この不動産会社に任せても大丈夫?良い不動産会社の見分け方

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このコラムのポイント住宅の売買や賃貸、土地活用など様々な場面でサポートしてくれる不動産の専門家である不動産会社ですが、驚かれると思いますが、不動産会社とコンビニの数を比較すると不動産会社の方が多いほどです。各不動産会社で営業力や提案力に差があるため、成功に導くには良い不動産会社を見分けることが本当に重要です。
この記事では、良い不動産会社を見分け方や大手と地域密着型のメリットとデメリットを解説します。

1.良い不動産会社の見分け方

住宅の売買では、自分で買い手や売り手を見つけることは容易ではありません。そのため、不動産の専門家である不動産会社に相談します。

住宅の売買だけでなく、賃貸物件を探す際や土地活用について検討する際も不動産会社がサポートしてくれます。

不動産会社は様々な相談に応じてくれますが、不動産会社はコンビニよりも数が多いため、どの不動産会社に相談すればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか?

相談した不動産会社によって結果が大きく異なるため、良い不動産会社を見つけることが成功への近道です。

良い不動産会社を見分けるポイントとして、以下の5つが挙げられます。

  • ● おとり広告の有無
  • ● 仲介手数料の金額設定
  • ● 宅建業に必要な免許の有無
  • ● 法令違反の有無
  • ● 担当者の相性の良さ

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

1-1.おとり広告の有無

不動産を購入、賃貸物件を探す場合は、「○○市 不動産会社」のようにインターネットで最寄りの不動産会社を検索する人が多いと思います。

上位に表示された不動産会社の掲載物件の多さや掘り出し物の物件があるかどうかなどを参考にしながら相談する不動産会社を決めます。

不動産会社のホームページを確認して、賃料や売出価格が周辺相場よりも安い条件の良い物件が掲載されている場合は注意が必要です。

本当に条件の良い物件を取り扱っていれば問題ありませんが、ほとんどが「おとり広告」と呼ばれるものです。

おとり広告とは、既に契約済みで取引できない物件を来店のきっかけを得るためのもので、禁止されているにもかかわらず集客手段として用いているところもあります。

おとり広告を用いる不動産会社は、顧客の利益より自社の利益を優先する傾向があるため、不自然な広告を掲載していない不動産会社を選ぶことが重要です。

1-2.仲介手数料の金額設定

不動産会社が売買や賃貸を仲介した場合の仲介手数料は、宅地建物取引業法に上限金額が定められています。

上限金額の範囲内であればいくらでも良いため、不動産会社の中には仲介手数料を下げて取引件数でカバーする不動産会社も。

また、売主と買主、借主と貸主の一方からしか手数料を徴収しない不動産会社もあるため、仲介手数料をどのように設定しているのかも確認しておくことが重要です。

一見、仲介手数料を安く設定している不動産会社は良心的と思うかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。

