【土地の活用方法】10パターンの立地と有効な活用方法について詳しくお伝えします

立地を10パターンに分け、それぞれに適した土地活用を解説します。

駅に近い商業地では、以下のような収益性の土地活用を幅広く選択することが可能です。

・オフィスビル ・商業ビル ・ビジネスホテル ・ワンルームマンション

商業繁華性の高い商業地では、店舗の需要も高いため、1階に店舗を誘致し、2階以上をオフィスやワンルーム等を配置するパターンが多いです。

都内でも非常に立地条件の良い一部の土地であればオフィスビルの土地活用ができます。

ただし、オフィスビルはワンフロア―あたりの専有面積が広いほど優良テナントが入るため、良いオフィスビルを建てようとすると相当に広い土地が必要です。

商業ビルについては、大型商業施設への一棟貸しや飲食店や居酒屋、カラオケボックス等を入れたビルが選択肢に挙げられます。

ビジネスホテルについては、全国の地方都市でも需要があります。ビジネスホテルも、部屋が200室程度くらい作れないとホテルの採算性が合わないため、ビジネスホテルを建てるには相応の広さが必要です。

オフィスビルや商業ビル、ビジネスホテルにも適さないような土地は、ワンルームマンションが選択肢になります。

駅から徒歩10分圏内のような比較的駅に近い住宅街であれば、以下のような住居系の土地活用が可能です。

・アパート ・賃貸マンション ・賃貸併用住宅

アパートは建築規制が緩いため、ほとんどのところで建築することが可能です。敷地の面積も50~60坪程度から建てることができます。

一方で、賃貸マンションとなると高層の建築物となるため、高い容積率が指定されている立地でないとできないことになります。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。目安として200％以上の容積率が指定されている土地であれば、賃貸マンションを建てることができます。

また、駅に近い住宅地であれば、自宅と賃貸を1つの建物として建てる賃貸併用住宅の土地活用も可能です。

住宅の賃貸需要が低くなる駅から離れた住宅街では、以下のような土地活用が可能です。

・老人ホームまたはサービス付き高齢者向け住宅 ・デイサービス ・戸建て賃貸

住宅街であれば、老人ホームまたはサービス付き高齢者向け住宅等の介護施設系の土地活用が考えられます。

介護施設系の土地活用は、バス停から徒歩5分程度の立地であれば借手が見つかるため、必ずしも駅に近い必要はありません。介護施設系施設を建てるには、少なくとも200坪以上の広い路地は必要です。

デイサービスとは通所介護施設を指します。通所介護施設は高齢者をバスで送迎することから、駅から徒歩圏外の立地であっても借り手は見つかります。

また、住宅街の中であれば戸建て賃貸という選択肢もあります。戸建て賃貸は、敷地内の駐車場も含めて貸し出すことが多いため、借主には車を持っている人も多く、駅から離れていても賃貸需要が比較的存在します。

