【イエカレ】入居者退去後の原状回復のトラブル事例｜賃貸オーナー必見のトラブル防止対策

1.原状回復とは？ガイドラインによる定義

まず、賃貸経営における「原状回復」とはどういうことなのでしょうか？ここから話を始めましょう。

原状回復とは「入居者が退去する際に、住んでいた部屋を元の状態に戻すこと」です。

入居者が生活をしていれば、年月が経つと共に床や壁などに傷が付くこともあるでしょう。

しかし、次の入居希望者が部屋を見に来たときに気に入ってもらえるようにしておいて、入居後も気持ちよく過ごしてもらうためには原状回復をしておくことが大切です。

原状回復に関しては、貸主と入居者とのトラブルが多いことから、国土交通省が1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下、ガイドライン)を設けています。

このガイドラインは、過去の原状回復トラブルの判例等を加味して作成されたもので、その中に記載されている内容は今ではほぼ「業界標準」の位置づけになっています。

このガイドラインでは原状回復を以下のように定義しています。

【原状回復の定義】

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

いかがでしょうか？パッと読んだだけでは分かりにくいですね。

では、以下で、この原状回復の定義について詳しく解説していきます。

まず「賃借人」とは、入居者（借主）のことです。

原状回復の定義では、借主による
1. 故意・過失
2. 善管（ぜんかん）注意義務違反
3. その他通常の使用を超えるような使用

以上3つが当てはまった場合は「借主の費用負担で原状回復する必要がある」と定めています。

まず1つ目の「故意・過失」とは、借主が「わざと」または「ウッカリ」によって、部屋の壁・天井・床をはじめ、住宅設備等々を破損させた場合は「借主が元に戻せ」という内容です。

例えば、タバコを吸う借主だった場合、部屋にタバコのヤニによる汚れや黄ばみが付くでしょう。また、借主が何かの拍子で窓ガラスを割ってしまった場合なども、これらは故意・過失で付いたり壊れたものになるので、汚したり破損させたものを借主の責任で元通りに直すのは当然の規定といえるでしょう。

2つ目の「善管注意義務違反」とは「借主が放置したことで状況を悪化または拡大させたもの」は「借主が元に戻せ」という内容です。

例えば、借主が不注意で窓を開けっぱなしにしていたせいで雨が吹き込んでしまいフローリングが色落ちしたり、備え付けのエアコンに不具合が出て水漏れがあったことに気付いていたにも関わらず修理要請をせずに放置をしたことで壁にカビが生えたり腐食等が起こってしまったなどが挙げられます。

また、風呂場など水回りの清掃を怠ったことでできたカビや汚れ等も善管注意義務違反に問われます。

3つ目の「その他通常の使用を超えるような使用」とは、契約で禁止されていた行為を行って部屋に損傷が生じた場合は「借主が元に戻せ」という内容です。

例えば、ペット禁止の物件だったにも関わらず、犬や猫を飼っていたときにそのペットが壁やフローリングを傷つけた場合の損傷は借主の費用負担による原状回復対象となります。

このように原状回復の対象とは、借主の「故意・過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」の3つであることから、部屋の「経年劣化」「通常損耗」は原状回復の対象外ということになり、借主の責任範囲外となります。

「経年劣化」とは、建物や設備等の「自然的な劣化または損耗のこと」です。

例えば、日照等による畳やクロスの変色等がそれにあたります。

また「通常損耗」とは、借主の通常の使用により生じる損耗等のことです。

例えば、貸主が標準仕様で部屋にカーペットを敷いていた場合、借主が家具の設置をして生活をしていれば、次第にカーペットにへこみ等が出来てしまうでしょう。

つまり、この「経年劣化」「通常損耗」は、原則として借主に原状回復の請求ができない部分で、貸主が修繕すべき対象になるということになります。