【イエカレ】アパート・マンション経営の税制優遇を完全攻略！節税効果を最大化する秘訣

更新日：2025年5月28日

このコラムのポイント

アパートやマンションの経営を始めると、税金の面でお得になる「税制優遇」という仕組みがあります。

これを知っていると、手元に残るお金が増えたり、将来のための賢い資産づくりに繋がったりします。不動産経営で得た収入（不動産所得）は、お給料など他の収入と合算して税金が計算されます。そのため、経営にかかった費用をきちんと申告したり、使える控除を上手に活用したりすることで、所得税や住民税をグッと抑えられる可能性があるのです。

この記事では、税制優遇にはどんな種類があるのか、具体的にどうすれば節税できるのか、確定申告はどうすればいいのか、会社を作った方がいいのか（法人化）など、難しい専門知識がない方にも分かりやすく解説します。税制優遇をフル活用して、不動産経営の成功確率をアップさせましょう！

• Tweet

税金の優遇措置について知ることは、アパート・マンション経営を成功させるための最初のステップです。なぜそれが大切なのか、そしてどんな税金が関わってくるのか、基本から見ていきましょう。

節税の基本的な考え方は、アパートやマンション経営にかかった費用を「必要経費」としてきちんと計上し、家賃などの収入から差し引くことです。これによって、税金の対象となる「不動産所得」の金額を小さくすることができます。

不動産所得 = 大家さんとしての総収入 − 大家さんとしてかかった必要経費

もし、必要経費が多くて不動産所得がマイナス（赤字）になった場合、嬉しいお知らせがあります。サラリーマン大家さんの場合、その赤字分を普段もらっているお給料（給与所得）など、他のプラスの所得から差し引くことができるのです。これを**損益通算（そんえきつうさん）**と言います。

例えば、お給料が年間1,200万円の人がアパート経営をして、年間で100万円の赤字が出たとします。この場合、税金の計算対象となる所得は「1,200万円 − 100万円 = 1,100万円」となり、その分、所得税や住民税が安くなる可能性があります。特に、物件を買ったばかりの頃は、初期費用などがかさんで経費が大きくなりやすいため、この損益通算による節税効果を実感しやすいでしょう。

アパート・マンション経営に関わってくる主な税金と、それぞれに対するおトクな制度（優遇措置や特例）は以下の通りです。これらを理解しておくことが、経営を有利に進めるカギになります。

● 所得税・住民税：
アパート経営で得た利益（不動産所得）に対してかかる税金です。他の所得と合算して計算される（総合課税）ので、先ほど説明した「損益通算」や、後で詳しく説明する「青色申告特別控除」といった制度を上手に使うことが節税のポイントです。

● 固定資産税・都市計画税：
持っている土地や建物に対して、毎年1月1日時点の所有者にかかる税金です。住むための建物が建っている土地（住宅用地）には税金が安くなる特例があったり、新築の建物にも一定期間税金が安くなる措置があったりします。

● 不動産取得税：
土地や建物を手に入れた時に、一度だけかかる都道府県の税金です。これも、条件によって税金が安くなる軽減措置があります。

● 登録免許税：
不動産の持ち主が変わったことなどを登記する際にかかる国の税金です。

● 印紙税：
売買契約書など、特定の書類を作るときにかかる税金です。契約する金額によって税額が変わります。

● 消費税：
事務所や店舗として貸している場合の家賃や、建物を買うときなどにかかることがあります。個人の大家さんで、消費税のかかる売上が年間1,000万円以下の場合は、原則として消費税を納める必要はありません（免税事業者）。

● 相続税・贈与税：
不動産を誰かに相続したり、あげたり（贈与）するときにかかる税金です。現金のまま持っているよりも、賃貸アパートなどの不動産として持っている方が、相続税の計算の元になる評価額を低く抑えられる場合があります。

【ポイント】 これらの税金と、それぞれに用意されているおトクな制度をしっかり理解して活用することが、アパート・マンション経営を成功させるための重要なカギとなります。

アパート・マンション経営で成功するというのは、最終的に「手元に残るお金（手取りキャッシュフロー）」をどれだけ増やせるかということです。税金の優遇措置を上手に使うことは、この手取りを増やすことに直結します。

● 手取り収入が増える！：
節税できると、支払う税金が減るので、その分、手元に残るお金が増えます。増えたお金は、ローンの返済に充てたり、次の投資の資金にしたりできます。

