【イエカレ】土地売却時の譲渡所得税とは？｜使わない土地を売る前に知っておくべき税金対策

譲渡所得税の基本とは？

上記が譲渡所得税の計算式です。 この式に当てはめて計算した金額に、
・売った不動産の所有期間が5年を超えている 15％
・売った不動産の所有期間が5年以下 30％
の税率を掛けて、税金の額を算出します。

次に、費用の中身について、具体的にご説明します。 「買った時の費用」には、購入代金の他に、仲介手数料などの諸経費も含まれます。 購入した時の契約書やそのほかの費用の領収書を添付して証明します。 「売る時にかかった費用」とは、仲介手数料や登記費用などの諸経費のことで、こちらも領収書を添付して証明します。 こうして算出した金額に、持っていた期間に応じた税率をかけることになります。

さてここで、疑問を感じたり、心配になった方もいることでしょう。 「確かに自分で購入はしたけれど、実は売買契約書などは無くしてしまって証明できるものが無い･･･」といったケースです。 そんな時は、単純に土地を売ることができた価格の5％を買った時の費用にするという方法が使われるのが一般的になっています。

しかし、「たったの5％しか費用として認められないのは納得がいかない！」という場合もあると思います。 そんな時はどうすれば良いのでしょうか？？

土地を取得した時の費用が分からないときは？

「土地建物を買った時の資料は無くしてしまったけれど、売った価格の5％しか費用として認められないのはいくらなんでも悔しい！」

そのようなケースも少なくありません。その場合には、以下の公表されている統計指数を使って計算することが可能です。 ただし、昭和28年1月1日以降に取得したものに限りますので、その点はご注意ください。

▶ 建物の場合
「建物の標準的な建築価額表」を使い、売却した建物の建築年や構造をもとに価格を算出します。 これは国税庁のHPで見ることができます。
【参照元】（https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2015/kisairei/joto/index.htm）

▶ 土地の場合
「市街地価格指数」を使って算出します。
これは日本不動産研究所が公表している資料ですが、一般には一部しか公開されておりません。 気になる方は、日本不動産研究所のWeb上の無料会員になると閲覧できるようです。
【参照元】http://www.reinet.or.jp/?page_id=14347

土地建物を買った年によっては、売った価格5％の方が高くなる可能性もありますので、どちらの方が高く費用に入れられるか計算してみると良いでしょう。 また、無料相談などで、この取得費の試算を行ってくれる専門家も多数いるようですので、ネットで探してみて問い合わせてみるのもいいかもしれません。

相続した土地に建つ古い貸家はもう放置しておけない！

「譲渡所得税についてはなんとなく理解ができたけれど、手続きなんかも面倒なので、やっぱり今のところ売らないで現状維持で良いかな・・・」。 そんな風にお考えの方もいらっしゃると思います。 しかし、今の政府の動きをみると、特に空き家物件をお持ちの方はそんな悠長に構えてはいられなくなってくるのが分かるはずです。

一例を挙げると、古くなってそのままになっている空き家の撤去を促すために、既に行政が中心となって動き出しています。 2013年（平成25年）に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、総住宅数は約6063万戸、空き家数はそのうち約820万戸で、5年前から63万戸も増えていたのです。

住宅というものは、放置すれば必ず朽ち果ててしまいます。そうすると何が起こると思われますか？ それは「近隣住民に危険が及ぶ可能性が出てしまう」ということです。

例えば、朽ち果てた木材が急に落下して通行人にけがをさせたり、ボヤや火災が起こったりという被害も招きかねません。「まさか自分がこんな目に遭うなんて」と思っても、残念ながらその時点ではあとの祭りです。

そうした危険を回避するために、政府は空き家の撤去または活用を促す方法として「空き家対策特別措置法」を制定しました。 この法律は、2016年（平成28年）に施行されています。 先祖代々引き継いでいる土地に貸家を所有している方は十分に注意しなければいけません。

空き家対策特別措置法で売る動きが活発化？

この法律の施行によって、「どこに誰が所有しているどんな空き家があるのか」ということが、市区町村と国によってどんどんデーターベース化されていきます。 当然ですが、隠すことは出来ません。

こうして把握された空き家の中から 「特に近隣住民に危険が及ぶ可能性が高い、また周囲の景観が損なわれる」と判断された物件の所有者へ「改善指導や勧告」、更には「撤去命令」が出されていくわけです。

さらに所有者は、税金面でも不利な状況に立たされます。 例えば、現在、住宅が建っている土地は、固定資産税が通常の1/3～1/6も軽減されています。 しかし、空家の改善勧告を受けた場合、その軽減措置の対象から除外されます。

そもそも「土地の上に住宅が建っていれば固定資産税が安くなるから、とりあえず誰も住まなくても家はそのままにしておこう！」という理由で空き家が放置されてきた現状は後を絶ちません。当たり前のことでしょうが、特に罰則規定でもなければ、そうすることが当然の話しだったでしょう。 そのため、政府はこのような強硬策に取り組んだと考えられています。

これからは「行政からの指導を受けてしまうそう！」「その上、固定資産税も高くなってしまう！」ということが分かって「今後、誰も住むことなく、その土地や家をどうしようか？」と手をこまねいているだけなら、
① もう割り切って、売却処分してしまう！！
② 賃貸物件に変えて家賃収入を得る方法を考える！！
③ 場所が良ければアパート等の収益物件への建て替え・経営といった活用方法を考える！！
という行動を真剣に起こすべきです。
あれこれ考えた挙げ句、結局こうした考えへ辿り着くと言う方が大多数です。まだそのまま空き家を放置し続けている方は「放置すればするほど状況は悪化するばかり」と考える方がいいかもしれません。。

この記事のまとめ

土地を売却する際の譲渡所得税の基本について、理解が深まったでしょうか？

重要なのは、売却時に発生する費用や証拠書類をしっかりと保管し、適切に申告することです。これにより、過剰な税負担を避けることができます。 税金に関する知識は難解に思えるかもしれませんが、一つ一つを整理し、専門家の助けを借りることで、スムーズに進められます。

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土地売却に関する疑問や不安を解消し、安心して手続きを進めるために、まずは資料請求から始めてみましょう。