【イエカレ】家賃収入の“税金と損益通算”を速攻マスター｜手取りを増やす節税戦略

1.家を貸してもサラリーマンは個人事業主にはならない

よく勘違いされますが、サラリーマンが家を貸しても個人事業主にはなりません。

個人事業主とは、法人を設立せず商売を営み、事業所得を得ている個人のことを言います。 例えば、弁護士や税理士、フリーランス、法人化せずに事業を行っている美容師や飲食店の店主等が個人事業主です。

個人の所得は、収入の種類によって、給与所得や不動産所得、事業所得、譲渡所得、雑所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得の10種類に分類されています。

このうち、家を賃貸にしたとき等で、その不動産から得られる所得は「不動産所得」になります。 個人事業主がビジネスによって得られる所得は「事業所得」です。

不動産所得は事業所得とは異なるため、家賃収入を得ている個人は個人事業主ではないということになります。

不動産賃貸業が個人事業主に勘違いされる原因として、不動産賃貸業も一定規模以上になると税務上、「事業的規模」に該当するというルールは存在する点が挙げられます。

事業的規模とは、アパートのような住宅であれば10室以上からなる物件が事業的規模です。 事業的規模に該当すると、確定申告で最高65万円の青色申告特別控除が適用できる等のメリットが発生します。

ただし、事業的規模であっても、あくまでも得られる所得は不動産所得です。 そのため、事業的規模の不動産賃貸業を行っていたとしても、個人事業主にはならないことになります。

2.主たるメリットは不動産収入を得られること

家を貸すときの主たるメリットは、あくまでも不動産収入を得られるという点です。

前述したとおり、不動産収入による所得の名称は、不動産所得です。 不動産所得は家賃収入のことではなく「必要経費を差し引いた利益」を指します。

不動産所得の計算式を示すと、以下の通りです。

不動産所得には所得税が生じますが、所得税は所得が増えるほど税率も上がる累進課税方式を採用しています。

他に給与所得等の所得があれば、それに不動産所得も加算され、税率が決まります。

そのため、家を貸すことで不動産所得が増えれば、所得税はむしろ増えることが通常です。 家を貸すことは、所得税の節税とは真逆の方向に向かうことが一般的となっています。

3.税金の節税はあくまでも副次的なメリット

家を貸すと、場合によっては所得税が減るケースもあります。 それは、「損益通算」という仕組みを使った節税方法が存在するからです。

所得税は、不動産所得や給与所得等を合算した所得を元に計算されるのがルールです。 合算して所得が増えるのは、合算されるそれぞれの所得がプラスであることが前提です。

しかしながら、不動産所得は家賃収入から必要経費を引いた利益であるため、場合によっては不動産所得が赤字になってマイナスとなることもありえます。

プラスの所得とプラスの所得を合算したら、所得が増え、税金も増えるのが基本ですが、プラスの所得とマイナスの所得を合算したら、所得が減り、税金も減るという理屈も成り立ちます。

国税庁もプラスの所得とマイナスの所得を合算して所得を減らすことは認めており、この手続きを「損益通算」と呼んでいます。

例えば、不動産所得が▲100万円、給与所得が800万円であれば、損益通算によってその年の所得を700万円(＝800万円－100万円)とすることができます。

給与所得者は、会社が給与所得を前提に所得税を源泉徴収していることが通常です。

例えば、源泉徴収によって800万円を前提に所得税を支払っている人は、損益通算によって所得が700万円になれば税金は納め過ぎていたということになります。

そこで、確定申告で損益通算を行うと、払い過ぎていた税金の還付を受けることで節税ができます。

このように不動産所得が赤字になれば、理論上、損益通算によって所得税を節税することは可能です。 ただ、毎年赤字になるような賃貸経営なら、そもそも家を貸す意味がなくなってしまいます。

あくまでも損益通算は、たまたま不動産所得が赤字になった年にできる節税とお考え頂き、節税目的で家を貸すといった賃貸経営のメインになるメリットではないことは知っておいて下さい。

例えば、貸している家の外壁塗装を行った年は、不動産所得が赤字になる可能性はあります。 外壁塗装は、一括で経費計上できる修繕費であり、金額も大きいことから、実施した年は不動産所得が赤字になりやすいです。

外壁塗装によって、たまたま不動産所得が赤字になれば、その年は損益通算によって所得税の節税ができるというわけです。

4.確定申告を行うための注意点

また、不動産所得は必要経費を多く計上すれば赤字になりやすいため、損益通算によって節税できる可能性が上がります。

不動産所得の必要経費になるものは、以下のような費目が挙げられます。

たくさんありますね。家を貸し出すなら、これらの必要経費項目は損をしないためにも知っておいた方が良いでしょう。

しかし、その中には、通信費や旅費交通費、消耗品費等の家事消費(個人的な支出のこと)と公私混同されやすいものもあります。

家事消費と混同されやすいものに関しては、記録や領収書をしっかりと残し、「家の賃貸経営のために必要な支出であった」ことを客観的に証明できるようにしておくことが注意点になります。

まとめ

「家を貸す＝賃貸経営の事業を始める」ことに近く、手間や継続的な費用、賃貸特有のリスクが伴います。

しかし多くのオーナーが賃貸を選ぶのは、単に経済的なメリットが見込めるためだけでなく、売却時に負う瑕疵担保責任など売却特有のリスクを回避でき、資産を手元に残せるという心理的な利点もあるからです。

税務面では、賃貸で経費がかさんで不動産所得が赤字になった場合、一定の要件のもとで他の所得と損益通算できるため所得税の負担を軽くできる可能性があります。

ただし、損益通算はあくまで副次的なメリットであり、「節税目的だけで安易に家を貸す」ことはおすすめできません。

節税効果に目がくらんで実務上の負担や将来の収益性を見誤らないよう注意が必要です。

実務的には、経費計上や減価償却、確定申告の方法、領収書などの保存といった税務処理を正しく行うことが重要です。税務調査で指摘されないよう、証拠書類を整えておくことも忘れないでください。

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