【土地活用】イエカレ／アパート・マンション建築費 無料一括比較

アパートやマンション経営を検討する際、必要となる自己資金の目安について気になる方も多いでしょう。

今ある自己資金だけで足りないと思った場合、アパート経営を諦めなければならないのでしょうか？

ただ、アパート建築費のすべてを自己資金でまかなう人は、殆どいないのが現状です。

一般的に土地活用を行う場合、金融機関から融資を受けて自己資金に上乗せし、建築費用をまかないます。

自己資金に金融機関からの融資分を加算することで、土地活用によるアパート経営が可能になります。

では、自己資金の最低ラインと安定的な経営を行うための目標ラインはどのように考えれば良いのでしょうか？

一般的に、用意すべき自己資金の目安は、建てたい物件に対して3割～4割あれば盤石だと言われるのですが、最低限のラインとして、建築費の1割程度は必要だと言われています。つまり、5,000万円のアパートを建てるなら500万円以上用意する必要があるということです。

不動産投資のために金融機関から融資を受けたい場合、1割以上の自己資金がなければ、融資を受けられない可能性が高くなります。

これは、自己資金がまったく無いと、融資をする金融機関が、融資しても貸し倒れのリスクが大きいと考えるためです。

自己資金の最低額のラインは投資額の1割程度ですが、しっかりと利益を出せるアパート経営を考えるなら自己資金3〜4割を目安にした方が良いでしょう。

シビアに融資可否を判断する金融機関でも、少なくとも3割程度の自己資金があれば「信用できる取引相手」と評価してくれる可能性が高く、審査通過率が高まります。

さらに、自己資金を増やすことにより、以下のようなメリットも期待されます。

• 毎月の返済負担が軽くなり、ローン破綻を予防できる
• ローンの返済額を減らすことで、アパート建設にかかるコストが安くなる
• 返済期間を短縮することで、お得に早期完済するプランニングも可能
• 金融機関との金利交渉を行いやすく、有利に融資を進めることができる
• アパート建築の諸費用に多少の変動が合っても対応できる

賃貸住宅経営を真剣に考えるようになったときこそ、頭金の準備を始める良い機会と捉え、3～4割を目標に資金を作っていきましょう。

イエカレでは実績多数の提携建築メーカーが貴方の立地を調査した上で、入居率評価、建築費シミュレーション、収益率を算出。個々の事情に合わせた土地活用の長期収益プランを完全無料で受け取ることが可能です。こうした資金的なご相談にも提携の建築メーカーが懇切丁寧にアドバイスを行ってくれます。

次に、儲かるマンションを建てるための10ヶ条について紹介しましょう。

まず、儲かるマンションを建てるには複数のプランを比較検討して建築費を抑えることが基本ポイントです。

建設費の高騰がつづく昨今の状況下で、少しでも建築費を安くする最も効果的な方法です。試しに「複数の企業から土地活用プランを取り寄せて比較検討をしている」旨をハッキリと伝えた上で、土地活用プランを複数の建築メーカーへ依頼をしてみましょう。

土地活用の収益プランを提案をしてくれる建築メーカー各社は、自分たちが他社と競合状態にあることが分かっているため、最初からベストプライスで勝負に出てくるはずです。比較検討をすることは、最も安い建築費に最短コースで近づくことができる効率的な方法なのです。

儲かるマンションを建てるにはバルコニーを「南向き」とすることが基本ですが、それが難しい場合は「東向き」へ配置することです。理由は、南向きに建っているマンションが入居率を高く維持できるためです。

バルコニーは、東西に長い敷地だと、全部屋を南向きに配棟計画をすることが可能ですが、南北に長い敷地だと、南向きに多くの住戸を作ることができません。南向きの次に好まれる方角は東向きですので、南北の長い敷地の場合は、全部屋東向きで配置することが基本になります。敷地の向きによって建物を少し傾けて配置できるようであれば「南東向き」に配置するのもベターです。

建築メーカー各社へ土地活用プランを依頼して、提案を受けた際に概略図面ももらえたら、まずは南向きバルコニーの部屋がどれだけ多いかをチェックするようにしましょう！

時代が変わり、儲かるマンションを建てるには、共働き世帯を入居者ターゲットにすることも検討してみましょう。

今までのアパートやマンション経営の基本は、ワンルーム経営が望ましいとされてきました。理由はファミリータイプよりも賃料単価が高く、かつ、賃貸需要も強いため、賃貸経営が高収益となり安定もすると言われてきたからです。

