不動産の売却のタイミングは「金利」に注目

不動産を高く売るために注意すべきことは何でしょうか。
それは、「東京オリンピック」と「消費税」を味方につけることと、信頼できるパートナーを見つけること。
時代趨勢を分析したうえで、不動産を高値で売却するポイントを解説します。

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2016年は不動産を高く売るラストチャンス

不動産の売買を考えている方が最も気になるのは、「どうすれば不動産を高く売れるのか」ということでしょう。
今年2016年は、既存の不動産物件を高く売る「ラストチャンス」と予測する専門家が多くいます。
その根拠は、「東京オリンピック」と「消費税」です。

東京オリンピックは2020年、あと4年に迫りました。
開催地決定以来、東京を中心に不動産業界は活気に沸いており、土地の売買価も高く維持されています。
今年もこの傾向が続くと思われ、様々な面で好景気を享受できることでしょう。
ただ、売却を考えている既存の不動産オーナーにとっては不動産価格がピークに達しても、「買い手がつかなければ」何も効果はありません。
オリンピック熱が本格化し、新築熱が高まる可能性を考えると、2016年は不動産を高く売るラストチャンスと言えるのではないでしょうか。

不動産売却と消費税の関係

また、2016年の不動産市場を左右するニュースが、来年2017年4月に控える「消費税10%への増税」です。
まだ先の話...と見逃したくなりますが、実は「2016年9月までに(新築建物の)請負契約を結んだ場合は現行8%税率適用」というルールがあります。
このため、所有地へ将来的な賃貸物件建築を考えていた地主の方が、2016年9月まで駆け込みで建築請負契約を結び、2017年から様々な新築物件が竣工すると言われています。

新築物件が竣工すると、必然的に入居者の取り合いになります。
そのため、既存の不動産所有者は、2016年中に動くことが大切と言えるでしょう。
また、古いアパートを売却する際は、「買い手が建て替えをするニーズ」を読まなければなりません。
建替の場合も9月の消費税特例は当然適用されますので、売却のタイミングには注意が必要です。



売却のタイミングは「金利」に注目を

このように、不動産を売却するのには「どのタイミングで不動産が高く売れるか」が大事。
もうひとつ大切なのは「金利」です。金利は銀行など各金融機関がお金を貸し出す際の利息で、不動産では住宅ローンを借りる際の利息に関係があります。
住宅ローンは固定金利と変動金利がありますが、どちらの方法にしても金利の低い時に申し込むのが有利です。
この視点からも、不動産売却のタイミングが掴めそうですね。
また、国はここ数年不動産の取引拡大を考えており、様々な売却特例を設定しています。
その情報にも嗅覚を持つ必要がありますね。

金利は、代表的な住宅ローン「フラット35」を扱う住宅金融支援機構のホームページで確認することができます。

融資率 取扱金融機関の提供する
金利の範囲
取扱金融機関の提供する
金利で最も多い金利
返済期間:21年以上35年以下 9割以下 1.540%~2.090% 1.540%
9割超 1.670%~2.220% 1.670%
返済期間:20年以下 9割以下 1.270%~1.890% 1.270%
9割超 1.400%~2.120% 1.400%

売る前にリフォームしたほうがいい?

築年数もあり、場所によっては経年劣化も。
売り手の方は高く買われることを願って、買い手のつく前にリフォームをする傾向があります。
ただ、このリフォームには注意が必要です。
破損している箇所を修繕するのは問題ありませんが、流行りの内装などを取り入れて、内覧に訪れた買い手に「この部分が好みと違う」と言われても時すでに遅し。
特に居住用として考えている方は内装に拘りをもっているため、売り手との感覚の違いには注意しましょう。

仲介会社とのパートナーシップを

では、どうやって買い手のニーズをくみ取り、売却のタイミングを捉えるといいのか。
結論は、プロに任せることです。

不動産会社の職員は、売り手である不動産所有者の相談相手となる一方、買い手の方の相談相手にもなります。
つまり、不動産の購入を考えている方が、どのような需要を持っているかの、最新傾向を掴んでいます。
仲介会社を単なる「買い手との繋ぎ役」と見るのではなく、不動産売却のコンサルタントとして活用しましょう。
不動産の売却値が高くなると、それをもとに計算する仲介手数料も高くなり、不動産会社としてもメリットがあります。
WIN-WINの関係を築くことが大切です。

売買額(4,000万円(税抜)) 仲介手数料(税込)の上限額
200万円の部分 200万円×5.4%=10.8万円
200万円~400万円の 200万円部分 200万円×4.32%=8.64万円
残り 3,600万円部分 3,600万円×3.24%=116.64万円
合  計 136万800円

また、既にご説明したリフォームの発展形で、建物の基礎的な部分以外を大きく改修する「リノベーション」や、内装をお洒落にして近隣物件との差別化を目指す「DIY賃貸」も流行するなど、不動産売買を巡っては様々な知識が必要です。 普段から不動産の世界に精通している方は別ですが、このような専門知識はなかなか一朝一夕では理解できません。
仲介会社の中には様々な案件をこなし、不動産の最新情報に精通した方も多いです。
賃料を決めるのも、広告を作成するのもまとめて請け負う不動産仲介会社は、まさに不動産売買のキープレイヤーといえるでしょう。

この記事のまとめ

このように、不動産を売却するタイミングを掴むためには、時代の趨勢を読むことと、良きアドバイザーとなる会社と強固なパートナーシップを築くことが重要となります。

オリンピック開催や消費税の増税も大きく関わってきます。
しっかりと対策のうえ、タイミングを逸しないようにすることが肝要です。
良き専門家を見つけることと、信頼感を築くことが何よりも大切ですね。

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