賃貸管理会社の種類とサービスの違い｜失敗しない選び方と比較のポイント

賃貸管理会社とは、物件オーナーに代わって「入居者募集から退去精算までの管理業務」を一括して担い、賃貸経営の手間と精神的負担を大幅に軽減するパートナーです。

賃貸経営には、不動産の専門知識、複雑な法律対応、24時間のクレーム処理など、個人のオーナーだけでは対応しきれない高度な業務が多いためです。入居者からの深夜の設備トラブル連絡、毎月の家賃回収と督促、退去時の立会いなど、日常業務のほとんどを任せることができます。

管理会社は、オーナーが直接行うには負担が大きすぎる業務をプロとして代行します。特に近年は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や「賃貸住宅管理業法」など法律知識が必須となっており、適切な運営のために専門家に任せる意義は非常に大きくなっています。

賃貸管理会社が担う主な役割は以下のとおりです。

• 入居者募集（リーシング・空室対策）：募集戦略の立案から始まり、市場調査に基づいた最適な賃料設定、プロによる物件の魅力的な写真撮影、広範囲なポータルサイトへの広告掲載などを含みます。単に入居者を決めるだけでなく、空室期間の短縮と優良な入居者の選定を目指します。
• 入居中のトラブル対応（騒音・設備故障など）：深夜や休日を問わない24時間対応体制を敷き、水漏れや給湯器の故障といった設備トラブル、入居者間の騒音や迷惑行為に関するクレームの窓口となります。迅速かつ適切な初期対応は、入居者の満足度維持と、トラブルの拡大を防ぐために極めて重要です。
• 賃料回収・滞納者対応：毎月の家賃入金の確認業務、指定日に入金がない場合の迅速な督促連絡（電話、書面等）を行います。特に滞納が発生した場合、オーナーに代わって法的手段を見据えた毅然とした対応を行うことで、賃貸経営のキャッシュフローを守ります。
• 契約更新・解約手続き：契約期間が満了する際の更新手続きを代行し、更新条件の調整や更新料の徴収を行います。また、解約通知があった際には、その受付と解約日の確定、敷金返還に向けた準備など、法的要件に基づいたスムーズな手続きを処理します。
• 退去立会い・原状回復工事の手配：入居者と直接退去時に立会い、物件の状態を詳細に確認します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を遵守し、オーナーと入居者の負担区分を公正に判断します。その後のハウスクリーニングや必要な修繕工事の見積もり取得・発注・完了確認までを一貫して手配します。
• 法的手続きのサポート：賃料滞納が長期化した場合や、明渡しが必要になった際など、専門的な法的手続きが必要な場面において、オーナーに代わって弁護士などの専門家との連携・手配をサポートします。オーナーが直接法律的な交渉を行う精神的負担を軽減します。

特に入居者対応やクレーム処理は、時間的・精神的なストレスを感じやすい業務であるため、オーナーが最も「任せてよかった」と感じる部分といえます。

賃貸管理会社の業務フローは、物件の収益を最大化し、入居者に快適な住環境を提供するための、継続的かつ専門的な5つのステップで循環します。

• 入居者募集：単なる募集活動に留まらず、入居申込者に対しての入居審査が非常に重要です。この段階で「誰を審査で通すか」という専門的判断が求められます。管理会社は、申込者の属性（職業、年収、連帯保証人または保証会社の有無）を厳しくチェックし、将来の滞納リスクや近隣トラブルのリスクを未然に排除します。
• 契約管理：賃貸借契約書の作成・締結はもちろん、火災保険の加入確認、重要事項説明の実施、そして鍵の引き渡しまでを適切に行います。特に、特約事項の有効性や、賃貸住宅管理業法に基づく書面の交付など、高度な法務知識に基づいた判断が必要です。
• 賃料回収：毎月の賃料を指定期日に確認し、遅延や滞納が発生した場合は、初期の電話連絡から、内容証明郵便の送付、保証会社への代位弁済請求まで、段階的かつ法的に有効な督促を迅速に実行します。これにより、オーナーの安定的な収入源を確保します。
• クレーム対応：生活音のトラブル、設備の故障（エアコン、給湯器など）、共有部分の清掃不足など、多岐にわたる入居者からの連絡窓口となり、その解決にあたります。設備修繕が必要な場合、管理会社は「修繕費用の負担区分はどうするか」を判断し、オーナー負担か入居者負担かを明確に分けて手配するため、適切な費用負担の判断が不可欠です。
• 退去精算：契約解除の受付後、入居者立会いのもとで室内の損耗状況を確認し、原状回復費用の負担割合を算定します。経年劣化や通常損耗分はオーナー負担、故意・過失による損耗分は入居者負担というガイドラインに沿った公正な精算を行い、トラブルを防止します。その後、速やかに次の入居者募集のための清掃・リフォーム手配に進みます。

流れはシンプルですが、各ステップにおいて、上記のように「誰を審査で通すか」や「修繕費用の負担区分はどうするか」といった専門的判断が求められ、この判断の質が賃貸経営の成否に直結します。