しかし、近年では共働き世帯は当たり前で、共働き世帯をターゲットとしたIoT賃貸住宅の成功例も出始めています。IoT住宅とは、インターネット回線を通じて住宅設備を繋ぎ、居住の快適性の向上させた住宅のことです。

少し前は次世代型と言われたIoT賃貸住宅も、まだまだ供給量が少ないため、物件の競争力を上げることができます。周辺に大量のワンルームマンションが供給されているようなエリアであれば、差別化としてIoT賃貸住宅を検討してみることをおすすめします。

たとえば、東京23区内では各区でワンルーム条例が定められており、条例で「ワンルームマンションを建てる場合は、一定の割合でファミリータイプの部屋も設けなければならない」と定められていることもあります。この場合、ファミリータイプは上層階に配置することがポイントになります。

ファミリータイプは、部屋が広いため、賃料総額が高くなり安く、基本的に貸しにくいです。そのため、上層階に配置することで、眺望や景観という「付加価値」を付けることで貸しやすくします。

ワンルームマンションに混在するファミリータイプは上層階に配置して収益性を高めるようにしましょう！

儲かるマンションを建てるには、各部屋を長方形の整形に作ることが非常に大事です。各部屋が長方形の形のマンションは「羊羹(ようかん)切り」と呼ばれます。羊羹切りのマンションは、建築費も安く、また、一番貸しやすいのでベストです。

ワンルームマンションは、部屋が小さいため形状が悪いと、ベッド等の大きな家具を置いた後にデッドスペースが生じやすくなります。形の悪い部屋は入居者が決まりにくくなる上、また、入居者がついても生活がしにくいと思われると退去も早くなり経営が安定しない傾向があるので、極力作らないことがポイントになります。

ワンルームマンションを計画する場合でもキッチンと居室は分けることが儲かるマンションにするコツです。

この場合、キッチンは廊下側に配置し、居室とは扉で区切ることがポイントです。たまに、部屋の中にキッチンを配置してしまっている物件がありますが、このような物件は部屋中に臭いがこもるという理由で入居者が決まりにくくなってしまうからです。

入居希望者を集めやすいマンションにするには、脱衣所を設けることが大切になります。

初めて図面を見る人は、脱衣所の有無を見落としがちです。特にワンルームマンションにでは、脱衣所がなく廊下から直接バスに入るような構造の物件をよく見かけます。

脱衣所がないと、家族や友達を泊まらせにくいという理由で入居者が決まらないことがよくあります。この先、安定的に入居者を確保していくには、最初の段階できちんと脱衣所を設けるプランとしておくことがコツです。

尚、脱衣所がないプランは、その原因が部屋の間口の狭さにあります。妙に細い部屋がいっぱい並んでいるプランの場合には、脱衣所があるかを確認することがチェックポイントです。

儲かるマンションとするためには、セキュリティを充実させることも大切なポイントです。一般的にマンションに住みたがる入居希望者は「マンションは、セキュリティの高さがアパートにはない強み」と考えています。

マンションは、オートロックの設計が可能ですし、エレベーターやエントランス内にも防犯カメラを設けることができます。集合玄関で映せるカラーモニター付きのインターフォンも設置することが可能です。

マンションでは、エントランスの風除室に「入口の扉」と「セキュリティの自動ドア」の2つの扉を設けることでセキュリティを強化しています。入口の扉は自動ドアでなくても構いませが、セキュリティの扉は自動ドアが望まれます。

自動ドアの金額は高いのですが、セキュリティ目的の自動ドアは、入居者の満足度を維持するためにもコストカットの対象としないことが絶対条件になります。

入居者満足度を上げて稼げるマンションにするために、エントランスの仕上げを良くすることもポイントです。エントランスの床や壁を石や大判タイルにすることで、エントランスには高級感が演出されます。

石や大判タイルは工事費アップ要因にはなりますが、エントランスの仕上げにはコストを削らない方が良いでしょう。

エントランスに高級感がある賃貸物件は、入居希望者の内見や、物件の案内時の入居希望者の反応がかなり良くなります。エントランスはできるだけ天井高を高く取り、高級感を醸し出すようにしましょう。

