【イエカレ】マンション売却がスムーズに進まないとき｜査定依頼で見直すべき秘訣

マンションの売却を成功へと導くには、「不動産の専門家である不動産会社に任せておけば問題ない」と考えている人も多いのではないでしょうか？しかし、不動産会社の売却活動に問題があった場合は、スムーズに売却が進まない可能性があるため、不動産会社の見直しが必要になります。

そのため、不動産会社に全て任せきりではなく、マンションの所有者も積極的に売却活動に参加することが重要です。積極的に売却活動に参加するには、まずマンションの売却手順を事前に把握する必要があります。マンションの売却手順は以下の6つです。

買取と仲介にかかる手数料を比較すると以下の通りです。

• ①相場を理解する
• ②査定を依頼する
• ③不動産会社を選ぶ
• ④売却活動を行う
• ⑤売買契約を締結する
• ⑥マンションを引き渡す

それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

マンションを売却する際は、まずマンションがどのくらいの価格で売れるのか相場を知る必要があります。

マンションの相場を知る代表的な方法には、不動産ポータルサイトで調べるという方法が挙げられます。不動産ポータルサイトとは、SUUMOやHOME’Sといった複数の不動産会社が物件情報を掲載しているサイトです。

不動産ポータルサイトで、築年数や広さ、間取りなどが似ているマンションがどのくらいの価格で売りに出されているのかを確認すれば、おおよその相場を把握することが可能です。

おおよその相場を把握してからマンションの売却を進めることで、買い替えに向けた資金計画を立てやすくなる、売却に適した時期を判断しやすくなるでしょう。

おおよその相場を自分で調べた後は、不動産会社に査定を依頼します。査定を行った不動産会社から仲介を依頼する不動産会社を選ぶため、査定を依頼する不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。

不動産会社によって査定で重視するポイントは異なるため、正確な査定結果を得るために複数の不動産会社に査定を依頼して比べることをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、規模が似た不動産会社に依頼すると似た査定結果になる可能性が高いため、大手不動産会社と地域密着型不動産会社など規模を分けて依頼した方が良いでしょう。

査定を依頼した不動産会社の中から売却の仲介を依頼する不動産会社を選んで媒介契約を締結します。

不動産会社を選ぶポイントは後述しますが、不動産会社選びを誤った場合には、売却結果に大きな差が生じる可能性があります。

そのため、「どの不動産会社を選んでも同じ結果」と考えるのではなく、マンション売却を成功へと導くためにも、しっかりと不動産会社を選びましょう。

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社が主体になって募集活動を行ってくれます。募集活動には、自社が抱えている顧客に声をかける、新聞折り込みやポスティングを行う、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するといった方法が挙げられます。

不動産会社によっては少しでも多くの仲介手数料を得るために、他社からの問い合わせを断って自社が抱える顧客や自社に問い合わせをした買い手を優先する囲い込みが行われる可能性があるので注意が必要です。

囲い込みが行われると、売却がスムーズに進みません。売却がスムーズに進まない状況では、囲い込みが行われている、適正な売却活動が行っていない可能性があるため、不動産会社の見直しが必要と言えるでしょう。

売却活動を行って興味を持ってくれた人が現れた場合、写真や説明だけではマンションの詳細が分からないため、内覧という現地見学を行います。内覧を行って購入を決めた場合、買い手は不動産会社に購入申込書を提出します。購入申込書を提出したからと言って売買契約が締結するわけではありません。

購入申込書には、買い手からの修繕要求や値下げ要求などの希望条件が記載されています。この希望条件に売り手が応じた、条件に応じられなかった場合でも条件の調整が行われて両者が応じれば売買契約の締結に移行します。

売買契約を締結する際は、売買契約書の内容に漏れがあった場合、後でトラブルに発展する可能性があるため、しっかり内容を確認しなければなりません。売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、トラブルを未然に防ぐためにも、事前に契約書の内容を確認してから売買契約に臨みましょう。

売買契約の成立後は、マンションの引き渡しに移行しますが、買い手の住宅ローンの審査が行われるため、約1ヶ月の期間が空きます。

まだ、マンションに居住している場合、引き渡しまでに荷物を全て撤去する必要があるため、スムーズに引っ越し手続きを進めなければなりません。

引っ越しの繁忙期に重なると、引っ越し業者をすぐ手配できない、引っ越し費用が高くなる可能性があるため、売却と並行しながら引越手配を進めていくことがポイントと言えるでしょう。

マンション売却では、不動産会社選びを誤ると売却結果に大きな差が生じます。そのため、マンション売却を成功へと導くには、仲介を依頼する不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。

