【イエカレ】管理会社に頼らずアパート運営をするポイント｜アパートの自主管理を希望なら

結論からいうと、アパートの賃貸経営は自主管理が可能です。 不動産会社に管理を委託せず、入居者募集や家賃徴収などをオーナー自らが行う方法です。

ここでは、アパートの自主管理についてのポイントを4つ解説します。

自主管理では、入居者管理と建物管理が主な業務です。

入居者管理には、募集・内見対応・契約書作成・家賃回収・滞納督促・クレーム対応・設備トラブル解決などが含まれます。

建物管理には、共用部の清掃・設備維持・退去時の原状回復・植栽の手入れ・駐車場管理があります。また、経年劣化に伴う定期的な修繕計画も重要です。

オーナーは入居者と常に連絡を取れるようにし、細やかなコミュニケーションを保ち信頼関係を築くことも求められます。

自主管理しやすい物件選びをするのも、長く運営するポイントのひとつです。管理がしやすいよう、オーナーの自宅から近い物件が望ましいでしょう。

入居者のリクエストに迅速に対応でき、良好な関係性が保てます。また、戸数が少ないファミリー向けアパートや戸建賃貸も、入居者との関係構築がしやすいといえます。

賃貸併用住宅なら、オーナー自身も居住しながら管理でき、さらに効率的です。

自主管理で入居者を募集するには、宣伝と物件の魅力向上が重要です。看板やチラシ、SNSを活用して広くアピールし、効果的に発信しましょう。

物件情報サイトへの掲載で認知度を高め、清掃やリフォームで物件の魅力を高めることも効果的です。家具付き物件にすると、学生や単身赴任者の需要を取り込むこともおすすめです。

これらを組み合わせ、効率的に入居者を募集しましょう。

委託管理から自主管理に切り替える際は、「管理委託契約書」を確認し、解約の有効期間や方法、違約金などの把握が重要です。

解約に関する取り決めがなければ、いつでも解約可能ですが、解約通知から3か月後に契約解除となることが一般的です。即時解約を希望する場合は、3か月分の管理費用を支払う必要があります。

解約後は入居者に自主管理への切り替えを通知し、家賃の振込先や連絡先の変更を明確に伝えなければ、トラブルの原因になる可能性もあり注意が必要です。契約の確認と入居者への周知がスムーズな切り替えのポイントです。

アパートの自主管理には、賃貸経営の経費削減など、さまざまなメリットがあります。

ここでは、自主管理のメリットを3つ紹介します。

自主管理の大きなメリットは、管理手数料を削減できる点です。

管理会社への手数料は賃貸経営の経費で大きな割合を占めており、自主管理を選ぶことでこれらが一切かかりません。

また、入居者募集や管理に伴う仲介手数料も不要となるため、これらの経費も抑えられます。結果として、経営の自由度も高まるため、管理手数料や仲介手数料の削減は自主管理の大きなメリットといえるでしょう。

自主管理では、オーナー自身が入居者審査や賃貸借契約をするため、入居者の情報を把握できる点もメリットです。

入居者の不満やニーズに気づきやすくなり、満足度向上のための対策が取れます。また、オーナーが共用部分の清掃をすることで建物の状態を定期的に確認でき、劣化や汚れがある場合には、即時に修繕依頼が可能です。

頻繁に物件を訪れることで入居者や物件の状況を把握しやすくなり、安定的な経営と信頼関係の構築につながるでしょう。

自主管理を選択すると、賃貸管理に関する業務を自身でするため、経営の知識やノウハウが蓄積されます。

外部に管理を任せた場合、アパート経営のノウハウは得られませんが、自主管理では空室対策や退去防止策など、物件に合った運営方法が身につきます。

これによって、より効率的な賃貸経営が可能となり、長期的には収益の向上にもつながるでしょう。経験から得た知識を活かし、自らの運営に活かせる点が自主管理の大きな魅力です。

自主管理には多くのメリットがある一方で、注意点も存在します。

入居者とのコミュニケーションや物件の維持管理における負担が増すため、しっかりと準備が必要でしょう。ここでは、自己管理において注意したいポイントをいくつか紹介します。

自主管理では、オーナー自身が入居者を募集します。多くの入居希望者が物件情報サイトを活用するため、効果的な募集方法を考える必要があります。

入居者が見つからなければ空室が続き、収支が悪化するでしょう。また、内見にはオーナー立ち会いの必要があり、入居希望者のスケジュールに合わせて日程調整する手間も増えます。

さらに、共有部分の清掃を怠ると印象が悪くなり、入居者の不満も高まって退去につながるリスクがあります。このように、自主管理には多くの時間と手間がかかることを理解しましょう。

家賃を滞納する入居者がいると、オーナーは督促をする必要があります。この状況は収入が得られない点で空室と同じですが、退去しないため新たな入居者を募集できず、経営リスクが悪化する大きな一因です。

滞納者が居座る場合、荷物撤去や強制退去はできず、法的手続きが必要となりますが、訴訟には時間と弁護士費用がかかります。

また、滞納が続くことでオーナーの精神的・金銭的な負担が増えるなど、督促には多くの労力を要します。家賃に関しては、入居者の信用調査が重要です。

自主管理をするオーナーは、入居者からの相談やトラブルなどに常に対応する必要があります。

入居者から直接連絡があるため、オーナーはいつでも対応可能な状態を維持しなければならず、仕事中や外出中は迅速な対応が難しいでしょう。

騒音や設備の故障など、多様なトラブルが特に夜間や休日に発生することもあり、オーナーの精神的・肉体的な負担が増加する覚悟も必要です。

賃貸物件の管理方法には、自主管理と管理委託の選択肢があります。

自主管理はオーナーが直接運営をするスタイルで、経費削減や入居者との密な関係構築が可能です。一方、管理委託は専門業者に業務を委ねることで、手間を省き、専門的なノウハウを活用できるメリットがあります。ここでは、管理委託について解説します。

管理委託は、賃貸経営の入退去や募集、リフォームなどを管理会社に任せる方法で、オーナーの手間と時間を削減できます。

一方で、管理会社の選定は重要で、情報共有が不十分だと大きなトラブルに発展するリスクもあります。普段から管理会社との関係を良好に保つことで、物件管理をスムーズにし健全な経営が可能です。

管理手数料は経費として計上でき、経営の負担も軽くなるため、多くのオーナーが利用しています。

管理委託には、いくつかのメリットとデメリットがあります。

メリットとしては、管理の手間が省ける点や、設備トラブルや緊急時も専門家による24時間365日の対応などで、オーナーの負担が軽減される点です。

デメリットとしては、賃料の2〜7％程度の管理手数料が発生する点や、管理会社や担当者によって、管理の質にばらつきが生じるリスクがある点などです。

また、管理会社に任せきりにすると、オーナーが物件の状況を把握できません。緊急時などの対応が不十分になる可能性があるため、管理会社と協力して経営する姿勢が重要です。

自主管理は、時間的な余裕があり、入居者とのコミュニケーションを大切にできるオーナーには適している管理方法でしょう。

一方で、手間や時間がかかりオーナーの負担が増すこともあります。さまざまな情報を参考に、どちらの管理方法が適しているかを検討して、よりよいアパート経営を目指しましょう。

イエカレでは、不動産のさまざまなお悩みを解決する情報を提供しています。

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