● 投資の効率が良くなる！：
税金の負担が軽くなることで、実質的な投資の利回りがアップします。

● 経営が安定しやすくなる！：
特に経営を始めたばかりの頃は、何かと出費がかさむもの。損益通算などの制度を使って税金の負担を軽くすることで、経営を安定させやすくなります。

● 将来の資産の引き継ぎにも役立つ！：
相続税の評価額を抑える効果などを利用して、計画的に次の世代へ資産を引き継ぐ準備ができます。

ただし、税金のルールは複雑で、間違った理解で進めてしまうと、節税効果が得られないばかりか、後から追加で税金を支払う（追徴課税）リスクも出てきます。正しい知識を身につけ、計画的に活用することが、長く安定した経営成功のためのカギと言えるでしょう。

所得税や住民税をいかに少なくするかが、節税の最も大きなポイントです。具体的にどんな方法があるのか見ていきましょう。

不動産所得は、先ほども触れたように「大家さんとしての総収入 − 大家さんとしてかかった必要経費」で計算します。そして、もしあなたがサラリーマンなど他にお給料をもらっている場合、不動産経営で赤字が出たら、その赤字分をお給料など他の所得から差し引ける「損益通算」が使える、というお話でしたね。

損益通算の具体例をもう一度見てみましょう：
例えば、お給料が年間1,200万円のAさんが、アパート経営をしています。年間の家賃収入は300万円でしたが、ローンの利息や修繕費、後で説明する減価償却費などの必要経費が年間450万円かかったとします。

この場合、Aさんの不動産所得は「300万円 − 450万円 = −150万円」となり、150万円の赤字です。 この赤字150万円を、お給料の1,200万円から差し引くことができます。 すると、税金の計算対象となる所得は「1,200万円 − 150万円 = 1,050万円」に減ります。

所得が減るので、所得税や住民税も安くなり、場合によっては確定申告をすることで、すでに納めた所得税の一部が戻ってくる（還付される）こともあります。

【ここがポイント！損益通算を上手に使うコツ】
● 赤字を有効活用！：
物件を買った最初の年や、大きな修繕をした年などは、経費が多くかかり赤字が出やすいです。そんな時こそ、損益通算のメリットが大きくなります。

● どんな所得と合算できる？：
不動産所得の赤字は、お給料（給与所得）のほか、自分で事業をしている場合の所得（事業所得）など、いくつかの所得と損益通算ができます。

● 注意！対象外になる赤字もある：
土地を買うために借りたお金の利息部分は、原則として損益通算の対象になりません（建物の利息は対象になります）。細かいルールがあるので注意が必要です。

● 必ず確定申告を！：
この損益通算の制度を使うためには、必ず自分で確定申告をする必要があります。

「必要経費」を正確に把握し、漏れなく計上することが、節税効果を高めるためにはとても大切です。どんなものが経費として認められるのか、主なものをリストアップしてみましょう。

● 減価償却費（げんかしょうきゃくひ）：
これは少し難しい言葉ですが、とても重要な経費です。建物や設備などは、時間が経つにつれて価値が減っていきますよね。その価値の減少分を、法律で決められた年数（法定耐用年数）に分けて、毎年少しずつ経費として計上していくものです。実際にお金が出ていくわけではないのに経費にできるので、節税効果が大きいと言われています。後ほど詳しく説明します。

● 修繕費・管理費：
壁紙を張り替えたり、給湯器を交換したりといった修繕にかかった費用や、不動産管理会社に管理を任せている場合の委託費用などです。ただし、あまりに大規模なリフォームなどで建物の価値を高めるようなものは「資本的支出」といって、修繕費ではなく資産として計上し、減価償却の対象になる場合があります。

● ローン金利（建物部分）：
アパートなどを買うために銀行などから借りたお金（ローン）の利息のうち、建物に対応する部分です。土地の分の利息は、赤字になった場合に損益通算の対象外になることがあるので注意が必要です。ローンの元本部分は経費にはなりません。

● 各種保険料：
火災保険や地震保険など、万が一のためにかけている保険の保険料です。

● 税金：
固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税など、経営に関わる税金の一部は経費にできます。（所得税や住民税そのものは経費にできません。）

