不動産買取業者の賢い選び方とは?

不動産の「買取」という言葉をご存知でしょうか。
不動産業者が「買主」となることですが、「仲介」と何が違うのでしょうか。
不動産の買取と仲介の違いをお伝えすると同時に、賢い買取業者の選び方を考えてみましょう。

この記事を読むのにかかる時間:5分

不動産売買と、不動産会社の関係

戸建てなどの不動産を売却するとき、不動産の業者はどのように関わるのでしょうか。
ほとんどの方は、「仲介」をイメージされると思います。
仲介は別名「売買契約」といい、不動産の売却を考える売主と、購入を検討する買主を繋げる役割です。

媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることもできます。

<不動産売買の構図>
売主 -※→ 仲介会社 ←※-買主

上記表の、「※」の部分で、媒介契約が行なわれます。
上記の図で媒介契約が行われる段階では、不動産業者に媒介の謝礼である「仲介手数料」を支払う必要があります。

不動産売買契約の仲介手数料について

仲介手数料は、厳密には以下の計算式で算出します。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 上限5.4%(消費税込、以下同じ)
200万円を超え、400万円以下の部分 上限4.32%
400万円を超える部分 上限3.24%

この仲介手数料の計算式はとても複雑なため、仲介手数料は「簡易計算式」があります。
売買する物件価額が、400万円を超える場合に使用できる計算式です。

仲介手数料=物件価格×3.24%(税込)+6.48万円

この仲介手数料が不動産の業者が受け取る報酬になります。この仲介手数料、買取の場合はどうなのでしょうか。



不動産の買取とはなにか?

不動産の買取とは、「不動産業者自体が買主となって購入すること」です。
仲介とは何が違うのでしょうか。
また、不動産会社の目的はどんなところにあるのでしょうか?

買取をすることで、不動産会社は「一時的に」物件を所有します。
今度はこの物件を不動産業者が売主となって販売します。
たとえば築年数の経過した一戸建てや倉庫などを買取し、リフォームやリノベーションのうえで再び販売をします。
不動産会社にとっては、更地を購入して新築で建てるよりも安価で販売できるという利点があります。

1.築年数の古い一戸建てなどを不動産業者が買取
2.リフォームやリノベーションなどの改修工事
3.買主に販売

また、この買取は、売主が建物ではなく、土地を所有しているケースもあります。

1.不動産業者が土地を購入
2.戸建てなど「上物(建築物)」を新築
3.買主に販売

つまり買取は、買主に不動産会社が入る、ひとつの不動産売買の形式なのですね。

不動産買取のメリットとデメリット

それでは売主にとって、不動産会社を買主とする不動産買取のメリット、そしてデメリットとはどのような点でしょうか。

最大のメリットは、売主が通常「仲介」で関わる不動産会社に支払う、先ほどの「仲介手数料」を支払わなくていいことです。
物件価格が5,000万円の場合、仲介手数料は以下の公式で算出できます。

5,000万×3%+6万円=156万円
消費税 156万円×8%=1,684,800円
不動産売却時にこの150万円以上が不要になると、嬉しいですね。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 上限5.4%(消費税込、以下同じ)
200万円を超え、400万円以下の部分 上限4.32%
400万円を超える部分 上限3.24%

なお、印紙代や抹消登記料など、その他の売却にかかる費用は仲介のケースと変わりません。
また、不動産を売却した場合は所得税(譲渡所得)が課税されますが、これも仲介と買取で違いはありません。

不動産買取のメリットはとても魅力的です。
こんなメリットがあるのに、一般の人にとって「買取」について知る機会は少ない。
それはなぜでしょうか。
買取には、大きなデメリットもあるからです。

買取は仲介に比べ、売却値が大きく下がる傾向があります。
買取する不動産業者の視点から考えてみます。
買取によって発生しない仲介手数料は、通常、不動産会社の収益にあたるものです。
不動産会社はこの収益分と、購入後に施工するリフォームやリノベーション工事の代金も確保しなければなりません。
つまり、以下の計算式を成立させる必要があります。

リフォーム(リノベーション)後の売却価格=売主からの購入価格+リフォーム(リノベーション)工事代金+仲介手数料分

「買取の話が来たので仲介手数料がかからない」と喜んでいるばかりと、売主は思わぬ損をしてしまうことになります。
ましてや買主である不動産業者はプロ。プロとの交渉はとても難しいもの。
だからこそ、不動産買取業者は「信頼できそうな会社」を選ぶことがとても大切です。

 
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この記事のまとめ

「信頼できる」ポイントを探る一例をあげると、
○営業職員の対応さ
○内勤職員の対応(媒介後は内勤職員との交渉が中心になる場合も)
○真摯に相談に乗ってくれる

評価するポイントはいくつかありますが、最も重要視すべきは「売主側に立ってくれる」ということ。
買取は仲介に比べ、安い売買価になるのは当然です。
ただ、なぜその理由になったのかを親身に説明してくれるだけでも、売主の不安感は解消します。
買取にあたっては、複数の会社と交渉をして、相性のいい会社を絞っていくことが大切です。

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