経営が長期安定的に収益をもたらすものにする上で大変重要な管理業務になります。

長期的な視点で見た場合、管理会社の選択によって、オーナーにもたらされる収益が大きく変わるとも言われます。

賃貸管理は、賃貸物件の運営をサポートし、オーナーと入居者の双方が満足できる環境を提供する重要な管理サービスを担います。

具体的には、入居者募集・賃貸契約の締結・家賃回収・契約更新・トラブル対応・退去時の精算など、入居にかかわる幅広い業務がそれにあたります。

例えば、騒音や水漏れなどのクレームが発生すると、オーナーに代わって、その対応や修繕手配を迅速に行います。

オーナーの業務負担を軽減するともに、入居者満足度を高め、物件の長期安定経営を支援します。

建物管理は、建物や設備の保守管理を行い、入居者が快適に暮らせる環境を維持する重要な役割を果たします。

エントランスや廊下・ゴミ置き場など共用部分の清掃、設備の点検・補修手配、敷地の管理などを行い、建物全体の安全性と快適さの保持管理をします。

これらの業務は入居者の有無にかかわらず実施されますが、建物の状態を常に良好な状態で維持管理してもらうことで高い入居率を維持でき、築年数が経過しても家賃の下落を抑える効果があります。

結果として、建物の価値を長期的に守り、長期安定経営につながります。

このように、アパート・マンション賃貸物件を安定的に経営するためには、賃貸管理の実績があるプロの管理会社への業務委託をおすすめします。

賃貸管理の専門家に任せてトラブルを未然に防ぐことは重要で、そうした管理業務を委託することで、オーナーは効率よく安定した賃貸経営を長期的に目指せます。

以下では、最低限、管理会社に委託した方がよい最低限の管理内容について4つ紹介します。

賃貸借契約に関する手続きは、物件管理において欠かせない業務です。

入居希望者が見つかった後は、入居者審査を行い、収入の安定性やトラブルリスクがないかどうかの確認が重要です。代理契約を結べば、管理会社がオーナーに代わって入居者の審査も行います。

無事、審査が終れば、賃貸借契約の締結を代行し、正式に入居希望者との契約が成立します。

また、契約期間終了後には契約更新の手続きや、更新しない場合の解約手続きも管理会社が対応します。

これによって賃貸経営がスムーズに進み、オーナーの業務負担が軽減されることになるため、その意味でも委託することをおすすめします。

アパート・マンションの維持・修繕は、賃貸管理における重要な業務です。

また、入居者退去後の原状回復を含む室内修繕は、通常の使用による損耗は貸主負担、過失によるものは借主負担で行われます。

また、共用部分の清掃や植栽管理、設備の点検・保守を定期的に実施し、建物全体を良好な状態に保つ維持管理も重要です。

さらに、長期的な修繕計画を立てて、大規模修繕を行うことで、建物の耐久性や資産価値の維持が可能です。

こうした業務をオーナーが一人で行ったり、将来の修繕計画を立てることは、ほぼ不可能な業務といえるでしょう。

アパート・マンションの賃貸経営では、家賃の集金業務が必要です。 家賃を滞りなく回収できなければ、賃貸経営そのものが成り立ちません。

オーナーに代わり、管理会社が毎月の家賃集金を行うように依頼することが可能です。 万が一、滞納が発生した際は督促業務の代行も担います。

また、滞納の対策として、家賃保証会社に加入しておけば、保証会社が家賃と同額をオーナーに支払ってくれるので、オーナーは家賃収入損失の回避が可能になります。

保証会社は滞納者への督促も行うため、管理会社と併せて、家賃回収のリスクを大幅に軽減できます。この仕組みによって、安定した収入確保とスムーズな滞納対応が実現できるでしょう。

アパート・マンションの賃貸管理会社において、退去時の立会いや敷金精算の代行も重要な業務です。

退去時には、国土交通省の原状回復をめぐるトラブル・ガイドラインにもとづいて敷金の精算を行い、敷金の返還に関するトラブルを回避します。

また、退去後には次の入居者に向けて物件を原状回復させるために、室内のリフォーム工事を行います。

管理会社による適切な対応で、オーナーの負担が軽減されるとともに、スムーズな入居者の再募集が可能となります。

賃貸管理業務は、非常に多岐にわたるので、何をどれだけ委託すれば良いかが分からなくなるかもしれませんが、最低限、これら４つの業務は抑えておくと良いです。

賃貸管理には「自主管理」と「委託管理」がありますが、管理会社への委託で、オーナーも多くのメリットを享受できます。

プロに任せることで、税制面での節税効果や効率的な管理ができ、オーナーの負担も軽減されます。

税制面の節税ひとつとっても、管理会社の対応次第で経費処理が大きく変わる場合があるので、その意味でも管理会社選びは重要になります。

以下では、管理会社に委託するメリットを2つ紹介します。

アパート・マンションの賃貸物件の管理業務をプロの管理会社に委託することで、入居者募集から管理・運営までの多岐にわたる作業を効率よく代行してもらえます。

自主管理ではオーナーに多大な時間と労力がかかります。特に、物件からオーナー居住地が離れていると、早急なトラブル対応が困難です。

委託管理は、トラブル対応や設備の修繕手配も含め、賃貸経営をスムーズに運営できることが大きなメリットです。実績があり、信頼できる経験豊富なプロに任せることで、オーナーの業務負担を軽減し、経営戦略に集中できます。