● その他にも色々！：
物件を見に行くための交通費、連絡を取り合うための通信費、勉強のための新聞や書籍代、不動産業者との打ち合わせにかかった飲食代（接待交際費）、文房具などの消耗品費、税理士さんにお願いした場合の費用、入居者募集のための広告宣伝費、場合によっては立ち退き料なども経費になることがあります。

【経費を計上するときの重要ポイント！】
● 領収書や証拠書類は必ず保管！：
いつ、いくら、誰に、何のために支払ったのかが分かる領収書や請求書、契約書などをきちんと保管しておくことが大前提です。

● 自宅兼事務所の場合は按分（あんぶん）を！：
もし自宅の一部を事務所として使っている場合、家賃や光熱費などを、事業で使っている割合に応じて経費として計上できます（家事按分）。ただし、その割合には合理的な根拠が必要です。

● 事業用とプライベート用は明確に分ける！：
経営のためのお金と、個人的な生活費はきちんと区別しましょう。事業専用の銀行口座を作ると管理しやすくなります。

● 計上漏れを防ぐ！：
どんな経費があるかリストアップしたり、日頃からこまめに帳簿をつけたりして、計上できる経費を漏らさないようにしましょう。

● 迷ったら専門家（税理士など）に相談！：
これは経費になるのかな？と迷ったら、自己判断せずに税理士などの専門家に相談するのが安心です。

確定申告には、大きく分けて「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。節税を考えるなら、断然「青色申告」が有利です。

【青色申告と白色申告、何が違うの？比較表】 ここに、青色申告と白色申告の主な違いをまとめた表があると、メリットが視覚的に分かりやすくなります。

比較項目	青色申告	白色申告
事前の届け出	必要（原則として、その年の3月15日まで。新しく事業を始めた場合は、開業日から2ヶ月以内）	不要
帳簿のつけ方	原則として、ちょっと複雑な「複式簿記（ふくしきぼき）」	簡単な「簡易簿記」でもOK
特別な所得控除	最大65万円、55万円、または10万円の控除あり！	なし
赤字の繰り越し	不動産所得の赤字を、翌年以降3年間にわたって繰り越して、将来の黒字から差し引ける	原則としてできない
赤字の繰り戻し	前の年も青色申告をしていれば、今年の赤字を去年の黒字と相殺して、税金の還付を受けられることも	できない
家族への給料	一定の条件を満たせば、家族に支払った給料を経費にできる（青色事業専従者給与）	家族への給料は一部しか控除できない
貸倒引当金（かしだおれひきあてきん）	家賃が回収できなくなるリスクに備えて、一定額を経費として計上しやすい	個別のケースでしか計上しにくい

青色申告を始めるには？（承認手続きと帳簿付け） 青色申告をするためには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」という書類を、決められた期限までに税務署に提出する必要があります。帳簿付けは、原則として「複式簿記」という少し詳しい方法で行う必要がありますが、最近は会計ソフトを使えば、簿記の知識があまりなくても比較的簡単にできるものがたくさんあります。

【青色申告最大のメリット！】最大65万円/55万円/10万円の所得控除（青色申告特別控除） これが青色申告の最大の魅力です！一定の条件（複式簿記で帳簿をつけ、貸借対照表や損益計算書という書類を確定申告書に添付し、期限内に申告する、さらにe-Taxという電子申告を利用するか電子帳簿保存を行う）を満たせば、なんと所得から最大65万円を差し引くことができます。e-Taxなどを利用しない場合でも55万円、簡易な帳簿付けの場合は10万円の控除が受けられます。所得が減るので、その分税金が安くなります。

赤字が出ても大丈夫！純損失の繰越控除・繰戻し還付 青色申告をしていると、不動産経営で出た赤字（純損失）を、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。そして、将来黒字になったときに、その黒字から過去の赤字を差し引いて税金の計算ができるのです（繰越控除）。また、前年も青色申告をしていれば、今年の赤字を前年の黒字と相殺して、すでに納めた所得税を返してもらう（還付してもらう）こともできます（繰戻し還付）。

【アドバイス】 青色申告は、帳簿付けなどの手間は少しかかりますが、それ以上の節税メリットがたくさんあります。特に、経営を始めたばかりで赤字が出やすい時期には、損益通算と合わせて活用することで大きな効果が期待できます。会計ソフトを使ったり、税理士さんにお願いしたりすることも検討してみましょう。

先ほど少し触れた「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」について、もう少し詳しく見ていきましょう。これは、実際にお金が出ていくわけではないのに経費として計上できる、節税においてとても重要なポイントです。

