不動産の売却を考える

家を売りたい方必見！ローンの仕組みやおすすめの組み方を徹底解剖

不動産を購入する際に組むローンは、一見すると複雑に見えますが、基本的なポイントを押さえれば問題ありません。
また、ローンが残っていても、家を売りたいのであれば売却することが可能なケースも。
今回は、ローンについて徹底的に解説します。

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ローンは金利と返済方法の選択が必要です。

ローンは金利と返済方法の選択について

ローンは、住宅を購入する際に金融機関から借り入れる資金を指します。
ローンを組んだ後は、元金（借入金）と、元金×金利で算出される利息を合わせて返済していかなければなりません。
住宅購入目的で組むローンであれば、元金はある程度大きくなります。ローンの支払額を減らしたい場合には、低金利ローンを取り扱っている金融機関から借り入れるようにして下さい。

金利は、固定型と変動型の2種類に大別することが可能です。

（1）固定型金利：ローンを返済する間、一定の金利を返済し続けるタイプ
（2）変動型金利：1年に数回、金利を見直すタイプ

返済期間を長くすればするほど、期間中に発生する利息額が増加します。支払う利息を減らしたいのであれば、返済期間を短めにすべきです。

また、ローンの返済方法も2種類あり、それぞれ特徴が異なります。

（1）元利均等タイプ
毎月一定額を返済する方法です。返済額が変わらないため、長期的な返済計画を立てやすいことが特徴です。

（2）元金均等タイプ
毎月、一定の元金＋ローン残高に応じた利息を返済する方法です。元金が着実に減少するため、月々の利息額も徐々に減ります。

売却を考えているのですがまだローンが残っているんです。

家を売りたい時でもローンが残っているとダメ？

ローンが残っている場合、家を売りたいと思っても、一般的に売ることはできません。
しかし、ある条件を満たせば売却できます。
その条件とは、不動産の引き渡しが終了するまでのローン完済です。不動産の売却額から必要経費などを引いた額がローン残高を上回るのであれば、売却額で完済が可能となります。
しかし、ローンの残高を売却額だけでまかなえない場合は、資金調達が必要です。

自力調達は困難だが家を売りたいという場合には、以下の2つの手段を取ることになります。

（1）買い替えローン・住み替えローン
売却した住宅のローン残高と、売却後に居住する不動産の購入資金を借り入れるローンです。総ローン額が増えてしまうため、月々の負担は重くなってしまいます。

（2）無担保ローン
名前の通り、担保が必要ないローンです。高利で借り入れることになるため、よほど家を売りたいと考えている時以外はおすすめできません。

もしローンを滞納している状況であれば、任意売却という手段を取れる可能性があります。ただし、競売にかけるよりも売却した方が高額になりますし、金融機関との交渉が必要など条件が厳しいため、避けた方がよいです。

ローンの組み方にも人それぞれおすすめがあるんです！

次に不動産を購入する時のおすすめローンの組み方

ローンを組む際のおすすめポイントは、返済計画を念入りに立てることです。
特に考慮しなければならないのは、出産・育児の可能性です。子どもの養育費は莫大な金額になります。いつ、何に、どの程度お金が必要になるかよく考えてローンを組むようにしてください。

▶ 退職する前に完済できるように組む

退職後も返済を続ける、退職金でローン残高をまかなう、と考えるのは要注意です。退職後は収入が減るため、退職前に完済できるように組むのがベストです。

▶ ローンの返済額は高くても年収の4分の1

返済額が高すぎると日常生活に響きます。ローン返済額は年収の25%までに留めるようにしてください。

▶ ローンの返済方法は将来を見据えて選択を

返済開始直後に支出増加が見込まれる場合は、元利均等タイプがおすすめ。最初から多く返済する必要がないためです。
元金均等タイプがおすすめなのは、将来収入額が減る可能性のある人。共働きをやめようと考えている人などは、こちらのタイプでローンを組んだ方がよいです。

今後不動産を購入する機会があった時には、今回おすすめしたローンの組み方を参考にしてください。

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この記事のまとめ

【ローンの仕組みを正しく認識しておくことが大切】
ここで、改めてローンについてまとめておきます。

▶ ローンは元金のことで、借り入れ後は元金と利息を返済
▶ ローンを組む際は金利と返済方法を選択する必要がある
▶ 家を売りたい場合、ローンが残っていても売却できることも
▶ ローンを組む前には返済計画を立てることが大切

ローンの組み方を間違えると後々厄介なことになりかねません。
家を売りたい時に売れるように、ローンの仕組みを正しく理解してください。

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