適正な賃貸料ってどういうこと？

適正な賃貸料というのは、なかなか難しいように思われますが、シンプルに「Win-Win」の関係、オーナー・入居者の両方が得した気分になれる賃貸料だと考えるとよいでしょう。
入居者が得した気分になれる賃貸料は「安い」ということになりそうです。

他方で、オーナーが得した気分になれる賃貸料は高ければ高いほどよいという訳ではありません。高すぎると借り手が付かず、 賃料収入が入ってこなくなってしまうからです。
例えば、月6万円の部屋を6万5千円にすると、月5千円、年6万円賃料収入が増えますが、 5千円高くしたせいで3ヶ月入居者が決まらない期間が発生すると、取り返すのに3年かかることになります。
入居者がスムーズに決まる賃貸料であることも必要なのです。

利回りや希望額から適切な賃貸料を考える

まず、適正な賃貸料の絶対条件としてオーナーの経営が健全に成り立つことが必要です。
ローンの返済額など諸経費を計算し、利回りや利益の希望額から目安となる賃貸料を計算するとよいでしょう。具体的な計算式は、以下のようになります。

・（建築費×利回り＋年間の諸経費）÷12ヵ月÷戸数＝賃貸料平均額
・（利益の希望額＋年間の諸経費）÷12ヵ月÷戸数＝賃貸料平均額

もちろん、ここで計算された賃貸料は平均額のため、目安でしかありません。
階数や間取り、設備等が部屋ごとに異なっていることが通常ですので、各部屋ごとに個別に賃貸料を設定していくことになります。

競合との比較から適切な賃貸料を考える

入居者にとって得かどうかは競合となる物件の賃貸料との関係で決まります。
近隣で競合となりそうな物件は賃貸料がいくらに設定されているのかを調べます。
オーナーの希望額としてはギリギリまで下げているつもりでも、同等の物件がより安い賃貸料で出ていれば、入居者はそちらを選ぶのが自然です。

もっとも、全く同じ条件はあり得ませんので、物件の構造、間取り・広さ、最寄りの交通機関までの距離・時間、設備内容、 立地環境などの要素をもとに、学生、ファミリー、単身者など想定する入居者像にとって競合となりそうな物件と比較検討することになります。

賃貸料を決める要素（物件自体の要素）

一般に入居者が重要視する物件自体の要素には以下のものがあると言われています。

・構造（アパートかマンションか）
・間取り（部屋数、和室か洋室か）
・位置（何階か、角部屋か）
・面積（広さ）
・築年数（古いほど安く、新築が最も高い）
・風呂・トイレ（ユニットバスか風呂トイレ別か）
・設備（エアコン、洗濯機置き場、コンロ、インターネット）
・建物（敷地内駐車場、セキュリティー、宅配ボックス）

これらは、競合と比較されやすい要素ですので、賃貸料を決める際にもおのずと重視すべきということになります。

賃貸料を決める要素（居住環境の要素）

建物自体の要素以外にも居住環境として以下のものが重要視されると言われています。

・最寄駅からの距離
・スーパー、コンビニまでの距離、最寄り駅からの道にあるか
・学校、病院など
・郵便局など公共施設
入居者は建物自体の要素にこれら居住環境の要素を加味して比較検討しながら、総合判断としてお得だと思ったところに決定します。
最寄り駅から5分と15分ではどのくらいの賃貸料の差にするのが適切なのかなど、近隣の物件比較の中で一定程度の相場が決まっているものもあります。

賃貸料を決める特別な条件設定

上記以外にも、特別な条件設定によって価値を付加する方法もあります。
金銭的な価値としては、敷金や礼金の金額を下げる、敷引きをしない、フリーレント（一定期間賃貸料を無料にする）などが代表的です。
金銭以外の価値としては、ペット可や楽器可、2人入居可、女性のみ、学生のみといったものがあります。
これらの条件を設定することで、競合物件とは異なる魅力を提示することができ、賃貸料が同額以上でも入居者に選ばれやすくなるでしょう。

この記事のまとめ

適正な賃貸料とは、Win-Winの価格であって、入居者からは総合評価として安く、オーナーからは入居者に選ばれる範囲でなるべく高く、ということになります。
もちろん、高く設定しすぎた場合には事後的に下げる必要が出てくることもあるでしょうし、コンビニがつぶれたり、新たな競合が現れたりということもあります。
賃貸料は、最終的にはオーナーが決定するしかありません。
もっとも、仲介や管理を依頼する不動産会社には多くのノウハウがありますので、随時相談しながら進めれば大失敗は避けられるのではないでしょうか。