減価償却費とは？ 建物やアパートの設備（キッチン、お風呂など）は、時間が経つにつれて古くなり、価値が下がっていきます。この価値の減少分を、あらかじめ国が定めた「法定耐用年数（ほうていたいようねんすう）」という期間にわたって、毎年少しずつ経費として計上していく会計処理のことです。

例えば、2200万円で木造のアパート（法定耐用年数22年と仮定）を買った場合、単純計算で毎年100万円ずつ（2200万円 ÷ 22年）を経費として計上できるイメージです（実際にはもう少し複雑な計算方法があります）。 この「毎年100万円」は、実際にお財布から出ていくお金ではありませんが、税金の計算上は経費として認められるため、その分利益が圧縮され、税金が安くなる効果があります。これが「ノンキャッシュコスト（お金の支出を伴わない費用）」と言われる所以です。

減価償却費の金額は、主に「いくらで買ったか（取得価額）」、「その建物は何年くらい使えるか（法定耐用年数）」、「どんな計算方法で償却するか（償却方法）」によって決まります。個人の場合は、原則として毎年同じ金額を償却していく「定額法（ていがくほう）」という方法で計算します。

主な建物の構造と、国が定めた「使える年数」（法定耐用年数・事業用）： 建物の構造によって、この法定耐用年数は異なります。一般的に、頑丈な建物ほど耐用年数は長くなります。

建物のつくり（構造）	国が定めた「使える年数」（法定耐用年数）
木造・合成樹脂造（一般的な木造アパートなど）	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)・鉄筋コンクリート造(RC造) （頑丈なマンションなど）	47年
金属造（骨組みの鉄骨の厚さが4mmを超えるもの）	34年

減価償却費の簡単な計算例（定額法の場合）：
毎年の減価償却費 = 建物を買った値段 × 定額法の償却率（※償却率は耐用年数によって決まります）

【減価償却費を上手に活用するポイント！】
● 耐用年数が短い物件を選ぶと…？：
例えば中古物件などで、残りの法定耐用年数が短い物件を選ぶと、1年あたりに計上できる減価償却費の金額が大きくなる傾向があります。その結果、短期間で大きな節税効果を得られる可能性があります。

● 中古物件の耐用年数の計算方法（簡便法）：
中古の資産を買った場合、耐用年数の計算には特別なルールがあります。法定耐用年数をすべて過ぎてしまった物件の場合は、その法定耐用年数の20%の年数。法定耐用年数の一部だけが過ぎている場合は、「（法定耐用年数 − 過ぎた年数）＋ 過ぎた年数 × 20%」で計算した年数となります。（1年未満の端数は切り捨て）

● 建物と土地の値段の分け方（按分）：
不動産を買うとき、通常は土地と建物を一緒に買いますが、減価償却の対象になるのは建物部分だけです（土地は価値が減らないと考えられるため）。売買契約書などで、建物と土地のそれぞれの価格がいくらずつなのかを確認しましょう。建物価格の割合が高いほど、減価償却費も多く計上できます。

● 建物の中の設備にも注目！：
キッチンやお風呂、エアコンなどの建物付属設備は、建物本体とは別に、それぞれ個別の耐用年数（多くは15年など、建物本体より短いことが多い）で減価償却できる場合があります。これにより、より多くの減価償却費を計上できる可能性があります。

【知っておきたい注意点！】
● 短期間でたくさん減価償却すると、売るときの税金が増えるかも？：
減価償却をたくさんすると、その分、帳簿上の建物の価値が早く減っていきます。将来その物件を売るときに、売却価格が帳簿上の価値を大きく上回っていると、その差額（譲渡所得）が大きくなり、売却時の税金が増える可能性があります。

● 節税だけを目的に物件を選ぶのは危険！：
減価償却費がたくさん取れるからといって、収益性の低い物件を選んでしまっては本末転倒です。あくまでも、安定した家賃収入が見込めるかどうかが一番大切です。

