賃貸管理会社選びの終着点｜空室を埋めるのは「供給網の構造」｜株式会社アレップス

管理会社選びで多くのオーナーが陥る罠は、比較している情報が「同質化」している事実に気づかない点にあります。

かつては差別化要因だったサービスも、現代の賃貸市場では、どの会社を選んでも大差のない「標準仕様（コモディティ）」と化しています。

• ①管理手数料：家賃の5％前後という相場観
• ②24時間365日の緊急トラブル対応
• ③定期的な物件巡回と清掃報告の体制

これらは賃貸経営における「最低限の土台」であり、もはや付加価値とはいえません。

差がつかない領域で相見積もりを重ねても、判断の解像度は上がらないのが実情です。

物件の収益を左右する「客付け」は、管理業務という「守り」とは対極にある「攻め」の領域といえます。どれだけ守りの体制を強固にしても、攻めの構造が脆弱であれば、入居率は改善へと向かいません。

空室対策の成否は、担当者の努力や根性といった精神論ではなく、「物理的な情報経路（供給網）の太さ」という構造の問題に帰結します。

安定した入居率を叩き出すためには、以下の3つのルートが機能している必要があります。

主要駅の駅前など、ターゲットが実際に足を運ぶエリアに直営の仲介店舗を展開していることは大きな強みとなります。Web上の情報だけではリーチできない「今すぐ探している」潜在層を確実に捕捉できるためです。

現場スタッフが地域の特性や周辺環境の微細な変化を熟知しているため、内見時の成約率（決定力）が飛躍的に高まるという利点もあります。

大手ポータルサイトでの露出を最大化するのは当然の戦略です。

その上で、自社運営の集客サイトへユーザーを誘導する仕組みが不可欠となります。競合物件との単純な価格比較にさらされる前に、物件の魅力を高品質な写真やパノラマ動画でリッチに訴求し、独自の流入経路を確立することで「選ばれる確率」を有意に引き上げます。

一般の個人客だけでなく、社宅制度を持つ大手企業や大学との直接的な提携ルートを構築することも重要です。これにより、異動シーズンや入学時期に合わせて、市場の波に左右されない「組織的な大量集客」が可能になります。

属性の安定した入居者を確保できるため、長期的な稼働安定と滞納リスクの軽減にも大きく寄与します。

多くの管理会社は自社で客付け部隊を持たず、仲介会社へ情報を流すだけの「外注構造」に依存しているのが実態です。

このモデルでは、情報を指定流通機構（レインズ）に登録した後は市場の反応を待つことしかできず、オーナーの大切な空室状況をコントロールする権利を実質的に失っています。

株式会社アレップスは、募集（客付け）と管理を分断させず、同一グループ内で完結させる構造を堅持しています。

これは単に「管理が丁寧」という表面的な評価軸とは、次元の異なる話です。

アレップスの強みは、属人的な営業力に頼ることなく、仕組みとして空室リスクを低減させている点にあります。

• ①直営仲介部門（タウンハウジング等）との連携により、募集開始時の初動が極めて速い
• ②内見現場での生の反応が、即座に募集条件の改善や設備投資の提案へ反映される
• ③写真撮影や募集図面の作成、条件調整のフローが社内で完結するため、情報の質が高い

これらは担当者の努力目標ではなく、供給と管理が同一の構造内にあるからこそ実現できる必然の結果です。

入居率という数字は、あくまで結果であって原因ではありません。アレップスが高い稼働水準を維持し続けている理由は、一時的なキャンペーンや場当たり的な価格調整に頼っていないからです。

背景にあるのは、継続的に流入する入居希望者の圧倒的な母数です。そして、店舗・Web・法人の3ルートが同時に駆動する「供給構造」そのものです。

オーナーが管理会社を見極める際に注視すべきなのは、「その数字が、どのような構造から生まれているか」という本質に他なりません。

一般的な市場では「管理会社」と「仲介会社」が別組織として動くため、情報の伝達ロスや温度差が生じがちです。

対してアレップスは、募集と管理を切り離さない独自の運用モデルを確立して以下の3軸を一本のラインで運用しています。

• ①都心部を中心に展開する強力な直営店舗網
• ②独自のWeb集客チャネル
• ③長年の実績による法人・学生の提携ルート

これらが管理物件の情報と直結しているため、「空室が出てから動く」のではなく、「空室を出さない前提で動く」という高次元の判断が可能になります。

コスト把握は当然重要ですが、手数料の1％の差を追求するよりも、空室が1ヶ月長引く損失の方が圧倒的に大きいのが賃貸経営の現実です。

真の「収益力」の源泉は、目先のコストカットではなく、空室を即座に埋める構造にあります。

提携先の数は多いに越したことはありません。しかし、自社で責任を持って顧客を連れてくる「内製チャネル」を持たない場合、他社の動向や市場の流行に翻弄されるリスクを常に抱えることになります。

自ら集客できる基盤があってこそ、他社への依頼も効果的に機能するのです。