不動産管理会社の選び方｜失敗しない7つの比較ポイントと見極め術

不動産管理会社の役割は、単なる「大家代行」ではありません。「客付け（リーシング）」「賃貸運営」「建物維持」の3つの領域をプロの知見で最適化し、オーナーの手間を削減しながら資産価値を最大化することが本質的な役割です。

役割を正しく理解していないと、手数料の安さだけで会社を選んでしまいがちだからです。管理会社はコストセンターではなく、利益を生み出すためのパートナーであるという認識が必要です。

例えば、独自のネットワークを駆使した早期の空室解消、法的知識に基づくクレームの解決、長期的な修繕計画の立案などは、専門知識を持つ管理会社だからこそ可能な業務です。これにより、オーナーは安定した家賃収入を得ることが可能になります。

管理会社の実務は多岐にわたりますが、特に重要なのは以下の5点です。

• 入居者募集・審査：広告掲載、内見対応、信用調査
• 契約・更新事務：契約書作成、更新手続き、火災保険手配
• 家賃管理：家賃回収、督促、送金明細
• 入居者対応（クレーム）：騒音、設備故障、近隣対応
• 建物管理（BM）：清掃、法定点検、退去時原状回復工事

実務能力の差が最も出るのは「クレーム対応の質」です。

自主管理とは、上記の業務すべてをオーナー自身が行う方法です。コストは抑えられますが、時間と労力、そして法的知識が求められます。

自主管理が向いている人：

• 物件近隣に住んでいる
• 時間に余裕があり即時対応できる
• リフォームや修繕知識がある

管理委託がおすすめの人：

• 本業が忙しい
• 空室対策のノウハウがない
• 遠方の物件を所有している
• 法改正対応に不安がある

比較すべきポイントは以下の7つです。

• 手数料・契約条件の明確さ
• 入居率実績と空室対策力
• 客付け力
• 管理体制・対応スピード
• 物件タイプとの相性
• 地域密着度と担当者の質
• サービス範囲

管理手数料は家賃の3〜5％が一般的です。しかし手数料率だけでは判断できません。

• AD（広告料）の有無
• 更新事務手数料の扱い
• 解約違約金の有無
• 原状回復費の基準

「格安」を謳う会社は別費用で利益を確保している場合があります。

入居率は重要指標ですが、空室対策の具体性も確認が必要です。

• 賃料査定の根拠
• ターゲット設定の妥当性
• 設備導入やリノベ提案の有無

客付け力は収益性に直結します。

• 自社仲介店舗の有無
• ポータル掲載枠の充実度
• 他社仲介との連携体制

トラブル対応の速度は入居者満足度を左右します。

• 緊急時の24時間対応
• オーナー報告手段
• 担当者の担当件数

• 木造アパート：客付け力と低コスト修繕
• RCマンション：保守点検と修繕計画
• 一棟所有：経営視点の提案
• 区分所有：管理組合連携

地域密着型は横の繋がりが強く、客付けが有利です。

清掃頻度、電球交換、退去立会の有無などを確認しましょう。

• 独自の入居ルート
• トレンド設備導入提案
• 保証会社連携

• 法定点検の確実性
• 清掃品質
• 大規模修繕計画のサポート

区分は専有部管理、一棟は経営視点の管理が必要です。

空室の有無に関わらず一定収入が入ることが最大のメリットです。

• 賃料減額請求の可能性
• 免責期間の存在
• 解約の難易度

安定重視なら選択肢になりますが、収益最大化を目指す人には不向きです。

• 平均入居率と算出定義
• 類似物件の空室改善事例
• クレーム初期対応時間
• 原状回復工事の相見積もり可否

• 手数料に含まれる範囲
• 更新手数料の取り分
• 振込手数料

• エントランスの清潔度
• 電球切れの放置状況
• 掲示物の更新状況

複数社の条件を短時間で比較でき、非公開情報も把握できます。

一般的には家賃収入の5％前後ですが、サービス内容とのバランスが重要です。

大手はデータ力、地元会社は柔軟性が強みです。物件特性で判断しましょう。

解約通知と契約手続きが主で、比較的スムーズに移行できます。

オーナーは無料で利用できます。運営は紹介料で成り立っています。

不動産管理会社選びは、オーナー利益を大きく左右する重要項目です。7つの比較軸をもとに複数社を見比べ、相性の良いパートナーを見つけることが成功の鍵です。