【不動産管理会社の選び方】実は損してる？その管理委託契約は落とし穴だらけでは！？【イエカレ】

まず、不動産管理委託契約についての詳しい知識が不動産管理成功への第一歩！

「不動産管理委託契約」とは、不動産管理会社と、不動産資産の物件オーナーが締結するもので、マンションやアパート・駐車場などのさまざまな不動産資産の管理を、 不動産物件オーナーが「不動産管理会社」に委託する業務委託契約のことをいいます。

一般に、不動産資産の物件オーナーは、兼業で賃貸経営を行っていることも多いため、オーナー自身では十分な管理ができず、こういった管理事業者に業務委託を行うことが多くあります。

これら管理業務委託をおこなうメリットは、マンションやアパートなどに入居する際にオーナーと入居者の間で取り交わされる「賃貸契約」を、間に入ってスムーズに進めてくれたり、 入居社を募るための募集広告などを「管理会社」がオーナーに代わって行ってくれるなど、非常に多岐に渡って存在します。

多くの入居者を管理し、アパートやマンションなどの建物の共用部を維持、修繕を行ないながら、円滑に保っていくことは、専業オーナにせよ、兼業オーナーにせよ、大変な手間と労力のかかるものであるため、 それらの業務を代行してくれる事業者が存在するのです。

もし、今後賃貸経営をお考えであったり、あるいはすでに賃貸経営を行っており、物件や入居者の管理をご自身で行われているとしたら、ぜひ、管理会社との契約を検討してみることをお勧めしたいと思います。

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ところで、不動産管理委託契約には複数の形式があることを知っていますか？

不動産資産の管理を管理会社に委託する「管理業務委託契約」には2種類あります！

何かと便利な「管理業務委託契約」ですが、実は2種類の契約形態があります。

1つは「一般管理契約」、もう1つは「一括借り上げ管理契約（サブリース契約）」です。

▶一般管理契約とは？

一般管理契約とは、対象となる不動産のオーナーが行う管理業務を「管理会社が代行」する契約になります。

具体的には、マンションやアパートの「入居者管理」として、入居の際の「賃貸契約」や「入金管理」など入居者との事務手続きや、マンションの共用部分であるエレベーターなどの整備・保守、清掃作業などの管理を行うものです。

通常の「賃貸契約」では、不動産のオーナーと入居者が入居契約取り交わすこととなりますので、家賃や敷金・礼金の取り決めもオーナー側が行うこととなり、ある程度想定通りの家賃収入利益を期待することができます。

▶一括借り上げ管理契約（サブリース契約）とは？

もう一方の一括借り上げ契約とは、不動産オーナーから不動産管理会社が不動産物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式です。

物件オーナー様にとって「一般管理契約」との最大の違いは、家賃滞納や空き部屋が生じた場合でも、「家賃収入」の保証があることです。

また入居者との契約も、オーナーを介することなく、管理会社と入居者との直接契約を行なうことになるため、物件オーナーと管理会社による確認の手間や時間を省くことができます。

では、それぞれの契約方法のメリット・デメリットとは？

「一般管理委託契約」と「一括借り上げ管理契約（サブリース契約）」メリット・デメリット！

【一般管理委託契約のメリット・デメリット】

▶メリット
基本的に一般管理委託契約は高い収益性を見込むことができるのが特徴です。

賃貸契約をオーナーと入居者が取り交わすこととなりますので、家賃や敷金・礼金の取り決めも物件オーナー側が行うこととなり、一括借り上げ管理契約（サブリース契約）よりも高い家賃収入の利益が期待できます。

▶デメリット
空室による収益性のリスクと入居者募集の手間と費用リスク

管理会社によっては入居者募集の広告宣伝費が高額になったり、空部屋が発生した場合には収入が減るというリスクが考えられます。

【一括借り上げ管理契約（サブリース契約）のメリットとデメリット】

▶メリット
安定した家賃収入

一括借り上げ管理契約（サブリース契約）の最大の特徴が「管理会社が不動産を借り上げる」ことなので、まず空室リスクが無く安定した家賃収入を見込むことができます。

また入居者との契約も、オーナーを介することなく、管理会社と入居者との直接契約を行なう形のため、オーナーと管理会社による確認の手間や時間を省くことができます。

▶デメリット
一般管理委託契約と比べると高い収益性が見込めない

一括借上管理契約（サブリース契約）は、「保証賃料（管理会社が査定した相場賃料の90～95％の率をかけた料金が一般的）」が管理会社からオーナーに払われることになります。

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では実際に依頼する業者選びのためのポイントとは？

こうやって選ぶ！「管理委託契約」を結ぶ「管理会社」の賢い選び方

物件オーナーが「不動産管理委託契約」を結ぶ「管理会社」は慎重に選ばなければなりません。

しかし、数ある中から信頼できる管理会社を選ぶにはどのような部分で見きわめればよいのでしょうか？

(1)空き室対策を積極的に行う会社かどうか
不動産オーナーにとって一番重要なのは「空き室」対策ではないでしょうか?

当然ながら「空き室」が埋まらない状態では、安定した「家賃収入」を見込むことはできません。

この「空き室」状態をを防ぎ、できるだけ「満室」を保つために管理会社がどのように対策をしてくれるのか、依頼予定の管理会社が現時点で請け負う管理物件がどれほど埋まっているのか、 もしくは空き室状態の物件が多いか少ないかなど、複数のポイントを管理委託契約を行なう前にチェックしておくのも「管理会社」を選ぶにあたって重要な要点です。

(2)家賃や共益費などの回収をスムーズにおこなえるかどうか
マンションやアパートなどの賃貸物件を持つ不動産オーナーにとって、「空き室」が埋まることは常に最優先事項でしょう。

とはいえ、うまく部屋が埋まったとしても、入居者のなんらかの事情により、家賃の「滞納」がおこりうる可能性はゼロではありません。

こういう事態においては、滞りなく支払いがおこなわれるよう、入居者とのコミュニケーションを積極に行えるかどうかも賃貸経営の基本的なポイントですが、 万が一の場合に滞納家賃を回収するための対策はどのようにされているのか、現状で滞納状態の物件を管理委託契約を取り交わす会社が抱えていないかどうかといった点も、 あらかじめ確認しておくべき部分となるのです。

この記事のまとめ

本コラムでは不動産管理における「管理委託契約」とはどういうものかご紹介しましたが、いかがでしたか？

物件オーナーにとっては安定した不動産収入を得ることが目的であり、その安定した収入を得るためには、信頼できる不動産「管理会社」を見極めることが、成功にむけてとても重要な要因となってきます。

「管理委託契約」の内容はオーナーの要望をしっかり伝え、管理会社との契約内容と契約金の確認を密におこなわなくてはなりません。

管理委託契約をかわす際にも「一般管理契約」にすべきか「一括借り上げ管理契約」にすべきか、メリット・デメリットをよく踏まえたうえで契約したいものです。

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