賃貸管理会社の種類は、大きく分けて「管理委託型」「サブリース型」「自主管理＋部分委託型」の3つです。管理方式は「提供されるサービスの範囲」と「空室リスクの分担」という2つの軸で考えると、この3分類に整理されるためです。

具体例として、コストを抑えたいなら自主管理、手間を減らしたいなら管理委託、家賃収入の安定を最優先するならサブリース、というように目的によって選びます。

主な3つの種類は以下の通りです。

• 管理委託型（一般管理）：業務を代行してもらう最も一般的な形式
• サブリース型（家賃保証）：管理会社が物件を借り上げる形式
• 自主管理＋部分委託型：必要な業務だけをスポットで依頼する形式

管理委託型（一般管理）

サブリース型（家賃保証）

自主管理＋部分委託型

比較すべき軸は「管理範囲」「費用」「空室リスク」「相性」の4点です。

賃貸経営における多くのトラブルは、これら4つの要素をオーナーが正しく理解せずに契約していることが原因で起きていることがほとんどです。

管理委託型

サブリース型

自主管理

賃貸管理会社の管理形態と収入構造を理解することは、パートナー選びや契約条件を見極めるうえで重要です。

自主管理：すべて自分で行います。費用は抑えられますが、手間とリスクは最大です。

委託管理：管理会社に依頼します。手間は減りますが、対価として委託料が発生します。

賃貸管理会社がどこで利益を得ているかを知ることは、パートナー選びにおいて重要です。管理会社の収入源を理解することは、提示された管理手数料が適正であるかを判断する上での基準となります。主な収入源は以下の5つです。

• 管理委託料：毎月のランニングコスト（家賃の数%）が最も基本的で継続的な収入源です。オーナーが支払う家賃の5%〜10%程度が相場ですが、この比率が高いほど、管理会社は日常業務（賃料回収、トラブル対応など）に人件費を割くことができます。そのため、手数料が極端に安い場合は、提供されるサービスの質や対応スピードが犠牲になっていないか注意が必要です。
• 更新事務手数料：契約更新時の事務手続き費用です。通常、賃貸借契約の更新時に、更新料の一部（または更新料がない場合は更新事務手数料として）を管理会社が受け取ります。更新手続きは、契約書の再作成や条件変更の調整など、法的な知識を要する重要な業務であるため、この報酬によって安定した契約管理体制が維持されます。
• 退去精算費：クリーニングや修繕の手配による利益です。入居者退去後の原状回復工事（ハウスクリーニング、壁紙の張り替え、設備の交換など）の見積もり・発注・完了確認を代行する際に、管理会社が提携する工事業者との価格差益（マージン）を得る場合があります。オーナーとしては、このマージンが適正か、工事費用が相場より高くなっていないかをチェックすることが重要です。
• 仲介手数料：新しい入居者を決めた際の報酬です。空室を埋める「入居者募集」業務に対する成功報酬であり、新しい入居者が決まった際、入居者からだけでなく、オーナーからも家賃1ヶ月分程度（地域や契約形態による）を仲介手数料として受け取る場合があります。これは管理会社の客付け能力に直結する重要な収入源です。
• サブリース差益：転貸による家賃差額（サブリースの場合）です。管理会社が物件をオーナーから借り上げ、それを入居者に転貸するサブリース方式でのみ発生する利益で、オーナーへ保証する賃料（例：家賃の80%）と、実際に入居者から得る賃料（家賃の100%）との差額（20%）が管理会社の収益となります。この利益構造が、サブリースにおける家賃減額リスクの背景にあることを理解しておくべきです。

失敗しないために比較すべき項目は次の5つです。

• 管理手数料：サービス内容に対して適正か。単に家賃の「何%」という数字だけでなく、その手数料に含まれるサービス（例：24時間コールセンター費用、定期巡回費用、報告書の頻度）と含まれないサービス（例：広告料、設備修繕の手配料）を具体的に確認しましょう。手数料が極端に安い場合、後からさまざまな名目で追加費用が発生し、トータルコストが割高になるケースが少なくありません。
• 入居率：空室を埋める力があるか（実績値）。管理会社が公表している「入居率」は単なる数字ですが、重要なのはその算出方法です。「満室を維持できている期間」を示す実績値（例えば、過去1年間の平均入居率）を聞き、その物件やエリアでの具体的な空室期間の平均を確認しましょう。入居率が高い会社は、退去が決まってから次の入居者を決めるまでの期間（リードタイム）が短い傾向にあります。
• 対応スピード：連絡に対するレスポンスは早いか。オーナーへの報告連絡が遅い会社は、入居者からのクレーム対応も遅い可能性が高いです。初期段階の問い合わせへのレスポンス時間や、入居者からの緊急対応時の平均対応時間を尋ねてみましょう。対応が遅れると、入居者の満足度低下や、設備トラブルの悪化（例：水漏れが階下にまで及ぶ）といった大きなリスクに直結します。
• トラブル対応品質：担当者の知識や誠実さ。担当者が「賃貸住宅管理業法」や「原状回復ガイドライン」といった最新の法規制を理解しているか、また、入居者との間で発生しがちな騒音問題やゴミ出し問題に対する具体的な解決事例を持っているかを確認しましょう。誠実さはもちろん、専門知識に基づく的確なアドバイスができるかが、トラブルを未然に防ぎ、拡大させないための鍵です。
• 募集力（広告力）：どのポータルサイトに掲載しているか。スーモやアットホーム、ライフルホームズといった主要な不動産ポータルサイトの全てに物件情報を掲載できる広範なネットワークを持っているかを確認します。また、単に掲載するだけでなく、物件の魅力を最大限に引き出すための写真撮影やキャッチコピー作成といった、集客戦略の具体性についても質問してみましょう。