続いて、マンションの売却の仲介を依頼する不動産会社と担当者を選ぶポイントについて詳しく見ていきましょう。

マンション売却で不動産会社を選ぶポイントには、以下の3つのポイントが挙げられます。

• ● 実績が豊富かどうか
• ● 査定結果の根拠が明確かどうか
• ● 顧客を抱えているかどうか

不動産会社に仲介を依頼すると言っても、依頼するのはどの不動産会社でもいいわけではありません。不動産会社と一口に言っても、賃貸が得意な不動産会社もあれば売却が得意な不動産会社に分かれています。

また、売却が得意な不動産会社と一口に言っても、戸建住宅とマンションでは異なるため、マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

査定結果の高い不動産会社を選べばいいと思っている人も多いと思いますが、そのような選び方はおすすめしません。その理由は、根拠なく高い査定結果を提示して、仲介の依頼を受けようとしている不動産会社がいるためです。不動産会社を選ぶ際は、査定結果の根拠が明確かどうか確認すれば、そのような不動産会社を排除できます。

また、既に顧客を抱えている不動産会社を選べば、1から買い手を探す手間を省けるため、スムーズに売買契約を成立させることが期待できます。これらのポイントを押さえながら不動産会社を選ぶことが重要と言えるでしょう。

マンションの売却では、不動産会社選びだけでなく、担当者選びも重要です。担当者を選ぶポイントには、以下の3つのポイントが挙げられます。

• ● 宅地建物取引士を取得しているかどうか
• ● マンション売却の経験があるかどうか
• ● レスポンスが早いかどうか

不動産会社の担当者が全員宅地建物取引士という不動産の専門家の資格を取得していると思っている人もいるかもしれませんが、そういうわけではありません。資格が必要な業務は宅地建物取引士が行うものの、それ以外は資格を持っていない人が担当しているケースがあります。

資格を持っていない人が担当でもマンション売却の経験が豊富であれば問題ありません。しかし、担当してもらうのであれば、合格率15％程度の国家資格をきちんと取得した宅地建物取引士に担当してもらった方が安心です。

また、マンションの売却では、対応の早さが売却結果を大きく左右する可能性があります。そのため、担当者を選ぶ際には、質問にすぐ返答してくれる、時間を要する内容でも期限を決めてスムーズに対応してくれる担当者を選べば、安心して売却を任せられるでしょう。

マンション売却を成功に導くためには、マンション売却の手順や不動産会社、担当者を選ぶポイントを押さえるだけでは足りません。上記以外にも以下の4つのポイントをしっかり押さえておくこともマンション売却を成功に導くためには必要不可欠です。

• ● 一括査定サイトを活用
• ● 計画をしっかりと立てる
• ● 最低売出価格を決める
• ● 無駄な修繕を行わない

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

一括査定サイトとは、複数の不動産会社が登録しているサイトで、一度マンションの情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定を受けることが可能です。
マンションの査定に一括査定サイトを活用するメリットとデメリットをまとめると以下の通りです。

1社だけに絞って査定を依頼した場合、その査定結果にマンションの資産価値がしっかりと反映されているとは限りません。その理由は、不動産会社ごとに査定で重視するポイントが異なるためです。

そのため、査定を依頼する際は、より適正な資産価値を把握するために複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、手間と時間がかかるのがデメリットと言えます。
しかし、一括査定サイトを活用することで効率良く査定を依頼できるほか、査定結果を比較すれば相場を把握することが可能です。

また、自分で不動産会社に査定を依頼した場合、運悪く、しつこい営業活動で利益だけを追求する悪質な不動産会社に絡まれてしまう可能性だってあります。
その点、一括査定サイトは、提携する不動産会社をしっかりと独自の審査基準で選んでいるため、悪質な不動産会社に遭遇するリスクを抑えることが可能です。

しかし、一括査定サイトが独自の審査基準で提携する不動産会社をしっかりと選定し、悪質な不動産会社を排除しようとしていると言っても、完全に排除できていない可能性は否定できません。営業電話がしつこくかかってくる、悪質な不動産会社に遭遇する可能性があるので注意が必要です。あまりにもその度合いが過ぎている場合は、一括査定サイトのサポートで問題解決してもらえるか？安心してそうした相談ができるところを選びましょう。

査定を依頼した不動産会社の中から実際に仲介を依頼する不動産会社を選びますが、一括査定サイトを利用すると不動産会社の選択肢が増えます。その結果、どの不動産会社に仲介を依頼すべきか悩んでしまい、スムーズなマンション売却につなげることができない可能性もあるかもしれません。