薄利多売形式の不動産会社の場合は、親身な対応ではない、取り扱っている物件の質が悪い可能性もあります。

ただし、仲介手数料は安いほど無駄な支出を抑えられるため、仲介手数料の安さだけでなく物件数や担当者の相性などを総合的に判断することが重要と言えるでしょう。

1-3.宅建業に必要な免許の有無

不動産業を営むためには、宅地建物取引業法に定められている免許が必要です。

免許には、都道府県知事の免許か国土交通大臣の免許の2種類ありますが、どちらか一方を有していれば問題ありません。

免許は店舗の分かりやすい場所に掲示されている必要があるため、店舗を訪れれば免許の有無が分かります。

また、自社ホームページを作成している不動産会社の多くは免許番号を掲載しているため、ホームページで確認することも可能です。

免許を確認できない不動産会社に任せると、取引でトラブルに巻き込まれる可能性が高く、トラブルに発展しても保証を受けられない可能性があります。

特に不動産売買や不動産投資では大きな金額を取り扱うため、必要な免許を取得している不動産会社かどうか必ず確認しましょう。

1-4.法令違反の有無

不動産会社の中には、法令違反を平気で行う不動産会社もあります。前述したおとり広告も法令違反の1つです。

その他にも、景品表示法に違反するキャッシュバック、「絶対」「格安」「当社のみ」などの抽象的または他の物件や業者と比較する言葉を用いた広告を行っているなどです。

このような不動産会社は、定められているルールをきちんと守ることができていないため、相談しても法令違反に巻き込まれる可能性が高いと言えます。

トラブルに巻き込まれることを未然に防ぐためにも、事前に法令違反を平気で行っている不動産会社かどうかをホームページや口コミなどから確認することをおすすめします。

1-5.担当者の相性の良さ

いくら不動産会社の実績が豊富で評判が良くても、実際に仲介や提案してくれる担当者の相性が悪ければ意味がありません。

売却や土地活用では担当者との付き合いが長くなる可能性が高く、担当者の相性が良いか確認しておくことも重要です。

担当者の相性が良いかどうかを判断する上で重要なポイントは以下の2つです。

  • ● 物件のデメリットを提示してくれる
  • ● 話をきちんと聞いてくれる

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

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1-5-1.物件のデメリットを提示してくれる

担当者の中には、成約件数を増やして自分の営業成績を上げるために物件のデメリットを伝えない担当者もいます。

そのような担当者の場合は、契約締結後に後悔する可能性が高いため、物件のデメリットも提示してくれる担当者を選んだ方が良いと言えます。土地活用の場合も同様です。

「急がないと他の希望者が申し込むかもしれません」といったように、契約を急かしてくる担当者も注意が必要です。

二人三脚で顧客に寄り添った提案をしてくれる担当者を選ぶことが重要と言えるでしょう。

1-5-2.話をきちんと聞いてくれる

担当者の中には、自分の意見ばかり伝えてくる担当者もいます。また、自分の実績ばかりを伝える担当者も。

そのような担当者の場合、顧客の希望条件に合った提案ではなく、自分が提案したいものを一方的に伝えているだけなので、納得のいく取引ができる可能性は低いと言えます。

顧客との会話を通して、顧客が理解している顕在ニーズだけでなく、顧客が言葉で表せない潜在ニーズも汲み取って提案してくれる担当者がおすすめです。

そのような担当者であれば、本当に必要としているものを提案してくれるため、納得のいく取引ができる可能性が高いでしょう。

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2.大手と地域密着型の違い

 

「地域密着型の不動産会社よりも規模の大きな大手の方が安心できる」と考えている人も多いと思います。

海外の製品よりも日本の製品の方が安心できるのと同様、規模の大きな大手の方が実績も優れているため、安心できるという点は一理あると言えます。

しかし、必ずしも地域密着型よりも大手の方が安心できるとは言い切れません。その理由は、大手も地域密着型の不動産会社も得意分野が異なるためです。

例えば、大手不動産会社は全国各地に店舗を有しており、店舗間の情報共有によって幅広いエリアの情報を入手できます。

地域密着型不動産会社は地域に特化しており、不動産会社同士のネットワークを活かした情報収集や地域特性を理解した上での戦略が期待できます。

地域密着型の不動産会社の方が優れている点もあるため、双方のメリットとデメリットを把握した上で自分に合った不動産会社を選ぶことが重要です。

2-1.大手のメリット

大手のメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • ● 広告に充てられる予算が多い
  • ● 広範囲に情報を公開できる
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2-1-1.広告に充てられる予算が多い

