【不動産管理会社の選び方】賃貸管理会社とは？

日本の住宅供給の変化

もともと日本は、持家戸建てが中心の住宅形態でした。高度経済成長期になり、持家率の増加とともに、借家の供給が急激に増え始めます。その後、マンションの「分譲住宅」という新しい形態ができました。

1987年（昭和62年）頃から1990年（平成2年）頃にかけてのバブル期において、持家率と貸家率が逆転します。1991年（平成3年）には、「生産緑地法」が改正され、農地所有者の宅地化選択もあり、「貸家共同住宅（マンションやアパート）」の供給が増え始めました。

しかし、供給過多の影響で、2008年（平成20年）以降になると、賃貸マンション、アパートなどの新規供給は減少し始めます。これは2011年（平成23年）頃まで続きますが、 2012年（平成24年）からはまた増加が始まり、戸建賃貸も緩やかではありますが、増加傾向となりました。

2021年（令和3年）には東京オリンピックも行われたので、首都圏の賃貸物件の新規供給ならびに建替え、リノベーション物件の増加がみられました。
こういった共同住宅が増えることで、必要になってくるのが、それらを管理する会社です。

「賃貸管理会社」とは？

賃貸マンションやアパート、オフィス、商業ビルなどの賃貸物件の管理・運営を行うことを「賃貸管理」といい、その業務を行う会社を「賃貸管理会社」といいます。

昨今の景気の変動、ライフスタイルの多様化により、"マイホームを持つことが夢"ということも少なくなってきました。 特に都心部においては、住みやすさを追求したデザイン性が高い物件も増え、あえて賃貸の物件で自由にスタイリッシュに生活する、という選択をする人も多いのではないでしょうか。

賃貸物件は持ち家とは違うので、まずは入居者を募集しなくてはなりません。また共同住宅になるため、建物の維持、点検、掃除を行う人たちも必要になってきます。 これらをオーナー自身で行うことができればいいわけですが、所有する建物の規模によっては難しいのが現実かもしれません。

また日本の不動産に関する法律は複雑化しており、それらをすべて把握し、契約関係の事務手続きをするのもなかなか厄介です。 さらに競合の賃貸物件も多く、常に満室状態をキープしながら、入居者の満足を得る環境を整えるには、個人の力では限界があるといえるでしょう。

そこで、専門的な知識と経験を蓄えている賃貸管理会社へ管理を委託することで、スムーズな賃貸経営が可能になります。

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管理会社の形態

管理会社にはさまざまな形態があります。仲介業務を併設している管理会社もあれば、仲介は他社に任せ、建物の維持・管理に特化している管理会社など。

例えば、仲介もできる管理会社であれば、自社で客付けを行えます。特に自社管理の物件であれば積極的に入居者の募集も行うでしょう。

他社に仲介を任せていたり、逆に他社に客付けを依頼せず、すべて自身の管理会社で対応していたりすると空室リスクが高まることもあります。

所有する物件とその管理会社の特色をふまえ、管理会社を選ぶことが大切でしょう。

管理会社の収入源は？

管理会社はオーナーと管理契約をした際の手数料や、入居者の仲介、契約更新などの手数料で収入を得ています。

＜管理会社のおもな収入源＞

管理収入
オーナーと管理契約（委託契約）を締結し、「管理委託料」として賃料の5％・10％を報酬として受け取る。管理物件の数が多ければ安定した収入を得る事ができる。

仲介料と更新手数料
空室が発生したら、入居者を募集する。入居者が決まれば、「仲介手数料」を受け取ることができる（手数料は家賃の1カ月分が相場）。 また居住用物件は2年契約となるが、契約を更新する入居者も多い。 更新になれば「更新手数料」が入る。入居者は新規契約時には、敷金礼金、1カ月分の家賃、1カ月分の仲介手数料を用意する必要がある。
＊地域や仲介店によって異なる場合があります

リフォームによる利益
賃貸マンション、アパートの退去時には、原状回復のためリフォーム工事を行う。
自社でその工事部門を併設している場合もあるが、そうでなければリフォーム会社に仕事を発注し、「紹介料」を得る事が多い。
賃貸管理をしている会社の多くが、リフォームで安定した利益を上げている。

保険契約によるマージン
不動産会社は保険の代理店である事が多く、火災保険と家財保険を取り扱い、そのマージン収入がある。
基本、火災保険はオーナーへ加入促進をし、家財保険は入居者の契約時にほぼ加入させる。 一般的に入居者が家財保険に入ることが賃貸契約の条件になっていることが多い。

賃貸住宅管理業者登録制度

2011年（平成23年）には、国土交通省にて「賃貸住宅管理会社」の登録制度が始まりました。一定のルールを持って賃貸管理業務を遂行させ、賃貸住宅を貸す人や借りる人、管理する会社、それぞれの信頼関係を高めることを目的としています。

登録事業者は、国土交通省のホームページに掲載されていますので、管理会社を選ぶ、判断材料のひとつとして活用するといいでしょう。

「プロパティマネジメント（PM会社）」と「アセットマネジメント（AM会社）」

最近耳にするようになった「プロパティマネジメント（PM会社）」は、管理会社のひとつの形態で、「プロパティ（財産）」と「マネージメント（管理・運用）」を組み合わせてできた言葉です。
不動産の証券化発達などにより、投資家対象の不動産が増えてきました。

不動産は節税対策にもなるため、今後も魅力ある投資といえるでしょう。その投資を円滑に進めるためには、安定した家賃収入がなにより大切になってきます。

その家賃収入の最大化を図ることに力を入れる管理会社が「PM会社」なのです。また、「アセットマネジメント（AM会社）」から管理業務を委託される業者という意味合いも強くあるようです。

ちなみに「アセットマネジメント（AM会社）」は、「アセット（資産）」「マネージメント（管理・運用）」という意味合いがあり、不動産の購入、 処分や管理運営などの代行業務および、コンサルティングを行う会社をいいます。

まとめ

管理会社にはそれぞれ特色があります。
大きな会社だからといって、必ずしも充実した管理をしてもらえるとは限りません。
逆に小さな会社だからダメだと言うこともありません。

その選定において大切なことは、これまでの「管理実績」や「その土地や周辺事情に詳しい」、また「オーナーと一緒に将来を見据えることができるか」など、さまざまな方面から実力を見極める必要があるということです。

管理会社を選ぶ時や変更する場合は、ご自身の経営方針を伝えた上で、不明点や疑問点をとことんぶつけてみましょう。