郊外の幹線道路沿いの立地であれば、以下のような土地活用が考えられます。

・コンビニ ・ロードサイド型店舗

幹線道路沿いで300坪以上あるような土地であれば、コンビニが出店する可能性はあります。郊外のコンビニはトラックの駐車場も求められるため、広い土地が必要です。

また、1,000坪を超すような土地になると、ホームセンターのようなロードサイド型店舗も選択肢に入ってきます。

郊外の高速道路のインターチェンジ(IC)に近い大規模地であれば、倉庫が適しています。

・大型倉庫

インターネット通販が拡大して以降、昨今は全国で大型倉庫の需要が高まっています。

大型倉庫は、特に高速道路の出入り口付近に求められることが多く、IC近くに大規模地を持っている場合は最適な土地活用となります。

地方都市の中心市街地では、以下のような土地活用があります。

・コワーキングスペース ・ビジネスホテル ・賃貸マンション

コワーキングスペースとは、会員制で働く場をシェアすることができるオフィスのことです。

テレワークが普及したことから、自宅に仕事部屋のない人たちの間で利用が増えています。

また、相応の広さの土地であれば、ビジネスホテルや賃貸マンションといった土地活用も可能です。

特殊な賃貸需要の発生している立地では、社員寮や外国人向けアパートのニーズがあります。

・社員寮 ・外国人向けアパート

特殊な賃貸需要とは、例えば空港の近くや大きな病院・工場の近く等、郊外であっても大きな雇用が発生している周辺に生じている賃貸需要のことです。

大きな雇用を生む施設が不便な場所にある場合には、周辺に従業員を住まわせるために社員寮のニーズがあります。

また、近年は工場で働く外国人労働者が増えたことから、外国人を雇用する事業者の近くでは、外国人向けアパートの土地活用も可能です。

観光資源に近い立地であれば、以下のような土地活用が選択肢に挙げられます。

・民泊 ・サブスク住宅 ・レストラン ・観光ホテル

民泊は、年間180日以内なら届出を出すことで全国どこでも営業することが可能です。

営業日は年間180日しかないため、近くに観光資源があり、観光のトップシーズンに営業日を合わせれば、比較的効率よく収益を上げることができます。

サブスク住宅とは、定額料金を払うことで一定期間利用できる住宅のことです。

サブスク住宅の運営会社に物件登録するだけで、空き家を貸し出すことができます。 利用者は、全国の家を旅行しながら転々とするため、観光資源に近い立地が向いています。

観光地は、観光資源自身に集客力があることから、レストランや観光ホテルの活用も可能です。

田舎の土地活用としては、以下のようなものが挙げられます。

・サテライトオフィス ・駐車場 ・キャンプ場

サテライトオフィスとは、本社を中心に考え、その周りに衛星(サテライト)のように配置されたオフィスのことです。

オフィスといっても、近年流行っているサテライトオフィスは、田舎の山奥にある古民家を改修したような物件になります。

高速インターネットの通信環境は必須の設備ですが、その他は特に求められる特殊な仕様はありません。

田舎の中には、市街化調整区域のように建物が建てられないエリアもあります。市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことです。

市街化調整区域では建物を建てることができないため、そもそも土地活用をすることができません。建物が建てられないような土地であれば、駐車場が有効な土地活用の選択肢となります。

田舎でも、山林のような立地であればキャンプ場として貸し出すということも考えられます。

キャンプ場は、焼き場を提供するだけのスタイルであれば、飲食店業の許可等は不要です。

また、利用者が自分でテントを張って宿泊するスタイルであれば、旅館業法の許可も不要となります。

農地では以下のような土地活用があります。

・太陽光発電 ・市民農園

農地で見られる土地活用の一つに太陽光発電施設があります。

ただし、農地を太陽光発電用地に変更するには、農地転用の許可が必要です。農地転用とは、農地を農地以外に変更することを指します。

農地転用は、全ての農地でできるわけではないため、太陽光発電を行うには農地転用ができるかどうかを確認する必要があります。

また、太陽光発電の買取価格は、年々下がってきているため、近年は下火になってきています。新たに太陽光発電を始めるなら、投資採算性を十分に見極めたうえで実行することをおすすめします。

農地を農地以外に転用できない場合には、市民農園として貸す方法もあります。市民農園には、「農園利用方式」と「貸付方式」の2種類があります。

農園利用方式とは、農地を貸さずに園主の指導の下で利用者が継続的に農作業を行う方式です。農園利用方式は、特に法律上の手続きを踏むことなくすぐに始めることができます。

貸付方式とは、利用者に農地を貸す方式になります。貸付方式の場合には、特定農地貸付法の手続きが必要です。

特定農地貸付法は、農地法の許可を不要とするために定められた法律で、農業委員会に申請することで市民農園として貸し出せるようになっています。

立地を生かした土地活用の始めるには、土地活用のプロであるハウスメーカーに相談することが最も適切です。

ハウスメーカーというとアパートしか建てられないようなイメージを持つ方もいますが、実際にはハウスメーカーは賃貸マンションや郊外型店舗、介護施設、オフィス等の事業系の土地活用も提案することができます。

