【入居者管理】今さら聞けない!管理会社と仲介会社の違いをご存知ですか?【イエカレ】


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このコラムのポイント

賃貸アパートやマンションを営む大家さんにとって、適切な経営助言や優良な入居者付けをしてくれる賃貸管理会社なら心強い存在になるのですが、管理会社は具体的にはどんな業務を行っているのでしょうか。

賃貸管理を行う不動産会社には「仲介会社」と「管理会社」があり、業務内容に違いがあります。

今回のコラムでは、どんな違いがあるのかを具体的に紹介してみたいと思います。賃貸管理業務の代行先を探す際の予備知識になると思います。お役に立てれば幸いです。



まず最初は「仲介会社」の意味からご説明します!

まずは「仲介会社」についてご説明します!

まず、仲介会社からです。「仲介」とは、大家さんから依頼を受けた「賃貸物件の入居者募集をする」そして「入居希望者と賃貸借契約を結ぶ」ことです。そして、それを主な業務として行うのが仲介会社です。

仲介会社の場合、収入の主な源はこの「仲介手数料」になりますが、入居者が決まった場合、仲介会社が大家さんから受け取れる仲介手数料は「家賃の1ヶ月分+消費税」と定められています。宅地建物取引業法(第46条)に仲介手数料の上限が記載されており、仲介会社がこの上限を超える仲介手数料を大家さんへ請求すると法律違反になります。

例えば、一ヶ月の家賃が10万円の賃貸物件なら仲介手数料は「10万円+消費税」であり、家賃が50万円なら仲介手数料は「50万円+消費税」になります。

このように、賃貸アパートやマンションの入居者募集において、大家さんと入居希望者の橋渡し(仲介)を主な業務として行う仲介会社は、いかに多くの物件を扱い、入居希望者と契約を結べるか、どれだけ賃貸料の高い物件で契約を結べるかで毎月の売上成果が変わるわけです。

賃貸契約が動く期間は、毎年12月~3月頃の新生活が始まる前後の時期が繁忙期といわれており、この時期にいかに多くの契約が結べるかが重要となります。


仲介会社は分かりました!では管理会社とはなんですか?

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仲介会社とは業務も目的も違う「管理会社」とは!?

賃貸アパートやマンションにおいて管理会社が役割は非常に重要で業務内容も多岐に渡ります。管理会社の力量次第で大家さんの賃貸経営の成功率が左右されると言っても過言ではなく、それくらい重要な存在と言えます。

管理会社の重要な役割業務の一つに、入居者が決まっている賃貸物件の維持管理業務があります。

具体的な業務内容としては「家賃の集金」「入居者から受けるクレームの対応・処理」などを行いますが、大家さんとの業務形態の内容によって不動産管理会社の業務内容も変わってきます。大家さんによっては自身の物件を自ら維持管理している場合もあれば、入居者管理やそれ以外の建物メンテナンスや収支管理などを含めた全てを管理会社に委託している場合もあります。

管理会社の場合、大家さんとの間で「管理業務委託契約」を結びますが、入居者管理にまつわる主な内容には、空室保証契約・家賃滞納保証契約・集金代行契約などがあり、そこに「管理委託料」が発生します。これが管理会社の主な収入源となっています。

この管理委託料は、上述した仲介手数料とは違い宅建業法で上限が定められていません。そのため、不動産管理会社によって手数料の料率に違いがあります。

一般的には管理委託費の設定は1ヶ月の家賃の5%程度だと言われていますが、管理会社ごとに3~8%と差があることが多いです。大家さんによっては、管理会社に望む業務内容も変わってくるのが一般的なので、業務内容によっては管理手数料に違いが出ますし、仮に同じ管理メニューであっても管理会社によって違いが出ます。

また、この管理手数料は管理会社よっては徴収していないと謳う会社もあります。しかし「管理委託費は取っていません」と説明をする管理会社の中には、別項目の手数料を設定しているので、管理会社を探す場合は、ご自身が望む管理項目を決めた上で、普通に管理手数料を設定している管理会社とよく比較をする必要はあるかと思います。

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結局、仲介会社と管理会社の具体的な違いとはなんですか?

仲介会社と管理会社は具体的な違いをまとめてみます!

以上のように、賃貸物件の管理における、仲介会社と管理会社の違いは、メインにしている業務内容と売上項目の違い、宅建業法による規制の有無ということがおわかり頂けたかと思います。

仲介会社が大家さんから受け取る仲介手数料は、大家さんの賃貸物件を入居希望者へ紹介をして、入居契約がまとまった際に発生する手数料で、その金額は「家賃の1ヶ月分+消費税が上限」だと宅建業法で定められています。仲介会社が扱う賃貸物件は賃貸市場に出回る全ての物件の空室が対象です。

それに対して、管理会社が大家さんから受け取る管理手数料は、大家さんから管理委託を受けた入居者管理などを行う際に、大家さんと取り決めた料率で受け取る手数料で、契約内容によりその金額は違っています。管理会社が扱う物件は、その管理会社が大家さんから管理を受託した物件に限られています。

なお、この「仲介」と「管理」の両方の業務機能を兼ね備えている不動産管理会社も多くあります。

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