特に入居率や対応品質は、管理会社の実力を見抜くうえで極めて重要です。数字だけでなく、「どのように埋めるのか」という戦略を聞くことも有効です。

• 料金の上限（追加費用の有無）：管理契約の範囲外で追加料金が発生する場合（例：緊急時の駆けつけ費用、書類発行手数料）について、上限額や発生条件を明確にしておきましょう。「すべて込み」と謳っていても、実際には緊急性の高いトラブル対応には別途出動費を請求されるケースがあるため、契約書上の細かな費目を注意深く確認してください。
• 代行範囲の明確化（どこまでやってくれるのか）：「管理をすべて任せる」といっても、修繕の決定権（例：10万円以上の修繕はオーナーの許可が必要か）、重要事項説明の代行可否、滞納保証の範囲（管理委託の場合、滞納保証は含まれないのが一般的）など、オーナーの関与が必要なラインが会社によって異なります。特に「家賃の督促をどこまで行うか」の線引きを明確にしておくことが、後のトラブルを防ぎます。
• 追加料金が発生するケース（原状回復、緊急対応時の出動費など）：退去時の原状回復工事は、管理会社が手配する工事業者の見積もりが相場より高額ではないかを事前に把握しておく必要があります。また、緊急時の夜間対応や休日の対応にかかる費用（例：警備会社への出動依頼料）がオーナー負担となるのか、それとも管理手数料に含まれるのかを確認し、予期せぬ出費を防ぎましょう。

よくある誤解として、「管理料が安ければお得」という考えがありますが、安いほど人員が少なく対応力が弱いケースも多々あります。結果的に空室期間が長くなり、損失が管理料の差額を上回ってしまうこともあるため、コストと質のバランスを見極めましょう。賃貸経営は長期戦であり、多少の手数料の差よりも、安定した入居率と迅速なトラブル対応の方が遥かに重要です。

複数の管理会社を効率的かつ中立的に比較するには、一括比較サービスの活用が有効です。

• 相場が把握できる：複数社の見積もりを見ることで適正価格がわかる。これにより、適正なサービス水準と費用を照らし合わせることができます。
• 中立的に比較できる：1社だけの営業トークに流されず判断できる。複数の提案を客観的に比較することで、特定の会社に偏った情報で判断するリスクを減らせます。
• 営業の押し売りがない：比較前提のサービスであるため断りやすい。最初から比較検討が前提のサービスであるため、プレッシャーを感じることなく冷静に判断できます。

• 全国対応：多くの地域で優良な管理会社と提携しており、地方の物件でも利用可能です。
• マッチング：物件の条件（種別、築年数、エリアなど）に合う、得意分野の異なる管理会社を複数提示します。
• 完全無料：オーナー様の利用料は一切かかりません。

1. Step1：物件情報（エリアや種別）を入力。物件の基本情報をフォームに入力します。
2. Step2：条件に対応する管理会社から案内が届く。選定された複数の管理会社から、個別具体的な提案内容と費用の見積もりが届きます。
3. Step3：提案内容や費用を比較して選ぶ。提示された「入居率実績」「管理手数料」「具体的な募集戦略」などを比較検討し、最終的なパートナーを決定します。

A：一般的には家賃収入の5〜10％前後です。サービス内容や地域によって異なります。

A：一概にNGではありません。安定重視の場合や遠隔地管理には有効です。ただし「家賃減額のリスク」や「解約の難しさ」といった契約条件を必ず確認し、納得した上で契約しましょう。

A：可能です。現在の管理会社との契約書にある「解約通知期間（通常3ヶ月前など）」を確認し、手続きを踏めば問題なく変更できます。

A：トラブル対応の専門性や入居者募集のネットワーク力を考えると、委託のメリットは大きいです。自主管理のリスクヘッジとして検討をおすすめします。

A：迷った場合は「イエカレ」などの一括比較サービスを利用し、複数の会社の提案を聞き比べることから始めてください。

本記事では、賃貸管理会社の種類を「管理委託型・サブリース型・自主管理」の3つに整理し、比較軸・選び方・物件別の相性まで体系的に解説しました。

失敗しないための判断の流れは以下の通りです。

1. 種類を理解する
2. 比較する（管理範囲・費用・空室リスク）
3. 物件に合わせて選ぶ
4. 一括比較で最終判断する

管理会社は、あなたの賃貸経営の成否を握る重要なパートナーです。まずは複数社を比較し、サービス内容や担当者の対応を見極めて、自分の物件に最も合う会社を見つけましょう。