ココを押さえればOK!確実な管理会社を選ぶために知るべきポイント!

持ち家(戸建てや分譲マンション)を賃貸物件化する形で不動産投資を行っている方の多くは、不動産の管理業務を不動産管理会社に委託することが一般的な手法です。
しかし、不動産管理会社の選定は、不動産物件から得られる収支を大きく左右する、とても重要な事柄であるにも関わらず、実際にはどのようなことに注意すればいいのか、どのような業務を依頼すればよいのか、あるいはやってくれるのか、などといったポイントは、 イマイチわかりにくいというのが実態ではないでしょうか。
実際には不動産物件近くの不動産管理会社に、特に明確な理由もなく、何となく依頼するという流れになりがちです。
しかしながら、物件の将来や収益性を左右する不動産管理会社ですから、しっかりと間違いのない選定をしたいものです。
不安要素を数え上げればきりがないですが、本コラムでは、そんな中でも間違いのない不動産管理会社を選ぶためのポイントについて詳しくご紹介いたします。

この記事を読むのにかかる時間:5分

ポイント1・不動産管理会社のシステムを理解しよう!

まず初めに、そもそも、不動産管理会社が業務としておこなっている「不動産管理」とはいったい何を指しているのか考えてみましょう。
この「不動産管理」とは、具体的には、次の2つの点を指すことが一般的です。

・建物管理:建物や施設や設備の維持、保守など、ハード面における各種管理をおこなう。
・賃貸入居者管理:家賃の集金、入居者からのクレーム対応など、ソフト面の管理をおこなう。

この不動産管理業務内容を図に表すと、次のようになります。

図

それぞれの不動産管理会社によって、「建物管理」と「賃貸入居者管理」のどちらか片方だけをおこなっている場合もあれば、その両方をおこなっている場合があります。
また、不動産管理会社がおこなう入居者管理は、「何をどこまで任せるか」という観点から、次の3つに分けられています。

集金管理:家賃の集金、督促は不動産管理会社が行うが、滞納、空室のリスクは家主(賃貸物件オーナー)自身が背負う形式。
滞納保証:不動産管理会社が家賃を入居者に代わり納めることで、家賃滞納のリスクは回避できるが、代わりに空室対策はおこなわない。
家賃保証(サブリース):不動産管理会社が家賃を入居者に代わり納める。空室、滞納は関係がなくなる。

図

なお、当然ですが、不動産管理会社に担当してもらう業務範囲が広がれば広がるほど、管理手数料は高額になっていきます。
なお、不動産管理における管理手数料は、集金管理⇒滞納保証⇒家賃保証の順に高くなりますので、収支を考慮し、ご自身の物件に合った管理システムを選択する必要があります。

続いて、ポイント2!不動産管理委託契約についてご説明します。

不動産管理委託契約

ポイント2・不動産管理委託契約って何?

不動産管理会社に、不動産管理業務を依頼する際には、不動産管理委託契約を結びます。
家賃保証契約を選択した場合には特に契約内容のチェックが大切になります。

この際の契約内容のチェックは重点的におこなう必要があります。
契約内容について不明な点、心配な点などは、契約を結ぶ前にしっかりと情報収集を行ったうえで、契約担当者にしっかりと確認することも重要なポイントです。
特に不動産管理会社を選ぶ際のポイントとして注意しておきたいのは、長期保証契約をした場合の契約内容です。

実は、長期保証契約を結んだ場合でも、ずっと同じ家賃が保障されるとは限りません。
大抵の場合、契約書に「経済事情によりやむを得ない場合には、家賃について減額請求できる」旨の文言が入っています。
この場合、保証される家賃は当初の価格より下がっても文句がいえないことが多いのです

また、具体的な金額として、いくらまでが保障されるのかという点についても注意が必要です。
一般的に、査定家賃に保証割合をかけて計算しますが、不動産管理会社によって査定金額は異なります。
査定家賃に話が及んだ場合、「どのような根拠で、この数値を出しているのか」という点についてもクリアにしておくことが、後々のトラブルを回避するために有効なポイントになります。

次に、一番気になる入居者審査基準はどうなっているのでしょうか?

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ポイント3・一番重要!?入居者の審査基準

オーナーさんであれば、自身の持ち家を賃貸にするわけですから、入居後のトラブルにもなりかねない審査基準は非常に気になるところかと思います。
とはいえ、入居基準を厳しくすれば、トラブルに見舞われる可能性は低くなるものの、基準を満たす入居者がなかなか現れず、空室の期間が長くなることが多いのが欠点です。

一方で、入居基準を緩くすれば、入居者はすぐに集まりますが、何かしらトラブルを抱えていたㇼ、収入が不安定で家賃の未納などが頻発するなどといった、いわゆる質のあまりよくない入居者も出てくる分、トラブルに巻き込まれることも多い、ということもあります。 こういったことから、入居基準のさじ加減をうまくやってくれるかどうかも、不動産管理会社を選ぶ際のポイントとして重視すべきでしょう。

ただ、いくら入居基準を厳しくしたとしても、入居者に関するトラブルを完全に回避することは不可能といわざるを得ません。
このようなトラブルに見舞われたときこそ、適切な対応体制を整えているかどうか、ちゃんとした不動産管理会社であれば、適切なマニュアルのもとに、しかるべき対応をしてくれるはずです。

また、トラブル回避のためには、入居者に対する事前ガイダンスも有効です。
「入居のしおり」などを作成し、ルーツを周知徹底させているかどうかも、併せてチェックしましょう。

逆に、クレームの放置、引き延ばしといった不誠実な対応により、入居者トラブルがあったときの対応体制に問題がある不動産管理会社は要注意です。
不動産管理会社を選ぶ際のポイントとして 「トラブル対応に定評があるか?」も、ぜひ織り込みましょう。
上手な采配をおこなっている会社であれば、ちゃんと成果を出しているものです。
審査基準をどのように決めているか、という点についても、不動産管理会社を選ぶ際のポイントとして、チェックを怠らないようにしてください。


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この記事のまとめ

不動産管理会社を選ぶ際のポイントについて、代表的なものをご紹介しました。
どれも簡単にチェックできるものばかりです。でも、不動産管理会社の営業担当者からしっかりした説明を受けていることが前提となります。
わからないことがあれば、その場で解決してもらうか、持って帰ってでも調べてもらう、という姿勢を崩さないようにしましょう。
数ある不動産管理会社から、ご自身に最適な会社を選択しましょう。

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