一括査定サイトには数多くのメリットがありますが、デメリットも伴うため、失敗を未然に防ぐためにも、メリットだけでなくデメリットもよく理解した上で利用しましょう。

マンションの売却を検討している人の中には、不動産会社に仲介を依頼することですぐに買い手が見つかると思っている人も多いのではないでしょうか？

確かに駅から近い、築年数が浅いといったように需要の高いマンションの場合には、すぐに買い手が見つかる可能性が高いと言えます。しかし、昨今は市場に中古マンションが数多く出回っているため、そう簡単には買い手が見つかりません。

通常は最低でもマンションの売却を開始してから半年はかかるため、子供の進学や転勤に合わせてマンションを売却しようとしている人は、逆算して売却を進める必要があります。期限までに買い手が見つからない場合、不動産会社に買取を依頼することも視野に入れる必要があるため、計画をしっかりと立てながら売却を進めましょう。

マンションの売却では、査定結果を踏まえながら売出価格を決定します。決めた売出価格で買い手の募集を行いますが、売出価格通りで売買契約が成立するとは限りません。

内覧で興味を持った人は購入申込を行いますが、購入申込では劣化している部分の修繕や価格の値下げなど、買い手から要求されるのが一般的です。

これらの要求に対する交渉は、買い手から不動産会社、不動産会社から買い手などのように不動産会社を介して行われるため、手間と時間がかかります。そのため、スムーズに売却を進めたいのであれば、事前に不動産会社と条件を決めておくことをおすすめします。

例えば、修繕の範囲や金額によっては修繕に応じる、最低売出価格を決めておくなどです。これらを事前に決めておけば、不動産会社の範疇で進められるため、交渉がスムーズです。

マンションの買い手は、複数の不動産を比較しながら見ているケースが多いため、売買契約成立の可能性を高めたいのであれば、交渉をスムーズに行うことが必要不可欠と言えるでしょう。

マンションの所有者は、管理費と修繕積立金を毎月支払っています。管理費は日々の管理や修繕、修繕積立金は12～15年ごとに行われる大規模修繕に利用されます。

大規模修繕はあくまでも廊下や階段、外壁といった共用部分に対して行うものであるため、室内はきれいになりません。そのため、築年数が経過すると室内の劣化が目立ってくるので修繕した方が売却に有利になると考えている人も多いのではないでしょうか？

しかし、修繕したからと言って、必ず売却に有利になるわけではありません。マンションの買い手の中には、安くマンションを購入する、自分で修繕する、すぐに住めるマンションを探しているなど様々な買い手がいます。

修繕を行って修繕費用を上乗せした場合、すぐ住めるマンションを探している人の需要は期待できますが、安くマンションを購入する、自分で修繕することを望んでいる人の需要は期待できません。

また、修繕費用を全て売出価格に上乗せした場合は、周辺相場よりも高くなるため、売却に不利になる可能性が高いと言えます。修繕を行っても費用を回収できるとは限らないため、修繕を行うかどうかは不動産会社に相談してから決めた方が良いと言えるでしょう。

マンションの売却動機が家族構成の変化や居住環境改善などの場合は、売却という選択が最善と言えます。しかし、売却動機が転勤の場合には、マンションに何らかの課題があって売却するわけではないため、売却が最善の選択とは言い切れません。

転勤を理由にマンションを売却した人の中には、戻ってきた時にマンションの買い戻しを考えている人もいると思います。しかし、一度売却したマンションを買い戻すのは容易ではありません。買い取った人が売却しなければ買い戻しを達成できないため、気に入っているマンションの場合には、売却以外の選択肢の方が良いと言えます。

例えば、単身赴任というのも1つの選択ですが、それでは住居費の負担が大きくなるため、あまりおすすめしません。そこでおすすめするのが賃貸として貸し出すという選択です。

賃貸として貸し出した場合には、マンションを手放さずに済む、家賃収入をローンの返済に充てることが可能です。ただし、住宅ローンの用途はあくまでも居住用に限られています。そのため、金融機関に黙って賃貸用として貸し出した場合、契約違反に該当して一括返済を求められる可能性があるので注意が必要です。

不動産会社に相談した場合、理由が認められると住宅ローンから他のローンの切り替えに対応してもらえます。黙って賃貸用として貸し出すことにはデメリットしかないため、必ず金融機関に相談してから賃貸用として貸し出しましょう。

マンションを売却する際は、不動産の専門家である不動産会社に任せておけば問題ないと考えている人も多いかもしれませんが、そうとは言い切れません。不動産会社の売却活動が的確でなかった場合にはスムーズに売却が進まないため、売り手は不動産会社の見直しを行う必要があります。

マンションの売却を成功へと導くには、マンション売却の手順を事前に理解した上で臨む、信頼できる不動産会社や担当者を選ぶことが重要です。【初回公開日2020年7月1日】