不動産管理コラム

それってホント？知らないと損するかも！不動産管理費相場を徹底解説！

あなたは不動産管理費の相場についてどのくらい知っていますか？？
本コラムでは、賃貸管理を巡る最新状況を踏まえ、不動産管理費の相場の適格性と、民泊などの不動産管理の「次の一手」もお教えします。
正しい管理費相場を知って管理費の見直しと、賢こく管理会社を選びをしましょう。

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「不動産管理」を管理会社に委託することのメリットってなんでしょうか？

結局、不動産管理の問題はプロに任せるのは一番近道！

賃貸不動産に借り手がつくと、入居が開始すると同時に、さまざまな問題が発生します。
例えば、ゴミや騒音の問題から、文化の違いなどからくるイザコザです。

これらの問題に、都度オーナー自身が対応するのはとても難しいため、不動産管理や居住人と交渉するプロである「不動産管理会社」に依頼するオーナーが多いのが実情です。
そのような時に管理会社に支払う費用を、一般に「不動産管理費」といいます。
トラブル時の対応を間違えたり、トラブルとなっている片方に入れ込んだりするような状況は、別の入居者の不満を招き、「入居率減少」という結果でオーナー自身の首を絞めることにもなりかねません。

そこで対応のプロの助けが必要となってくるのです。
これが「不動産管理」を管理会社に委託することの最大のメリットです。

現在の不動産経営には、なによりも「管理体制」が重要といわれています。
入居者同士のトラブルは近年様々なかたちで複雑化し、管理会社が活動する機会も増えてきました。
近所付き合いの薄い単身入居者や、外国人入居者との問題を解決するのも管理会社の重要な仕事です。
そのため最近増加している中国やアジアの言葉を話せる職員を管理会社が求めている、という事実があるほど、どの管理会社もトラブル対応に本腰を入れています。

なお、オーナーの家賃収入の中から一定金額を「不動産管理費」として控除し、管理全般を管理会社に任せる方式を「管理委託方式」といいます。

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不動産管理会社をめぐるトラブルの対策方法

不動産管理会社をめぐっては、様々なトラブルが発生しています。トラブルには適切な対策方法を講ずることが何よりも必要です。そこで、トラブルの紹介と対策方法をまとめました。不動産管理会社の中の人も、不動産管理会社に仕事を頼む人も必見です。

では、その相場の平均額はどれくらいなのでしょうか？

家賃収入から管理費を引いた額がオーナーの手元に残ります。

不動産管理費の相場は、概ね家賃収入（全戸月額総額）の5%前後です。
総家賃収入から不動産管理費を抜いた差額が、賃貸収入として賃貸オーナーの手元に残る計算となるわけです。

不動産オーナーの家賃収入　＝　家賃収入　－　管理会社の手数料（約5%※）

所有している賃貸物件がサブリース方式（一括借り上げ方式）を採用している場合は、この委託費と借り上げの手数料を合わせて10％控除する「良心的な」会社と、サブリース方式の手数料10％を別計上して合計15％と別々に請求するところとがあるので、この点もチェックポイントです。利用する際は、手数料の内訳を入念にチェックすることが重要となります。

また、不動産管理会社も顧客である不動産オーナーを取り合うために、相場5%前後の不動産管理費をさらに割り引く管理会社も増えてきているようです。
しかし、このような不動産管理会社を信じてもよいのでしょうか。

結論を述べると、不動産管理費は「節約対象としない」方がよいかと思います。
前項にてお伝えした不動産管理の複雑化や外国の方との交渉が増えてきた実情から、管理会社も対応レベルの差が顕著になっている、といわれています。
目先の不動産管理を節約することよりも、依頼をしている（管理契約を結んでいる）不動産管理会社に安心して賃貸物件を任せることができるのか、という観点を優先して考えていただきたいものです。

せっかく不動産管理費を投入するのなら、効果的な使い方をしたいですよね？？そこで注目するポイントが「民泊」です。

新しいビジネスチャンス！？民泊とは？

民泊とは、ホテルや旅館ではない一般住宅で、主に外国から来日している方に有料で宿泊して貰う、今後発展が見込まれる新しいビジネス潮流のことを指します。
Airbnb（エアービーアンドビー）というアメリカの民間会社が先進的に展開し、日本でもここ数年でとても活用する住宅所有者が多くなってきました。

これまでは東京都大田区などで行政による「許認可制」が動いていたものの、全国レベルでは法律面がグレーのまま「黙認」の状態であり、宿泊費もオーナーごとに決める相場となっていました。

2016年3月15日の日本経済新聞に、民泊の新法が設立する旨が報じられました。
当初民泊は既に存在する「旅館業法」に追加して許認可制とする流れが確定と見られていたのですが、この法律では「住宅地にある民泊物件」は対象となりませんでした。
その代わり、2017年をめどに新法が制定され、管理業者に登録制度導入したうえで民泊物件の登録ができるといわれています。

この流れから、民泊の最新情報は、「不動産管理会社にとって歓迎すべき状況」といわれているのです。

これまで不動産管理費を支払って関係を築いてきた賃貸オーナーは、民泊についての見解を尋ねると良いと思います。
新たな不動産管理費を発生させず、新しいビジネスチャンスを得られるかもしれません。

※本記事は2016年10月現在の情報となります。
最新の民泊業法等に関する情報は「厚生労働省」のホームページで「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」が公開されています。気になる方はそちらもご参考になさってみて下さい。
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html

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この記事のまとめ

不動産管理費の相場についてお伝えしました。
賃貸アパートの経営は「固定収入の不動産事業」であるため、無用な出資は押さえたいものです。

ただ、何度もお伝えしますが、複雑している不動産管理事情のなかでは、プロである不動産管理会社の存在はとても役に立つ場合があると言うことです。

目先の不動産管理費だけではなく、サービス内容やその会社や社員の質などの全体を見て、ご自身不動産事業を円滑に進めるための「パートナー企業」を選ぶようにようにしたいですね。