委託管理をすれば、もちろん、管理手数料は掛かります。 一般的には、家賃収入の5％程度を目安とされますが、管理手数料に含まれるサービス内容は、管理会社によって異なるため、それを支払う価値のある管理会社を選ぶべく、しっかり比較検討しましょう。

賃貸の管理会社は、毎月の家賃集金を代行し、滞納が発生した場合には適切な督促を行います。

家賃の支払いがないとオーナーの収入に直接影響するため、スムーズな集金は賃貸運営の重要なポイントです。

家賃滞納の対応は、オーナーにとって時間的・精神的な負担が大きい業務ですが、管理会社に委託することで督促や法的手段がスムーズに進み、被害を最小限に抑えられます。

経験豊富な管理会社に滞納問題も任せられるため、オーナーの負担が軽減され、経営の安定性が向上します。

アパート・マンションの管理会社の選び方は、サービス内容や契約条件、オーナーとの関係性によって異なります。

選び方を誤ると運営に苦労する可能性があるため、信頼できるパートナーを見つけましょう。

ここでは、管理会社を選ぶ際の注意点について3つ紹介します。

アパート・マンションの入居者募集において、集客力は極めて重要です。 管理会社の集客力が高いと、多くの入居希望者を引き寄せられ、入居率の向上が期待できます。

集客力を高める要素とは、物件情報サイトへの詳細な写真掲載や、LINEやチャットなどの気軽な問い合わせ窓口、アクセスのよい実店舗の有無などです。

集客力が低い管理会社を選ぶと、空室が出ても長期間部屋を埋めてもらえないことも考えられ、そうなると、ローンや税金の支払いにも悪影響を及ぼす危険性が出てきます。

管理会社の集客力を見極めるには、平均空室期間の確認と、入居率が95%以上であるかを目安にするとよいでしょう。

アパート・マンションの賃貸経営では、水漏れや設備故障・防犯問題・騒音・入居者同士のトラブルなど、予期しないさまざまな問題が発生することが考えられます。

アパート・マンション経営も賃貸経営というビジネスである以上、トラブル発生時の対策を講じておくが重要です。

トラブルが起きても、迅速かつ適切に対応できる管理会社の選定が非常に重要です。
問題発生時には、オーナーとの密な連絡と即座の対応が求められることもありますから、管理会社の担当者とコミュニケーションが取りやすいかを見ておくことも重要です。

さらに、昨今では、SNSでの口コミや評判への対応ノウハウも必要です。 悪い評判が立ってしまうと入居者募集に悪影響が出てしまいます。

管理会社の対応力を確認するためには、
・拠点から物件へ迅速な到着が可能か
・十分な人員の有無
・専用コールセンターの有無
・過去の対応事例を求めてチェックすることが有効です。

とくに入居者からのクレーム対応が遅れると、さらなるクレームや、最悪は退去増加の恐れが出てしまうことがあるため、管理体制の整った不動産会社を選ぶことが不可欠です。

賃貸オーナーにとって空室対策は重要課題です。これは、管理会社の対応力が鍵です。

安定した賃貸経営には、入居者募集方法や物件の状態、周辺物件との競争力を把握した上で、空室の原因に応じた的確な対策が提案できる会社が必要です。

安易に家賃の減額を提案する管理会社は要注意で、広告料や初期費用の減額・リフォーム・人気設備の導入など、「入居者募集」「入居率の向上」を目的にした多角的な空室対策を提示してくれる会社が理想です。

対応力のある管理会社は、オーナーの立場に立って改善提案を行いますが、提案が乏しい管理会社では、家賃の引き下げや、根拠のない安易なリフォーム工事の提案をしがちです。

空室が埋まらなければ、収益減少につながり、長期化すれば経営に悪影響を及ぼす恐れがあります。

管理会社の実績や提案例を開示してもらい、確認することで、オーナーの利益最大化に貢献する管理会社を選ぶことが大切です。

アパート・マンションの管理会社には、物件の規模や特性に応じたサービスがあります。

マンション管理会社は大規模物件を、アパート管理会社は小規模物件を得意とし、いずれも入居者募集・維持管理・トラブル対応などを行います。

選定には、物件の種類やオーナーの状況に応じた適切な会社選びが重要です。



▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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