【イエカレ】図解あり｜土地売却までの流れを解説｜土地を売るのは長期戦、知っておきたい項目とは

不動産会社による土地の価格査定をおこなう

土地の売却を決めた時に最初に行うこととしておすすめなのが「査定価格」の調査です。

この査定価格は、売りたい土地にどのくらいの価値があるのかを不動産会社に調べてもらうことです。できるだけ多くの情報を得て一般的な価格を知っておく事で土地の価格を適正に設定することで、売却もスムーズに進みます。
査定依頼はネットでも査定可能な一括査定サービスなどを利用して、出来るだけ多くの不動産会社に依頼することでおおまかな相場が算出できるでしょう。

不動産会社の価格査定は、自己判断するよりも、幅広い知見からよりスムーズな取引となるような適正価格を提示してくれます。

実際に売買に適した金額でなければ売却は厳しくなります。
不動産会社の価格査定は必要不可欠です。

土地の売却に必要な不動産会社との媒介契約

媒介契約とは、土地の売買を不動産会社に依頼し、買主を仲介してもらうための契約です。
契約の方法には大きく分けると3種類あります。

「専属専任媒介契約」：
土地の販売における流れの全てを特定の（専属専任の）不動産会社に依頼する契約
「専任媒介契約」：
土地販売を特定の不動産会社に依頼し、さらに自分自身でも販売が可能な契約
「一般媒介契約」：
いくつかの不動産会社に土地の販売を依頼して、自分自身でも販売が可能な契約

それぞれにメリット・デメリットがありますが、最初は、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」で媒介契約を結んでおき、万が一売れなければ不動産会社を変更することも出来ます。
または「一般媒介契約」に変更して不動産と複数契約にするなど状況に応じて臨機応変に対策していきましょう。

土地売り出しに向けての価格決定を行なうには？

不動産会社と媒介契約を結んだら、土地をいくらで売り出すか具体的に価格を決めます。
誰もが望む理想としては、より高い価格での取引でしょう。

土地売買においては、買主との価格交渉の中で値下げ交渉をされる場合が多いのが実情です。
値下げ交渉の対策として、手始めに不動産の査定価格を基準にしたうえで、高めに設定する場合がほとんどです。
あらかじめ買主の値下げ交渉を頭に入れておき、可能な値下げ幅を価格に上乗せしておくという作戦です。

上乗せした場合のリスクとしては、売れるまでの期間が長くなる可能性があります。
早く売りたい場合は低めの価格設定を行ない、購入希望者を多く集めて、より高く買ってくれる買主を選ぶと良いでしょう。

低めの価格で早めの売却を考えるか、長い期間で希望価格を叶えるかポイントを定める必要もあります。

買主との土地売買契約の締結

無事に買主との交渉を経て売買価格が決まれば、いよいよ売買契約の締結に進みます。
土地の売買においては金額が大きいので書面での取り交わしが行なわれます。
不動産会社が作成した売買契約書に署名押印します。

売買契約書を取り交わすと、お互いに法律的な義務が発生します。
契約違反にならないように注意しましょう。
ここでは売買契約によって、買主から売主へ手付金が支払われることになります。
解約がなければ売却代金の一部として精算します。
不動産会社は土地の売買契約が成立することにより、仲介手数料の請求権を得ることになります。

決済から土地の引き渡しへ

土地売却において、決済は振込による確認で行います。
また所有権を売主から買主に移転させる登記手続きは決済と同時に行われることが理想的ですが、実際には司法書士に委託することになります。
売主と買主、それぞれの不動産会社の担当者、司法書士が揃った状態で決済が行われる場合がほとんどです。

決済は担当する銀行員が同席して入出金の確認を行います。
確認の後、登記の必要書類を司法書士が法務局に持参し手続きを行ないます。
土地は、所有権の移転によって引渡しとなります。

土地を高く売るための4つのコツ

土地の価格はある程度の相場が決まっていますが、需要や景気などの影響を受けて多少は変動します。そのため、うまく立ち回れば、相場よりも高く売却することが可能です。

土地を高く売るためのコツとして、以下の4つが挙げられます。

• ・相場を把握しておく
• ・複数の不動産会社に査定を依頼する
• ・分筆して売却する
• ・隣地を購入してから売却する

それぞれのコツを詳しく見ていきましょう。

相場を把握しておく

土地の売却価格を決める際に、不動産会社に査定を依頼する人が多いと思います。しかし、不動産会社に査定を依頼しても、査定結果が正確な土地の価値を反映できているかどうか分かりません。

もし、相場よりも安い査定結果が出ているにもかかわらず、その価格に基づいて売出価格を決めて売買契約が成立すれば、売主が損をすることになります。

しかし、土地の相場を把握しておくことで損を未然に防ぐことが可能です。土地の相場は、土地総合情報システムや全国地価マップなどのサイトで確認できるため、売却前に土地の相場を確認してみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社ごとに査定の際に重視するポイントは異なります。その地域における営業力の高い不動産会社の場合、売却に自身がある、既に顧客を抱えているといった理由で、高めの査定結果を出す可能性があります。

そのような不動産会社に売却を依頼すれば高く売れる可能性が上がるため、不動産会社に査定を依頼する際は、複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えるでしょう。

分筆して売却する

土地が広大な場合、売出価格が高くなるため、簡単には売れません。土地を売却するには、売出価格を下げて買い手を探すことになります。

しかし、土地を分筆すれば需要に合った大きさになるため、広大な土地として売り出すより買い手を見つけやすくなります。また、売出価格を下げる必要がなくなるため、土地を高く売却できる可能性が高まるでしょう。

隣地を購入してから売却する

土地が狭小地や建築条件付きの土地の場合は、隣地を購入することで高く売れる可能性が高まります。

その理由は、隣地を購入して土地を大きくすることで需要が高まる、建築条件が解除されて価値が高まる可能性があるためです。

しかし、この方法は他の方法とは異なり、お金を一度拠出することになります。そのため、費用に余裕がない人は他の方法を選択しましょう。

土地を売る際の注意点

土地を高く売る方法には、住宅や賃貸物件を建てる、太陽光パネルを設置するなどのように何かしらの土地活用をしてから売却するという方法も挙げられます。

しかし、この方法は隣地を購入してから売却するケースよりも多額の資金を必要とします。土地活用にかかった費用を回収できない可能性もあるため、あまりおすすめしません。

もし、何らかの土地活用をしてから売却するという方法を検討しているのであれば、事前に不動産会社に相談してから決めましょう。

土地を売る際にかかる費用

上記以外にも建物が残っている場合は解体費用、ローン返済が残っている場合は繰上返済手数料などがかかります。

また、抵当権の抹消といった登記手続きを司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。何にいくらかかるのかは状況によって異なるため、事前に不動産会社に確認しましょう。

この記事のまとめ

土地の所有権移転により土地の売買が成立します。
売主から買主へ所有権を移転するために、このような一連の流れが行なわれます。
この流れの中で売主として、売買契約の成立・決済の瞬間が最も重要となります。

不動産の売買は買主が見つかるまでに数ヶ月以上、そこから決済までに更に時間がかかる長期戦です。

売れにくい地域での土地売買においては買主が現れたら理想の価格よりはやや低めであったとしても決断する必要があるでしょう。

土地売却の流れを把握し、理想価格でいかに早く売却が出来るか信頼できる不動産会社を見極めることも重要なポイントです。