貸しやすいマンションにするには、共用部にバイク置き場を設置することもコツになります。狭い敷地でマンションを建てると、バイク置き場を作らない賃貸オーナーがいるのですが、特に、ワンルームマンションの入居者ターゲットである単身者はバイクを持っていることも多いです。

単純に「バイク置き場がない」という理由だけで入居を断られることもあるので、部屋の数にもよりますが、全く作らないよりは、最低でも2～3台程度はスペースを確保しておく方がいいでしょう。

このように、入居者を集めやすくして、安定的なマンション経営を行うためには、マンションを建てる上でのセオリーがあります。マンションに限らずアパート経営を行う際のセオリーもあります。収益物件を建てる上で、建物の外観デザインや内装なども初心者にはイメージしにくいことも多いと思います。建築費シミュレーションをする上で、こうした設計面におけるポイントもイエカレが提携している建築メーカーがあなたの希望を伺った上で、知恵をしぼり、適切なプランを作成します。

次に立地が決める土地活用の5つの要素についてご紹介します。

立地は賃貸需要に最も大きな影響を与えると言われています。

条件の良い立地には賃貸需要の多様性があり、それぞれの賃料単価も高くなる傾向があります。

例えば、東京都内の中心地にはオフィスや店舗、ホテル、賃貸マンション等の様々な賃貸需要があります。

賃貸需要が多様な立地は、その中で最も高い賃料単価の土地活用を選択します。賃料単価は、店舗が最も高く、次にオフィス、ホテル、賃貸マンションの順番になります。

店舗も1階は賃料単価が高いですが、2階以上は賃貸需要も不安定となり、かつ、賃料も低くなります。

従って、都市部の土地活用では1階を店舗にし、2階以上をオフィスにするような土地活用が多いわけです。

一方で、条件の悪い立地では賃貸需要の多様性が低く、また、そもそも賃貸需要すらないケースもあります。 立地が劣る場所にでもある賃貸需要は、主に住居系や介護系の賃貸需要です。

こうした立地ではオフィスや店舗の賃貸需要はそもそも存在しないため、土地活用の選択肢から外します。

立地は場所によって異なる土地利用の規制がかかっているため、どのような建物が建てられるかに影響を与えます。

土地活用に最も影響を与える土地利用の規制は、都市計画法の用途地域と呼ばれるもので決められています。

つまり、用途地域とは、エリアごとにどのような用途の建物を建てることができるかを定めた規制になります。

例えば、閑静な戸建て住宅街に、突如として大きな風俗ビルが建つようなことはありません。住宅街に風俗ビルが建てられないのは、用途地域によって建てられる建物がエリアごとに決まっているためです。

用途地域は、「住宅地としての住みやすさ」や「商業地としての商売のしやすさ」、「工業地としての生産のしやすさ」を追求するために、住居系、商業系、工業系の3つに分かれています。

さらに住居系は8種類、商況系は2種類、工業系は3種類の用途地域に細分され、合計で13種類の用途地域が存在します。

例えば、住居系の用途地域の中に、「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる用途地域が存在します。

第一種低層住居専用地域は、主に閑静な戸建て住宅街にかかっている規制ですが、住環境を守るために規制が厳し過ぎて、最も土地活用が難しい用途地域とされています。

第一種低層住居専用地域では、原則として店舗が建てられないため、まず商業系の土地活用ができません。

また、高さ制限もあることから、マンションのような高層建築物も建てられないことにもなっています。

基本的には低層の住宅しか建てられないため、アパートや戸建て賃貸が土地活用の選択肢になってくるわけです。

ただし、老人ホームや保育園といった建物であれば第一種低層住居専用地域でも建築可能です。

第一種低層住居専用地域で事業系の土地活用をするなら、老人ホームや保育園等の限られた選択肢の中から選択することになります。

用途地域は建築可能な建物を定めていますが、土地活用は最終的には賃貸需要が存在するかどうかで決まります。

例えば、用途地域の中に、第一種住居地域と呼ばれる用途地域もあります。第一種住居地域は住居系の用途地域ですが、3,000㎡までなら店舗を建てても良いことになっています。

一般的には住宅よりも店舗の方が賃料単価は高いため、もし3,000㎡を借りてくれる店舗のテナントがいれば、店舗を建てた方が収益性は高い可能性があります。

しかし、第一種住居地域には店舗の賃貸需要が全く存在しないエリアも多く、このような地域では店舗を建てたとしても借り手がおらず、土地活用が成立しないことになってしまいます。

