【賃貸管理】賃貸オーナーは自主管理を選ぶのが良い？大切なのはトラブルの未然防止です【イエカレ】

トラブルは未然に防ごう！どこまでがオーナーの責任？

人が大勢いれば、それだけ思いもよらぬことが数多く起きるのです。
建物のすべての責任は所有者（オーナー）に降りかかってくることを肝に銘じましょう。
また場合によっては、入居者に責任をもってもらう必要がありますが（故意過失などのトラブルなど）、それらは契約時に提示しておくことが大切です。

建物は、入居者が使用する部分を「専有部」、それ以外が「共用部」となります。
「専有部」は入居者にある程度管理を任せられるとしても、「共用部」は、オーナーが管理をしなくてはなりません。 「共用部」とは、エントランス、階段、エレベーター、駐車場のほか、建物の構造部にあたる、壁、柱、天井、床などをいい、さらに、壁内の配管などもオーナーでの対応が必要になってきます。

それら共用部の日常の清掃や点検はもちろんのこと、トラブルも対応しなくてはなりません。
昼夜を問わず起きるそのトラブルに対して、どう対応するかが重要になってきます。すぐに自身で対応ができるもの、また業者を手配する必要があるものなど、いろいろ考えられます。

建物の築年数によっては、共用部だけでなく、専有部の設備が経年劣化してくることも考えておかなくてはなりません。 入居時の契約条件にもよりますが、専有部をすべて入居者任せにすることは難しく、もともと部屋についている設備の不具合であれば、オーナーが業者を手配する必要があることもあります。

自宅と併用の建物であれば、いつでも飛んでいって対応ができるかもしれませんが、遠方に住んでいたり、どうしても都合がつかなかったりしたら、入居者にその場は待ってもらうしかありません。
そうなることで、二次クレームに発展することも考えられます。 未然に防げるものもあるかもしれませんが、だいたいトラブルは突発的に起こると考えたほうがいいでしょう。

では効率よく不動産管理をするには、どのようなポイントがあるのでしょう？

負担を軽減！管理委託とは？？

建物の規模にもよりますが、当然個人では目が届かないところも多々でてくることでしょう。
そこで、管理会社に管理業務を委託することで、そういったトラブルを未然に防ぎ、オーナーの負担を減らすことができます。

特に都市部においては、多数のマンションやアパートがひしめき合い、競合物件は多数あります。
管理をきちんと行い、入居者の満足度を上げていかないと「空室リスク」という大きな問題を避けられません。 長期間にわたり空室がでることで、ローン返済などに影響が出る場合もあるでしょう。入居者の家賃は毎月支払われて当然であり、滞納はできるだけ避けたいところです。

管理業務の中には、設備管理のほか、入居者の募集、入居者との賃貸者契約、退去時などの事務作業、家賃の管理などがあり、委託もできます。
また、退去者が出たあと、次の入居者を迎え入れるために、専有部の原状回復をしなくてはなりません。それらも一緒に委託しておけば、業者手配などの負担も軽減されます。

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管理会社に委託すれば、その分費用がかかります。
では、お得にするにはどんな方法があるのでしょうか？

お得にしたいなら「一部を管理委託」しよう！

管理を委託するということはそれなりに出費もでてくるといえます。
やはりできることは自分で、という考えにもなることでしょう。
そこで、自主管理におけるメリット、デメリットを挙げてみます。

メリットとしては、入居者と直接交流ができたり、近況を把握しやすかったり、またコストも安く抑えられる、ということが挙げられます。
デメリットとしては、時間を問わずに対応をしなくてはならないことや精神的な負担が考えられます。

長い目で見れば、業務委託をしたほうが負担はより少ないのかもしれません。
費用を心配するということであれば、すべてを業務委託するのではなく、手が届かないところだけを一部委託するなどの方法もあります。

各自の所有する建物や自身のライフスタイルなどを鑑みて、一度管理会社へ相談されることをおすすめします。管理会社によっては、独自のサービスを展開させている場合もあります。
例えば、緊急時のトラブルを早急に解決できるよう、入居者に対して24時間対応した緊急駆けつけサービスや家賃保証（サブリース、一括借上）サービスなどです。

今は賃貸管理会社も生き残りを掛けた時代ですから、オーナーの目線に立った管理メニューやサービスも充実していますので、いろいろ資料を取り寄せて、一度検討してみるのがいいでしょう。

この記事のまとめ

賃貸経営は長期的な目線で行っていくものです。
今現在をどうにかすればいい、ということではありません。
当然年数がたてば、イノベーション（リフォーム・改築）や建替えも視野にいれていかなくてはなりません。
そういった長期的な賃貸経営のアドバイスなども含めて、管理会社と相談していくのも大切なことといえるでしょう。
自身の考えにあった管理会社を見つけ、パートナー関係を築き、理想の賃貸経営を目指してみてはいかがでしょうか。

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