不動産管理会社の基礎知識

マンションの自主管理は本当に正しいのか？　大事なのは入居者満足度

マンションの管理費用を節約するには、自主管理が効果的です。しかし、自主管理にはさまざまなデメリットがあり、耳の痛い話しかもしれませんが、例えば、対応のマズさが引き金になり、入居者からのクレームを引き起こすこともあります。
ここでは、マンションの自主管理の是非や、入居者満足度を維持するために気をつけるべきことについて、詳しくご紹介します。

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自主管理ってなに？　そのメリット・デメリットとは

賃貸経営をするうえで必ず行わなければならない「管理業務」。
具体的には、以下のような業務がこれに含まれます。
・家賃の入金管理
・請求書などの作成
・入居者の募集
・クレーム対応
・トラブル対応
・消防点検
・建物の維持管理
・滞納された家賃の督促、回収
・退去に伴う業務
・消防点検
・見回り
・定期的な清掃

賃貸経営では、これらの業務を管理会社に委託するのが一般的ですが、中には、これらの業務をすべて自分で行う方もいます。
そして、これらの管理業務を自分で行う形態のことを、「自主管理」といいます。

■自主管理のメリット・デメリット

自主管理のメリットは、やはり管理費を節約できるという点でしょう。管理会社に委託料を支払わなくていい分、賃貸経営にかかるコストを削減することができます。しかし、自主管理にはさまざまなデメリットがあることも確かなのです。わずかな戸数しかない物件なら、自主管理でかまわないこともありますが、戸数が多かったり、物件オーナーが他にも仕事を抱えていたりする場合、現実的には、管理業務のすべてを自分で行うのは難しくなってきます。入居者からのクレームやトラブルは突然発生するものですが、例えば、このときの対応が遅れると入居者が気分を害し、二次クレームを招く可能性もあります。

管理業務の一部を委託するという選択肢もある

賃貸経営成功の秘訣は入居者の満足度にあり！？

マンションの賃貸管理を自分でしていると、目が届かないところ、手が足りないところなどが、どうしても出てきます。それは当然なのかもしれませんが「不十分な賃貸管理」は、徐々に入居者の不満を招きます。なかには、不満を口にすることなく退去する住民もいるでしょう。結果、空室が目立つようになってしまい、経営が立ち行かなくなる可能性だってあるのです。
「マンションは管理を買え」と言われることもあるくらい、マンション住まいを選択する方は、住み心地の良さを重視しています。また、都市部など賃貸マンションが密集しているエリアでは、競争率が激しいため、築年数や専有面積の広さ、設備だけで勝負をしていては、入居者の確保が難しくなることも現実としてあります。
賃貸経営を成功させるには、行き届いた管理によって「入居者の満足度」を上げていかなければ競争に勝てないです。

■マンションの自主管理には限界がある

共有部分や戸数が多いマンションの自主管理には、どうしても限界があります。
管理費節約のために入居者の不満を招いては本末転倒なので、賃貸経営に伴う管理業務は、不動産管理会社に委託してはいかがでしょうか。
信頼できる賃貸管理会社、担当者をしっかりと見極めて、そうした会社へ管理業務をアウトソーシング（外部委託）することで、不十分な管理によるトラブル発生のリスクを避けられる可能性が大きいのです。また、専門業者による行き届いた管理の提供は、入居者の満足度を上げて、空室リスクを避ける確率が上がります。

管理業務の一部を委託するという選択肢もある

入居者の満足度を上げるには、管理業務を業者に任せた方がいい。
それはわかっていても、現実には、当然「費用的な問題」もあるかと思います。賃貸経営では、家賃などの収入から必要経費を差し引いた額が利益になるため、経費がかさむと経営が立ち行かなくなる可能性だってあるものです。

■一部の管理を委託して管理費を抑えるのもあり

マンションの管理業務を外部委託する場合、管理会社に管理費を支払わなければなりません。管理費は、委託する業務量が増えれば増えるほど高くなるのが一般的です。
そこでおすすめしたいのが「一部の業務に絞って管理会社に委託する」という方法です。自分の管理で弱い部分を分析した上で、例えば、家賃滞納者への対応や建物管理、クレームやトラブルへの対応など、自主管理が難しい部分についてのみ、外部に委託してみてはいかがでしょうか。
また、定期的な清掃や見回りなどについては、管理会社に委託するよりも清掃業者や警備会社に委託する方が経費を抑えられることもあります。
賃貸物件オーナーは、それぞれの業務委託先をプロデュースする役目を担っているので、自分でできることと委託すべきことを整理し、とにかく「入居者の満足度を上げる」ために最も効果的な選択をすることが大切になるのです。

この記事のまとめ

【適正なマンション管理で賃貸経営を成功に導く】
賃貸経営を成功させるには、何と言っても「入居者の満足度」を上げることです。これが何よりも大切です。
・賃貸経営では自主管理という選択もできるが、管理が行き届いていないと入居者の不満を招きやすい
・適切な管理が、入居者の満足度を上げることにつながる
・必要な業務を選択的に委託することで、必要経費を抑えられる

マンション経営をしている方は、委託すべき業務やその委託先、自主管理ができる業務を、いま一度、一度整理をしてみてはいかがでしょうか。

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