大手不動産会社は広告に充てられる予算が多く、テレビCM、TwitterやInstagramといったSNSやインターネットなどへの広告を積極的に行っています。

広告を積極的に行うことで物件を探している人が目にする機会が増えるため、契約締結の可能性がアップします。

また、地方密着型の不動産会社の場合は「○○不動産?聞いたことがないな」と敬遠される可能性があり、機会損失につながる可能性があるという点に注意が必要です。

しかし、大手であれば「○○不動産は大手なので問題ない」とネームバリューだけで需要の確保が期待できる点も大きなメリットと言えます。

そのため、広告に充てられる予算が多く、積極的に広告を行うことで知名度が高まっている大手の方が売却や貸し出す際に有利です。

2-1-2.広範囲に情報を公開できる

大手の場合、全国に店舗を構えていることが多く、自社のネットワークを活かして広範囲に情報を公開できるという強みがあります。

広範囲に情報を公開できるということは、それだけ多くの人が目にする機会が増えるため、契約締結の可能性がアップします。

また、多くの人が目にすることによって、複数人から同時に申し込みがあった場合、条件の良いものを選べるという点も大きなメリットです。

地域密着型の不動産会社の場合、大手に負けないよう情報を広範囲に公開しようとすると別途広告費を徴収される可能性があります。

また、大手では、引っ越し先の不動産会社を介して引っ越し前の住居を売却しようとしてもネットワークを活かして情報収集や速やかな売却が期待できます。

費用対効果から考えてみても、大手の方が地方密着型の不動産会社よりも有利と言えます。

2-2.大手のデメリット

大手のデメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • ● 価格よりも期間を優先されやすい
  • ● 地域の情報力は地域密着型に劣る

2-2-1.価格よりも期間を優先されやすい

大手は物件数の取り扱いが多く、売主や貸主の意見よりも速やかに契約を締結することを優先する傾向があります。

例えば、3,000万円で売りたいと考えていても、2,800万円で買いたいという購入希望者が現れた場合、購入希望者の条件に歩み寄ろうとします。

また、5万円の賃料で入居者を募集しているものの、48,000円で借りたいと考えている人が現れた場合も同様です。

全ての大手不動産会社が価格よりも期間を優先するというわけではありませんが、契約を優先された場合には売主や貸主が損をすることになります

売主や貸主の意見を取り入れて条件通りの契約を目指したい人は、大手より地方密着型の不動産会社の方が良いと言えます。

2-2-2.地域の情報力は地域密着型に劣る

広範囲の情報力に関しては大手が強いですが、地方の情報力に関しては地方密着型の方が優れているのが一般的です。

そのため、誰でも欲しいと思うような物件の売却は有利に進めることが可能でも、速やかに売却するには工夫が求められるような物件の売却は苦手とする傾向があります。

例えば、駅に近いマンションや築年数の比較的浅い物件は、需要の高い物件なので大手でも問題ありません。

しかし、築年数が比較的経過している、住宅街にある物件は、提案に少し工夫が必要となる可能性が高く、地域情報に精通した地域密着型の方が有利です。

大手不動産会社が苦手な分野について相談した場合、買主や借主がなかなか見つからない、売却価格や賃料の点で損をする可能性があるという点に注意が必要です。

このように、大手が全ての点で地域密着型の不動産会社より有利というわけではないため、大手の強みは何なのか把握することが重要です。

2-3.地域密着型のメリット

地域密着型のメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • ● 地域の情報力に優れている
  • ● 個々の事案に丁寧に対応してくれる

2-3-1.地域の情報力に優れている

地域密着型の不動産会社は、その地域で生まれ育った人がオーナーであることが多いため、大手よりも地域の情報力に優れている可能性が高いと言えます。

また、地域密着型の不動産会社には、大手のような全国規模のネットワークはありません。しかし、地域に特化したネットワークがあります。

大手の不動産会社は情報を抱え込み、情報が外部に漏れないようにする傾向がありますが、地域密着型の不動産会社は情報を提供し合って互いを支えています。

そのため、提案に工夫が必要な契約が難しい物件であれば、地域密着型の不動産会社の方が有利に契約につなげられる可能性が高いと言えます。

2-3-2.個々の事案に丁寧に対応してくれる

大手は扱っている物件数が多いこともあり、価格より期間を優先されやすい傾向があると言いました。

地域密着型の不動産会社は、個々の事案に丁寧に対応してくれます。そのため、希望条件で契約を締結できる可能性が高いと言えます。

特に地域特性や地域の取引データに強く、的確なアドバイスを得ることが可能です。

例えば、「現在の購入希望者は希望条件よりも安いですが、この地域は○月に取引が増える傾向があるので少し待ちましょう」といった具合です。

大手よりも地域密着型不動産会社の方がこのような地域の特性は詳しいため、希望条件で契約を締結したい人は、地域密着型不動産会社を選ぶ方が有利に進められるでしょう。

2-4.地域密着型のデメリット

地域密着型のデメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • ● 広範囲での広告は大手に劣る
  • ● 広告に充てられる予算が少ない