● 長い目で見て考えよう！：
建物の構造や築年数、価格などを総合的に考えて、長期的な視点で物件を選ぶことが重要です。

土地や建物を持っていると毎年かかる固定資産税や都市計画税。これらの税金にも、負担を軽くしてくれる軽減措置があります。

これらの税金は、毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人にかかる地方税（市町村税）です。

● 固定資産税：
課税標準額 × 1.4%（標準的な税率。市町村によって異なる場合あり）

● 都市計画税：
課税標準額 × 最高0.3%（市町村によって税率が定められています）

「課税標準額」というのは、税金を計算する元になる金額のことで、基本的には固定資産税評価額（市町村が評価した土地や建物の価格）ですが、特例が適用されると、この評価額よりも低い金額になります。

人が住むための家が建っている土地（住宅用地）には、税金の負担を大幅に軽くしてくれる特例があります。

土地の広さの区分	固定資産税の計算のもとになる金額（課税標準額）	都市計画税の計算のもとになる金額（課税標準額）
小規模住宅用地（アパート1戸あたり200㎡までの部分）	評価額の 1/6 に！	評価額の 1/3 に！
一般住宅用地（上記を超える部分で、建物の床面積の10倍までの土地）	評価額の 1/3 に！	評価額の 2/3 に！

【ポイント】 この特例のおかげで、ただの更地（建物が建っていない土地）のまま持っているよりも、アパートなどを建てて人に貸すことで、土地にかかる固定資産税や都市計画税が大幅に軽減される効果があります。

新しく建てられた居住用の建物（アパートやマンションなど）で、一定の条件（例えば、床面積が50㎡以上280㎡以下など）を満たすものについては、建てられてから一定の期間、固定資産税が安くなる減額措置があります。

● どれくらい安くなるの？：
住んでいる部分の120㎡までの固定資産税が 半分（1/2） になります。

● いつまで安くなるの？：
一般的な住宅の場合は3年度分、3階建て以上の火に強い構造の住宅（耐火・準耐火建築物）の場合は5年度分です。

マンションの多くは、この5年度分の減額対象になることが多いです。

アパートやマンションの場合、この「小規模住宅用地の特例」は非常に大きなメリットがあります。住宅1戸あたり200㎡までの土地の部分は、固定資産税の課税標準額がなんと評価額の1/6に、都市計画税の課税標準額も評価額の1/3にまで軽減されます。

つまり、アパートの戸数が多ければ多いほど、この特例が適用される土地の面積も広くなり、節税効果が大きくなるのです。ただし、きちんと入居者に貸し出しているなど、適切な貸付事業を行っていることが前提となります。

アパートやマンション経営は、将来、自分の財産を家族などに引き継ぐ（相続）ときの対策としても有効な場合があります。

相続税を計算するとき、亡くなった人が持っていた財産を金額に評価する必要がありますが、その評価の方法は財産の種類によって異なります。

● 現金や預金：銀行口座にある残高が、そのまま評価額になります。分かりやすいですね。

● 不動産（土地や建物）：
　○ 土地：一般的に、実際に市場で取引される価格（時価）の80%程度の「路線価（ろせんか）」という金額で評価されます。

　○ 建物：固定資産税を計算するときの評価額（固定資産税評価額）で評価されます。これは、だいたい建築費の50%～70%程度になることが多いです。

【ポイント】 つまり、同じ価値の財産でも、現金のまま持っているよりも、アパートなどの不動産として持っている方が、相続税を計算する際の評価額を低く抑えられる傾向があるのです。

アパートやマンションのように、人に貸している建物（貸家）やその土地（貸家建付地：かしやたてつけち）は、自分で使っている場合よりもさらに相続税の評価額が低くなります。

● 貸家（建物）の評価額の計算式（イメージ）：
固定資産税評価額 × （1 − 借家権割合30% × 賃貸割合） ※「借家権割合」は全国一律30%とされています。「賃貸割合」は、実際にどれくらいの部屋が貸し出されているかを示す割合です。

● 貸家建付地（人に貸しているアパートが建っている土地）の評価額の計算式（イメージ）：
自分で使っている場合の土地の評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合30% × 賃貸割合） ※「借地権割合」は地域によって異なります。

【ここがポイント！】 これらの計算によって、人に貸しているアパートやマンションは、相続財産の評価額を大幅に圧縮できる可能性があり、結果として相続税の負担を軽くすることにつながります。

アパート経営をしている土地（貸付事業用宅地等といいます）は、一定の条件を満たせば、200㎡までの部分について、なんと評価額を50%も減額してくれる「小規模宅地等の特例」という制度が使える場合があります。 ただし、この特例の適用条件はかなり複雑なので、必ず税理士などの専門家に相談することが不可欠です。