ハウスメーカーの強みは、社内に「一級建築士が在籍していること」と「テナント誘致部署があること」です。

一級建築士が土地の利用規制に基づき建物図面を描いてくれるため、建築可能な建物の用途や規模を知ることができます。

また、テナント誘致部署が事業系のテナントも引っ張ってきてくれますので、事業系なら最初からテナント有りきで土地活用を計画することも可能です。

もちろん、アパートや賃貸マンションは最も得意とする分野ですので、住居系の土地活用の場合は関連の管理会社が入居者を斡旋してくれます。

よって、ハウスメーカーに土地活用の相談をすると、「建物図面」や「建築費」、「収益シミュレーション」等、土地活用に必要な情報をワンストップで全て知ることが可能です。

様々な土地活用提案を知ることができますので、自分の土地の立地条件にあった最適な土地活用を見つけることができるのです。

土地の利用制限についても一級建築士がきちんと調べてくれますし、賃貸需要についてもテナント誘致部門がきちんと事前調査をしてくれます。

この章では立地が決める土地活用の5つの要素について解説します。

立地は賃貸需要に最も大きな影響を与えます。

条件の良い立地には賃貸需要の多様性があり、それぞれの賃料単価も高いです。

例えば、都内の中心地にはオフィスや店舗、ホテル、賃貸マンション等の様々な賃貸需要があります。

賃貸需要が多様な立地は、その中で最も高い賃料単価の土地活用を選択します。賃料単価は、店舗が最も高く、次にオフィス、ホテル、賃貸マンションの順番になります。

店舗も1階は賃料単価が高いですが、2階以上は賃貸需要も不安定となり、かつ、賃料も低くなります。

よって、都市部の土地活用では1階を店舗にし、2階以上をオフィスにするような土地活用が多いです。

一方で、条件の悪い立地では賃貸需要の多様性が低く、また、そもそも賃貸需要すらないケースもあります。 立地が劣る場所にでもある賃貸需要は、主に住居系や介護系の賃貸需要です。

オフィスや店舗の賃貸需要はそもそも存在しないため、土地活用の選択肢から外します。

立地は場所によって異なる土地利用の規制がかかっていますので、どのような建物が建てられるかに影響を与えます。

土地活用に最も影響を与える土地利用の規制は、都市計画法の用途地域です。

用途地域とは、エリアごとにどのような用途の建物を建てることができるかを定めた規制になります。

例えば、閑静な戸建て住宅街に、突如として大きな風俗ビルが建つようなことはありません。住宅街に風俗ビルが建てられないのは、用途地域によって建てられる建物がエリアごとに決まっているからです。

用途地域は、「住宅地としての住みやすさ」や「商業地としての商売のしやすさ」、「工業地としての生産のしやすさ」を追求するために、住居系、商業系、工業系の3つに分かれています。

さらに住居系は8種類、商況系は2種類、工業系は3種類の用途地域に細分され、合計で13種類の用途地域が存在します。

例えば、住居系の用途地域の中に、「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる用途地域が存在します。

第一種低層住居専用地域は、主に閑静な戸建て住宅街にかかっている規制ですが、住環境を守るために規制が厳し過ぎて、最も土地活用が難しい用途地域とされています。

第一種低層住居専用地域では、原則として店舗が建てられないため、まず商業系の土地活用ができません。

また、高さ制限もあることから、マンションのような高層建築物も建てられないことになっています。

基本的には低層の住宅しか建てられないため、アパートや戸建て賃貸が土地活用の選択肢になります。

ただし、老人ホームや保育園といった建物であれば第一種低層住居専用地域でも建築可能です。

第一種低層住居専用地域で事業系の土地活用をするなら、老人ホームや保育園等の限られた選択肢の中から選択することになります。

用途地域は建築可能な建物を定めていますが、土地活用は最終的には賃貸需要が存在するかどうかで決まります。

例えば、用途地域の中に、第一種住居地域と呼ばれる用途地域もあります。第一種住居地域は住居系の用途地域ですが、3,000㎡までなら店舗を建てても良いことになっています。