土地活用では、まずは用途地域によって建築可能な建物を絞り込み、その中で最も強い賃貸需要のある用途の建物を選ぶのが基本的な考え方となります。

建築可能な建物は用途地域等の土地の利用規制によって決まるわけですが、実際に賃貸物件として貸せる建物は土地の広さで決まります。

例えば、都内の中心地にあるような土地であっても、20坪未満のような小さな土地であればオフィスビルやホテルといった建物は非現実的な選択肢になってしまいます。 このような狭い土地は、できたとしても狭小アパートが現実的な選択になります。

また、郊外のロードサイト型店舗も広い土地が求められますので、たとえ幹線道路に面していたとしても、土地が十分に広くなければロードサイト型店舗はできなくなります。

このように、立地が良くても土地の狭さが原因で土地活用ができなくなることは良くあります。

土地は広い方が様々な建物が建てられる可能性が高まるため、立地に加えて土地の広さも土地活用に影響を与える大きな要因となるわけです。

立地に関しては接道条件も大きな影響を与えます。

特に商業系は、どのような通りに面しているかで出店するテナントの属性や賃料単価も異なってきます。

商業立地の場合、表通りであればコンビニやドラッグストア、銀行等の賃料単価の高いテナントを呼び込むことができます。

一方で、一本わき道にそれたり、裏通りに入ったりすると飲食店や美容院等の小規模の店舗が中心となります。

飲食店や美容院は店主の腕が良ければ立地が多少悪くても顧客を呼ぶことができるため、メイン通りではなくても出店をしてくれるのです。ただし、店舗の賃料は裏通りになると安くなります。

また、商業立地の場合は、角地であることも重要です。角地は交差点の二面から店舗を見ることができるため、視認性が高くなります。店舗への入口も二面に設けることができ、顧客を入店させやすいという効果も生まれます。

よって、商業地で店舗を建てる場合には、角地はテナントを獲得しやすくなります。

一方で、住宅地の場合、角地だからといって賃貸マンションの入居者が決まりやすくなることはありません。

賃貸マンションの場合には、表通りに面して車の騒音がうるさい物件よりも、一本、裏通りに面しており少し静かな物件の方が入居者は決まりやすくなることが多いです。

周辺環境も土地活用に影響を与える要因です。

例えば、駅に近い土地であっても、周辺に歓楽街があるような立地は賃貸マンション等の住居系の土地活用には適さないことも考えられます。

また、周辺に高圧線の鉄塔や隣地に墓地があるような土地も賃貸住宅の土地活用が難しいと言われています。

逆に、閑静な住宅街の近くでは、パチンコ店等の商業施設を建てようとすると近隣住民から反対され建築ができないこともあります。

このように、周辺環境が土地活用の選択肢に影響するケースは少なからず存在します。

長期的に入居者に貸せる土地活用を行うには、周囲の環境にも適した建物を選択することが必要となるわけです。

アパートやマンション経営を行う際は、立地をよく調査をして、アパートやマンション経営をする上で障害がないかどうか？をしっかり調査することで利益を出せる賃貸経営の第一歩になります。イエカレが提携する建築メーカーなら、あなたの立地をしっかり調査を行った上で、収益プランの提案を行います。賃貸経営に向かない立地だった場合は、無理にアパートやマンション経営を進めることはありませんので、ご安心してお問い合わせ頂ければと思います。

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補足：実際にかかる建築費用を算出する方法は坪単価×延べ床面積

賃貸経営で成功するコツを交えて、当イエカレの無料一括比較サービスに関してご説明してきました。

まず、一番大事なことは土地探しを含めた立地、入居者満足度を上げて空室対策を行う、そして、あなたの希望を受け止めて真摯に向き合ってくれる建築メーカーを見つけることが大事になります。

空室率を少なくする、いかに空室を出さないかで安定した経営と収入を手にすることができます。

そのためには、ご自身が信頼できる建築メーカーを見つけられるかどうかが重要になります。同じ土地を使ってアパートやマンション経営を始めるにしても、建築メーカーによって違う提案が出てくるものです。一括比較なら、複数の建築メーカーとコミュニケーションを取りながら、いろいろと知識を増やしていくことも可能です。