生きているうちに財産を贈与（生前贈与）する場合にも、不動産は活用できます。

● 現金で贈与して、もらった人が不動産を買う：
直接不動産を贈与するよりも、税金などのコストを抑えられる可能性があります。

● 家賃収入を贈与する：
アパートの家賃収入の一部を、毎年少しずつ（例えば、贈与税がかからない暦年贈与の基礎控除110万円の範囲内で）子供や孫に贈与していく方法もあります。

● 相続時精算課税制度の活用：
原則2,500万円までの贈与については、贈与時には贈与税がかからず、相続が発生したときに相続財産に加えて相続税を計算する、という制度です（ただし、一度選択すると暦年贈与には戻せません）。この制度にも、年間110万円の基礎控除が新たに設けられました（令和6年1月1日以降の贈与から適用）。

【注意！】 税金のルールは頻繁に変わります。必ず最新の情報を確認し、税理士とよく相談して進めましょう。

経営するアパートやマンションの規模が大きくなってきたら、個人として経営するのではなく、会社を作って（法人化して）経営した方が、税金の面で有利になる場合があります。

● 所得税と法人税の税率の違いで有利になるかも：
個人の所得税は、所得が増えるほど税率も高くなる「累進課税」です。一方、法人税の税率は、ある程度一定です。そのため、個人の所得がかなり多くなってくると（目安として課税所得が900万円を超えるあたりから）、法人にした方が税率が低くなる可能性があります。

● 家族に役員報酬を払って所得を分散できる：
家族を会社の役員にして役員報酬を支払うと、その報酬は会社の経費になります。これにより、会社全体の利益を圧縮しつつ、世帯全体で見たときの税負担を軽減できる可能性があります。

● 経費にできる範囲が広がることも：
個人では経費にしにくい生命保険料の一部や、将来の退職金の準備費用などが、法人の場合は経費として認められることがあります。

● 赤字を繰り越せる期間が長くなる：
会社で赤字が出た場合、原則としてその赤字を10年間繰り越して、将来の黒字と相殺できます（個人の青色申告の場合は3年間）。

● 相続対策にもなる：
個人で持っている不動産を法人に移すことで、相続財産が不動産そのものではなく、その会社の株式という形に変わります。これにより、株式の評価額をコントロールしやすくなるなど、相続税対策として活用できる場合があります。

● 消費税が戻ってくることも（条件あり）：
新しく会社を作って消費税の課税事業者を選択し、建物を購入した場合などに、支払った消費税の一部が還付される可能性があります（ただし、手続きや条件が複雑です）。

もちろん、法人化にはデメリットもあります。

● 会社を作るのにも、維持するのにもお金がかかる：
会社を設立するための費用（登記費用など）がかかります。また、会社は赤字であっても、法人住民税の均等割という税金を毎年支払う必要があります。

● 社会保険料の負担が増えることが多い：
社長一人だけの会社でも、原則として健康保険や厚生年金といった社会保険に加入する義務があります。保険料は会社と個人で半分ずつ負担しますが、個人事業主の国民健康保険や国民年金と比べると、負担額が増えるケースが多いです。

● 事務作業が複雑になり、増える：
会社の会計や税務の処理は、個人のものより複雑です。税理士に依頼することがほぼ必須になるでしょう。

● 会社のお金を自由に使えなくなる：
会社の利益は、あくまで会社のお金です。社長であっても、個人的な目的で自由に引き出して使うことはできません（役員報酬や配当という形で受け取ることになります）。

● 会社を設立したり、運営したりする手間がかかります。

一般的に、個人の課税所得が900万円を超えてくると、法人化を検討する一つの目安と言われます。しかし、これはあくまで目安であり、社会保険料の負担額や、事務作業にかかるコスト、将来の相続対策をどう考えているかなど、様々な要素を総合的に比較して判断する必要があります。

不動産所得が年間500万円～700万円くらいになってきたら、一度税理士に相談して、個人と法人、どちらが有利になるかシミュレーションしてもらうと良いでしょう。

その他、複数の物件を所有するようになった、家族も経営に参加するようになった、これからもっと事業を拡大していきたい、本格的に相続対策を考えたい、といったタイミングも法人化を検討するきっかけになります。

