賃貸管理会社の選び方、ランキングはどこまで重視すべき？

賃貸管理会社ランキングについて

アパート、マンションオーナー様なら既に多くの方がご存知かと思いますが、毎年、全国賃貸住宅新聞という住宅専門紙から、賃貸管理会社の管理戸数ランキングが発表されているのは広く知られているところです。これは、賃貸管理会社が物件オーナーから委託をされて管理をしている物件について、その年ごとの「3月末時点」での数をランキング形式で表したものです。
その詳細については、同新聞社と定期購読契約をされたり、Web上でも記事の一部が紹介されているようですからご確認頂くことをお勧めします。
＊全国賃貸住宅新聞社 URLのご紹介：https://www.zenchin.com/

さて、今回のコラムでは、現在「管理会社の選定を考えているがどこにしようか？」と迷われている。といった皆さまへ、そんな賃貸管理会社の中でランキングが高い会社の特徴をお伝えした上で、管理会社を選択する上での傾向と対策として頂ければと思い、それらを簡潔にまとめてみました。

ランクインの理由が知りたいなぁ

上位ランクインの理由は？

現状、賃貸住宅のマーケットを見ると、賃貸住宅の完成戸数は減少傾向にあると言われます。
ハウスメーカーや建築会社のなかには、アパートやマンションの「建築を請負ったのちにサブリース運営をセット」でオーナーへ提案を行い受託をする会社が多いですが、そのビジネスモデルの成長が鈍化し始めたと言われるようになりました。 ランキングの上位に入っているのは、どれも大手の賃貸管理会社ばかりのようです。しかし「大手だから」という理由だけでランクインしているのかというと、実はそう単純な話しでもなさそうです。

ウィズコロナ時代で、安定事業といわれてきた賃貸管理ビジネスに対する競争熱は一層高まり、各社に求められる工夫も高度化していると言われます。
「大規模な会社ほど管理戸数を増やせた会社が多かった」反対に「小規模であるほど管理戸数を増やせた割合は低い」という分析があります。

「管理戸数が増やせた要因」としては「提案強化」と「新規営業」の二つを重要視した結果のようです。
特に「提案強化」については「建て替え需要への対応」「家賃滞納に悩む物件オーナーへの対応」「建築・管理・仲介の一貫体制のなかで提案力を高め、他社と差別化をはかる」「物件オーナーやご入居様からのクレームについては迅速かつ確実に対応する」といった内容を今まで以上に重視して対応を図る企業が増えている傾向が見られます。

▶ オーナーの世代交代に伴う変化は変わらず

ところで、相続問題を筆頭に、物件オーナーの世代交代が加速する傾向にあると言われて久しいですが、当サイト、イエカレへ「物件建築のご相談」をお寄せ頂いたみなさまの内容を拝見する限り、その傾向は変わっていないと言えます。

これまでも「次世代の物件オーナーは、数字の管理にシビアな人が多く、賃貸管理会社にはこれまで以上にコスト削減や資産コンサルティング力が求められている」と言われてきましたが、その傾向にさらに拍車が掛かっているようです。

「環境配慮型商品を売り出すことで新たな形の賃貸経営術を提案」「相続問題に対応した資産コンサルティングを積極的に推進」といった話は以前から言われてきました。
昨今のコロナ市況の影響がどれほどあるか？については、今後より詳細な分析が必要なのは言うまでもありませんが、今後も、賃貸管理会社が管理戸数を増やしていくためには、物件オーナーの経営安定化のために、時代背景から来るニーズや動向にどのように応え、いかに多様な提案ができる力が必要かが今まで以上に必要になっていることは変わらないのでしょう。

▶ 賃貸管理会社は大手を選ぶべきか？

さて、上位へランクインしている会社はどれも大手といわれる賃貸管理会社のようです。
しかし、「大手かそうでないか」という基準だけで賃貸管理会社を選ぶのは、実はあまりおすすめできないと私たちは考えます。
一例ではありますが、所有している物件が地方にある場合は、大手の会社よりも地域に根差した仕事をしている会社の方が強い場合がありますし、それ故サービス内容が充実していることもあります。
「大手」というのは一般的にはひとつの信用にはなるのですが、それだけにとらわれず、不動産管理会社はさまざまな要素を勘案して慎重に選ぶことが大切です。

大事なことはニーズによって最適な企業は変わるということ。

賃貸管理会社はオーナーニーズによって使い分けよう

どの賃貸管理会社を選ぶべきかということは、物件オーナーが何を求めているのかによって異なります。

たとえば、入居者を確保して空室リスクをなくしたいという場合、大手賃貸管理会社のサブリース契約を利用するのもひとつの手段です。
しかし、サブリース契約の多くは数年ごとに保証賃料の見直しが実施されるため、当初考えていた賃料収入が得られなくなる可能性もあります。
また、その地域に昔からある賃貸管理会社の中には、現在は頼りになっても、時代の変化についていけず、数年後には入居者の募集をはじめとする賃貸管理に支障が出てくる可能性をはらんでいるところもあります。

賃貸管理会社は、オーナーのニーズに合わせて大手の会社と地場の会社を上手く使い分けることをおすすめします。
そこで、賃貸管理会社を選ぶ際は、まずオーナーである自分がどのようなことを求めているのか、そのニーズをはっきりさせてみてはいかがでしょうか。

・会社が、物件がある地域の情報に精通しているか
・会社と、そこに所属している営業担当者に、十分な集客力・募集力があるか
・担当社員は信頼できる人物か
・時代のニーズや情勢などを把握しているか
・財務面の管理はしっかり行われているか

こうした点に着目をしてチェックするといいでしょう。

この記事のまとめ

【自分のニーズに合わせた賢い管理会社選びをしよう】
今回、賃貸管理会社の上位ランキング企業の特徴について簡潔にお伝えしました。
そこで垣間見えたことは「物件オーナーの経営安定化」のために、如何に時代背景を読み解き、オーナーごとへのニーズに応えられる提案ができるか？
ということが今まで以上に重要になっていることが分かりました。

管理会社の選択はオーナーのニーズに合わせて使い分けることが大切です。

・賃貸管理会社によって、得意とする分野や特性が異なる
・これからの時代は、顧客のニーズに合った提案ができる賃貸管理会社が求められる
・賃貸管理会社を選ぶときは、大手かどうかだけでなく、さまざまな点をチェックする

賃貸管理会社を探している方は、まずご自身のニーズがどのようなものなのか？
という点について整理・把握するところから始めてみてはいかがでしょうか。

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