2-4-1.広範囲での広告は大手に劣る

地域密着型の不動産会社は、1人の経営者が1店舗を経営しているのが一般的です。複数の店舗を経営していても、近場で複数店舗を経営しているケースがほとんどです。

地域密着型の不動産会社は、基本的に近場の需要を想定した募集を行っており、広範囲での営業力は大手よりも劣る傾向があります。

広範囲で募集をかけることができれば、より好条件で契約できる可能性が高いと言えます。範囲を絞った広告が機会損失を生み出している可能性があるので注意が必要です。

「居住用不動産は問い合わせエリアが限られているので、気にする必要はないのでは?」と思った人も多いかもしれませんが、そうとは言い切れません。

居住用不動産でも、それを投資用として貸し出す可能性もあります。そのため、広範囲での広告がプラスに働くケースがあることも理解しておきましょう。

2-4-2.広告に充てられる予算が少ない

地域密着型の不動産会社の場合、1人の経営者が1店舗を経営しているのが一般的なので、予算的にあまり多くの広告費をかけることができません。

広告に充てられる予算が少ないということは、広範囲での広告が大手より劣っているのと同様、機会損失を生み出している可能性があるので注意が必要です。

大手に依頼しても地域密着型の不動産会社に依頼しても、仲介手数料の上限は同じなので、費用対効果という点では大手に軍配が上がります。

地域密着型の不動産会社に追加広告を依頼すると、費用が追加されて費用対効果がさらに低下する可能性も。

そのため、広く募集をかけたいのであれば、地域密着型ではなく、大手を選んだ方が良いと言えます。

2-5.大手と地域密着型は目的に合わせて使い分ける

大手と地域密着型のどちらを選んだ方が良いとは一概に言い切れるものではありません。そのため、大手と地域密着型は目的に合わせて使い分けることが重要です。

例えば、駅から近く人口が集中している人気エリア、比較的築年数の浅い物件、広い土地の売却を検討している場合は全国に幅広いネットワークを有する大手の方が有利です。

一方、住宅街にある築年数の比較的経過している物件、比較的狭い土地などは地域密着型の不動産会社の方が売却に有利と言えます。

しかし、これはあくまでも一般論です。そもそも、不動産会社によっては売買仲介が専門、賃貸仲介が専門、不動産管理が専門と何に力を入れているかが異なります。

売買を検討しているにもかかわらず、賃貸仲介が得意な不動産会社に相談しても、好条件の売却はあまり期待できません。

そのため、大手か地域密着型かだけを比較するのではなく、不動産会社に何を相談するのか?その目的を明確にしてから相談をすることが最も重要なのです。

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まとめ

不動産会社には、住宅を売買する際や賃貸物件を探す際、土地活用を検討する際など様々なタイミングで相談します。

「不動産会社であれば、どこに相談しても同じ」と思っている人もいるかもしれませんが、そういうわけではありません。

不動産会社によって営業力や提案力に差があるため、不動産会社選びに失敗すると、売買や賃貸、土地活用に失敗して損をする可能性があるので注意が必要です。

売買や賃貸、土地活用を成功へと導くには、良い不動産会社を見つけることが不可欠です。

この記事には、良い不動産会社の見分けるコツと大手・地域密着型不動産会社のメリットとデメリットをまとめています。

記事内容を確認してから不動産会社を探すことで、自分の目的に合う最適な不動産会社を見つけやすくなるはずです。

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