もし法人化するとなった場合、大まかには以下のような手順で進めます。

1. どんな会社にするか決める（株式会社にするか、合同会社にするかなど）
2. 会社の基本事項を決める（会社の名前、本店の場所、事業の目的など）
3. 会社のルールブック（定款：ていかん）を作る（株式会社の場合は、公証役場で認証してもらう必要あり）
4. 資本金を払い込む
5. 法務局に提出する登記申請書類を作る
6. 法務局に登記を申請する（これで会社が誕生！）
7. 会社ができたら、税務署などに必要な届け出をする

【法人化するときの注意点！】
事業の目的をどうするか、資本金をいくらにするか、誰を役員にするかなど、決めるべきことはたくさんあります。また、個人で持っている不動産を法人に移す際には、譲渡所得税や不動産取得税といった税金がかかる場合があるので注意が必要です。法人設立は専門的な知識が必要なので、必ず税理士や司法書士などの専門家に相談しながら進めましょう。

これまで見てきたような税金の優遇措置を受けるためには、自分で「確定申告」をきちんと行うことが不可欠です。

アパート経営などで不動産所得が年間20万円を超える場合（または、赤字が出て損益通算をしたい場合など）は、確定申告をする必要があります。申告する期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までです。

主な必要書類（代表的なもの）：
● 確定申告書B（個人事業主や不動産所得がある人が使う様式）

● 収支内訳書（白色申告の場合）または青色申告決算書（青色申告の場合）
　○ これらは、家賃収入や経費の内訳を記載する書類です。
● お給料をもらっている人は、会社からもらう源泉徴収票

● 生命保険料控除証明書など、各種控除を受けるための証明書類

● 不動産の売買契約書や賃貸借契約書のコピー

● ローンの返済予定表（金融機関から発行されるもの）

● マイナンバーカード（または通知カードと本人確認書類）など

最近は、国税庁のホームページからe-Tax（イータックス）というシステムを使って、インターネット経由で申告することもでき、とても便利です。

● 減価償却費の計算：
いくらで買ったか（取得価額）、何年使えるか（耐用年数）、どんな償却率で計算するか、などを基に正しく計算します。中古物件の場合は、すでに何年使われていたか（経過年数）を考慮して計算します。年の途中で物件を買った場合は、月割りで計算することもあります。

● 必要経費の計上：
計上できる経費は漏れなく計上しましょう。自宅兼事務所の家賃などを按分する場合は、誰が見ても納得できる合理的な基準で割合を決めます。そして、何よりも大切なのは、支払いを証明する領収書などをきちんと保管しておくことです。

また、修繕費として一括で経費にできるものなのか、それとも建物の価値を高める「資本的支出」として減価償却の対象になるものなのか、判断が難しい場合もあるので注意が必要です。

青色申告をする場合は、白色申告の収支内訳書よりも詳しい「青色申告決算書」という書類を作成する必要があります。これには、損益計算書（儲けがいくらだったかを示す書類）やその明細、減価償却費の計算の内訳、貸借対照表（期末時点での財産や負債の状況を示す書類）などが含まれます。

難しそうに聞こえますが、会計ソフトを使えば、日々の取引を入力していくことで、これらの書類を自動的に作成してくれるものがほとんどです。特に、最大65万円または55万円の青色申告特別控除を受けるためには、この貸借対照表の提出が必須なので、頑張って作成しましょう。

確定申告は自分でもできますが、税理士にお願いすると色々なメリットがあります。

● メリット：
　○ 正確な申告をしてくれるので安心。節税に関する的確なアドバイスももらえる。
　○ 面倒な書類作成や計算の手間が省ける。
　○ 万が一、税務署の調査が入った場合にも対応してもらえる。
　○ 法人化や相続など、将来的な相談にものってもらえる。

● 良い税理士の選び方のコツ：
　○ 不動産関連の税務に詳しい税理士を選ぶ（経験が豊富か確認）。
　○ 話しやすく、質問しやすいなど、コミュニケーションが取りやすいか。
　○ 料金体系が明確で分かりやすいか。
　○ 節税に対して積極的に提案してくれるか。
　○ できれば複数の税理士と会って比較検討してみる。

もし確定申告の内容に漏れや間違いがあって、後から税務署に指摘された場合、本来納めるべきだった税金に加えて、ペナルティとしての税金（過少申告加算税、無申告加算税、不納付加算税、悪質な場合は重加算税など）や、納付が遅れたことに対する利息（延滞税）などがかかることがあります。 これらは、せっかくのキャッシュフローを悪化させてしまう原因になるので、日頃から正確な帳簿付けと申告を心がけましょう。

