媒介契約の種類と特徴について知ろう!

不動産売却を検討する際、もしくは購入を考える際。
媒介契約についてしっかりと理解することは、不動産取引を成功させる最初の一歩です。
媒介契約の書類、それぞれの特徴を押さえましょう。
最近話題の「レインズ」についても解説します。

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不動産の媒介契約とは何か?

不動産には2種類の「契約」があります。
1つ目は不動産所有権を売主から買主へ譲渡する「不動産売買契約」です。
もう1つは、「不動産媒介契約」という、売主からは「買主を探して欲しいという依頼」、一方の買主からは、「売主を探して欲しいという依頼」のことを指します。

不動産の世界でよく使われる「仲介手数料」という言葉があります。 媒介は仲介とも言い、媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることもできます。

上記表の部分で、媒介契約が行なわれます。

媒介契約の3つの種類とは?

介契約は、全部で3種類あります。

専任媒介
1社に限定して媒介をする方法。売主自身が買い手を見つけることは可能。

専属専任媒介
専任媒介と同様だが、売主自身が買い手を見つけることも不可

一般媒介
複数の会社に媒介を依頼する方法

売主から見て、様々な不動産会社と連携するなら一般媒介。
信頼できる不動産会社に大枠を任せたいのなら専任媒介や専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。
その他にもいくつかの違いがあります。表にまとめてみましょう。

物件登録 有効期間 指定流通機関への業務処理 状況の報告
一般媒介 自由
専任媒介 3カ月(自動更新なし) 7日以内 2週間に1回以上の文書による報告
専属専任媒介 3カ月(自動更新なし) 5日以内 1週間に1回以上の文書による報告

■指定流通機関とは?

指定流通機関は、通称「レインズ」といいます。
媒介契約を取り交わした不動産物件は、原則このレインズに記載しなければなりません。
「原則」と書いてある理由は、この記事の別項でお伝えします。

■媒介契約の順序

媒介契約は、不動産会社が準備した「媒介契約書」に署名捺印をすることで契約開始となります。
媒介契約書は特に所定の形式はなく、不動会社によって記載事項なども変わってきます。
ただ、上記表のなかの「契約期間は3カ月」や「2週間(1週間)に1度以上の報告」という約定は、媒介契約書の内容に含まれることが多いです。

媒介契約書の期限である「3カ月」を超えた場合、当該の契約は無効になるのでしょうか。
媒介契約は契約でこそありますが、実務上(不動産会社と売主の関係上)は両者の信頼関係が優先され、厳密には契約期限が扱われていないことも多いようです。
ただ、3カ月以降は無効扱いに なるため、「契約の延長」を交わすのが本来の形式と言えるでしょう。



指定流通機関(レインズ)への掲載は義務ではない?

先ほど、指定流通機関(レインズ)への掲載は、媒介契約を結んだ不動産会社の「義務」と書きました。 ただ、実際はレインズに記載していない物件も多くあります。

■「両手」と「片手」とは?

売主と買主の両方と結ぶ媒介契約。
当然、1つの不動産会社が売主も、買主も見つけた場合、媒介契約から受け取る仲介手数料も2倍になります

仲介手数料は、以下の公式で算出できます。

仲介手数料=物件価格×3.24%(税込)+6.48万円

たとえば、ある不動産売買物件が3,000万円の場合。
売主から貰える仲介手数料 3,000万×3.24%+6.48万円= 1,036,800円...<1>
買主も同じ不動産会社見つけると、<1>×2=2,073,600円...<2>が会社に入る計算になります。

俗に、<1>を「片手」、<2>を「両手」と言います。
不動産会社は<1>よりも<2>を目指すもの。
短期間で両手となりそうな物件は、敢えてレインズに載せず、自身の会社のみで絞り込む、という慣習が残っていると言われています。

もちろん、「レインズに載せない」のは義務を果たしていないことになります。
掲載しない一部の不動産会社が怠慢なのはもちろんですが、事実上黙認している業界自体も問題があると言えるでしょう。
最近は、この「レインズに載せない」ことが糾弾される風潮になっており、今後新たなルール作り、慣習作りが期待されています。

また、テーマは代わりますが、いずれ売主が自身で鍵(スマートキー)を管理し、仲介役の不動産会社が不要になっていくのでは、という意見も出されています。
ここは、今後に注目していきたいところですね。

この記事のまとめ

媒介契約の種類と特徴についてお伝えしました。
不動産の売却を検討している時や、反対に不動産を購入したい、と考えているとき。
媒介契約や仲介手数料の知識はとても重要なポイントです。
相手が不動産会社でも臆せず希望を伝え、今回の媒介契約や仲介手数料の知識を活用して、不動産取引を成功させるようにしましょう。

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