【賃貸管理の基礎知識】自主管理 vs 管理委託 判断するための3つのポイントをお伝えします【イエカレ】


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このコラムのポイント

マンションや一戸建てを元手に不動産経営を行うなら、管理業務について考えておくことが大切です。

仕事内容を把握して自分で管理する自主管理にするのか、他者に依頼する管理委託か検討しましょう。

ここでは判断するためのポイントをご紹介します。


多岐にわたる仕事…管理業務のあれこれ

不動産管理の業務内容には、さまざまなものがあります。

たとえば、共有部の清掃や植物への水やり、消毒、消防に関わる設備の点検など、日常の細々したことも管理業務になります。

また、入居者の入退去時には立ち会います。 必要に応じて畳やフローリング、クロスなどの張替え、クリーニングなどを業者に発注して修繕しなければなりません。

さらに、借主にとって物件が魅力的に映るように、長期的な展望で手を入れていく必要もあるでしょう。建物管理については、ある程度専門的な知識が必要といえます。

一方で、入居者に対する管理業務は、最も神経を使う内容といえます。入居者が決まれば、賃貸借に関する契約を結び、家賃の集金、滞納者への催促など金銭にからむ対応は不可欠です。

また、入居者はもちろん、近隣からのクレームやトラブルにも、時には関わらなくてはいけないでしょう。

365日24時間、いつどんな連絡があるかわかりません。もしもに備えて、ご自身の連絡先を伝えることも必要になります。賃貸経営をする上で、最もストレスがかかるところといえます。

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自主管理することが難しいと思うかどうか?

管理を委託するには、当然費用がかかってきます。自主管理すれば経費を抑えることができるため、物件が築浅で傷みも少ないうちは自分で行うことも考えられるでしょう。

管理に携わると内装や設備に自分の思いを取り入れやすく、それが入居に結びつけば大家としてのやりがいもさらに増すでしょう。

また、修理やリフォームの現場に直接立ち会うことにより、賃貸物件のニーズや物品の相場に強くなるというメリットが生まれます。 仲介業者や現場担当者など、さまざまな人とのやりとりから得られる情報は、空室対策として見逃せません。 家主として、投資家として、生きた勉強の場となります。

しかしこここで、よく考えなければいけません。管理業務を行うには、大家初心者である場合、また遠方に居住している、他の仕事と兼業しているなどの状況では、難しい一面があることが否定できません。 自主管理をするには、それなりに時間と手間をかける必要があるのです。

入居者募集をする仲介業者には、管理業務も一緒に行っているところがありますが、管理は頼まず仲介だけにすると、積極的に紹介してくれないこともあるので注意しましょう。 逆に一括で依頼すれば、幅広い相談にスムーズに乗ってもらえるというメリットもあります。

物件の空室状況にも影響する、管理委託への心得

管理委託には、通常は賃料の2~7%の費用がかかるといわれています。しかし、たとえ費用がかかっても、専門家の知識はあなたの大きな味方になります。

賃貸経営は住む人の生活に直接関わるため、苦情1つにしてもベストな方法は判断しにくく、ベテランでも対処が難しいことがあります。 管理業務に費やす労力と精神的な負担を考えれば、必要経費と割り切って管理委託することをおすすめします。

業者の中には、入居者からのクレームに対応する24時間サービスを行うところもあります。大家であるあなただけでなく、入居者にとっても心強いメリットであるため、入居募集のセールスポイントとしても活用できます。

ただし、いくら委託したからといっても、任せっきりではいけません。多岐にわたる管理業務のうち、自分が依頼したい事柄を明確にしてから契約することが大切です。

さらに、契約後も、決して無関心にならず、積極的に担当者と連絡をとってコミュニケーションを密にしてください。

ご自身の熱心な取り組みこそ、管理委託でのデメリットとなる「通り一遍の対応」を防ぐものとなります。そして、強いては空室対策にも繋がるものとなるでしょう。

この記事のまとめ

【自主管理VS管理委託…判定のポイント】
1.業務内容をしっかり吟味する
2.自分が管理するメリットとデメリットを検討する
3.管理委託する場合、依頼する内容を明確にする

以上3点を熟考して、ご自身にとっても入居者にとっても良い大家さんになってください。

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