一般的には住宅よりも店舗の方が賃料単価は高いため、もし3,000㎡を借りてくれる店舗のテナントがいれば、店舗を建てた方が収益性は高いです。

しかしながら、第一種住居地域には店舗の賃貸需要が全く存在しないエリアも多く、このような地域では店舗を建てたとしても借手がおらず、土地活用が成立しないことになります。

土地活用では、まずは用途地域によって建築可能な建物を絞り込み、その中で最も強い賃貸需要のある用途の建物を選ぶのが基本的な考え方です。

建築可能な建物は用途地域等の土地の利用規制によって決まりますが、実際に賃貸物件として貸せる建物は土地の広さで決まります。

例えば、都内の中心地にあるような土地であっても、20坪未満のような小さな土地であればオフィスビルやホテルといった建物は非現実的な選択肢になります。 このような狭い土地は、できたとしても狭小アパートくらいが現実的な選択です。

また、郊外のロードサイト型店舗も広い土地が求められますので、たとえ幹線道路に面していたとしても、土地が十分に広くなければロードサイト型店舗はできなくなります。

このように、立地が良くても土地の狭さが原因で土地活用ができなくなることは良くあります。

土地は広い方が様々な建物が建てられる可能性が高まるため、立地に加えて土地の広さも土地活用に影響を与える大きな要因となるのです。

立地に関しては接道条件も大きな影響を与えます。

特に商業系は、どのような通りに面しているかで出店するテナントの属性や賃料単価も異なってきます。

商業立地の場合、表通りであればコンビニやドラッグストア、銀行等の賃料単価の高いテナントを呼び込むことができます。

一方で、一本わき道にそれたり、裏通りに入ったりすると飲食店や美容院等の小規模の店舗が中心となります。

飲食店や美容院は店主の腕が良ければ立地が多少悪くても顧客を呼ぶことができるため、メイン通りではなくても出店をしてくれるのです。ただし、店舗の賃料は裏通りになると安くなります。

また、商業立地の場合は、角地であることも重要です。角地は交差点の二面から店舗を見ることができるため、視認性が高くなります。店舗への入口も二面に設けることができ、顧客を入店させやすいという効果も生まれます。

よって、商業地で店舗を建てる場合には、角地はテナントを獲得しやすくなります。

一方で、住宅地の場合、角地だからといって賃貸マンションの入居者が決まりやすくなることはありません。

賃貸マンションの場合には、表通りに面して車の騒音がうるさい物件よりも、一本、裏通りに面しており少し静かな物件の方が入居者は決まりやすくなることもあります。

周辺環境も土地活用に影響を与える要因です。

例えば、駅に近い土地であっても、周辺に歓楽街があるような立地は賃貸マンション等の住居系の土地活用には適さないことがあります。

また、周辺に高圧線の鉄塔や隣地に墓地があるような土地も賃貸住宅の土地活用が難しいです。

逆に、閑静な住宅街の近くでは、パチンコ店等の商業施設を建てようとすると近隣住民から反対され建築できないこともあります。

このように、周辺環境が土地活用の選択肢に影響するケースは少なからず存在します。

長期的に入居者に貸せる土地活用を行うには、周囲の環境にも適した建物を選択することが必要です。

以上、土地活用の立地について解説してきました、

立地は、賃貸需要や土地利用の規制等を決定づけるため、土地活用は立地によって可能な選択肢が絞られます。

土地活用は、絞られた選択肢の中から、最も収益性の高い活用方法を選ぶのが適切です。

ご自身にあったベストな土地活用方法を知ることが重要です。

活用プランをできるだけ集めた上で比較をしてみて、その土地で最も収益性が高くなる活用方法を見つけましょう。

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