税に関する法律や制度は、毎年のように改正される可能性があります。常に最新の情報を、国税庁のホームページを見たり、税理士などの専門家に聞いたり、関連ニュースをチェックしたりして手に入れ、適切に対応していくことが大切です。顧問税理士がいれば、改正があった場合にも的確なアドバイスをもらえるでしょう。

Q1. アパート経営が赤字でも、節税効果はあるのですか？

A1. はい、あります！ 不動産経営で出た赤字は、お給料など他の所得と「損益通算」することで、所得税や住民税が戻ってきたり、安くなったりする可能性があります。特に、物件購入の初期費用や大規模な修繕などで経費が多くかかった年に有効な方法です。

Q2. どんなものが経費として認められるのですか？具体例を教えてください。

A2. 例えば、建物の価値の減少分である「減価償却費」、ローンの利息（建物部分のみ）、固定資産税、修繕費、管理会社への委託費、火災保険料、入居者募集のための広告宣伝費、税理士費用など、アパート経営に直接関連する費用の多くが経費として認められます。大切なのは、支払いを証明できる領収書などをきちんと保管しておくことです。

Q3. 「青色申告」のメリットとデメリットを教えてください。

A3. メリットはたくさんあります！ 代表的なものとしては、最大で65万円の所得控除が受けられること、赤字を3年間繰り越せること、家族への給料を経費にできること（一定の条件あり）などです。

デメリットとしては、事前に税務署への届け出が必要なことや、原則として複式簿記という少し詳しい方法で帳簿をつける手間がかかることなどが挙げられます。ただ、最近は会計ソフトを使えば、この手間もかなり軽減できます。

Q4. 個人経営から「法人化」するタイミングは、いつ頃が良いですか？

A4. 一般的には、個人の課税所得が900万円を超えたあたりが一つの目安と言われますが、それだけで判断するのではなく、社会保険料の負担や事務作業のコストなども含めて総合的に考える必要があります。不動産所得が年間500万円以上になったら、一度税理士に相談して、法人化した場合のシミュレーションをしてもらうと良いでしょう。

Q5. 税金の優遇措置を受ける上で、一番気をつけなければいけないことは何ですか？

A5. まずは、経費を正確に、漏れなく計上し、適正な確定申告を行うことです。申告内容に誤りがあると、後から追加で税金を支払うリスクがあります。また、様々な特例制度を利用する際には、その適用条件をきちんと確認することが大切です。

そして、青色申告の場合は、帳簿や領収書などの証拠書類を7年間（白色申告の場合は5年間）保管する義務があります。分からないことや不安なことがあれば、自己判断せずに専門家（税理士など）に相談しましょう。

この記事では、アパート・マンション経営における税金の優遇措置について、できるだけ分かりやすく解説してきました。所得税や住民税を軽くするための方法（損益通算、経費の計上、青色申告、減価償却など）、固定資産税などの負担を軽減する特例、さらには将来の相続税対策に至るまで、不動産経営には多くの税制メリットがあることをご理解いただけたでしょうか。

これらの制度を正しく理解し、自分に合った税務戦略を立てることで、手元に残るお金（キャッシュフロー）を最大限に増やし、経営を安定させながら資産を有利に形成していくことができます。特に、お給料をもらっているサラリーマン大家さんにとって、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できるのは大きな魅力です。

ただし、税金のルールは複雑で、毎年のように変わることもあります。安易な判断や間違った申告は、かえってリスクを招くことにもなりかねません。常に最新の情報を手に入れ、正しい知識に基づいて行動することが大切です。また、ご自身の状況に応じた最適な方法は、やはり税理士などの専門家のアドバイスを受けながら進めるのが安心です。

専門家とも上手に連携しながら、慎重かつ計画的にアパート・マンション経営に取り組み、税制優遇のメリットを最大限に活かして、ぜひ成功確率を高めてください。 この記事が、皆さんの賢い第一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。

ご所有物件から無料一括資料請求が可能な企業が選べます

お客様の所有物件を選択

• 土地

  
• 戸建て

  
• 分譲マンション（1室）

  
• 区分所有ビル（1室）

  
• マンション一棟

  
• アパート一棟

  
• ビル一棟

  
• 店舗・工場・倉庫

  
• その他

  
• 土地無し