【イエカレ】アパート経営の新戦略｜高齢者向けサービス付き住宅で空室対策

2050年までに予想される人口の変化

少子高齢化が社会問題として取り上げられるようになってもう何年も立ちますが、ご存知の通り、この問題は今後ますます深刻になっていくことが予想されています。

国土交通省が2016年3月に発表したデータによると、日本の総人口は2050年までに、1億人を割ると考えられています。

そして、その人口の変化を年齢別に見てみると、東京圏、名古屋圏、大阪圏、地方圏の全ての地域において、若年人口と生産年齢人口が減少し、反対に高齢者は増加し続けています。

特に、地方圏における生産年齢人口の減少は深刻で、2050年までにはその数が現在の約6割程度に、そして2060年には約半分になってしまうと予測されています。

▶ 2050年までに人口が半減する地点が6割以上!?

国土交通省が発表したデータによると、全国を1平方kmごとの地点でみた場合、2050年までに人口が半減してしまう地点が全体の6割以上になることがわかります。

人口が増加する地点もないわけではありませんが、その地点は大都市圏に集中しているうえ、全体のわずか2％程度にすぎません。

全体の人口が減少するうえ、地域によっては人口が半分以下になる可能性が高いとなると、アパート経営のやり方や戦略についても考え直してみる必要がありそうです。

少子高齢化についてはわかりましたが、アパート経営に与える影響はどうでしょう

少子高齢化がアパート経営に与える影響

では、少子高齢化が深刻になってきた場合、不動産業界にはどのような影響があるのでしょうか。

▶ 空室問題が深刻化

現在アパート経営をしている方の多くは、学生や社会人など、いわゆる生産年齢に該当する人をターゲットとしています。

しかし少子高齢化が進んで生産年齢人口が減少すると、入居希望者の絶対数が減少して深刻な空室問題が起こることが予想されます。

上述のように地方圏では、生産年齢人口が半分以下になってしまう地域が沢山あります。

そのため何も対策を考えないでいると、2050年には入居者が全く入らずアパート経営が立ち行かなくなる、という可能性も十分考えられます。

▶ 住むところがない高齢者が増える

少子高齢化が深刻化すると、住む家がない高齢者が増加することが予想されます。

というのも現在行われている入居審査では家賃滞納や孤独死などのリスクを回避するため、高齢者は審査に通りにくい傾向にあります。 するとその結果、病院を退院した高齢者や施設への入居待ち状態にある高齢者が、住む家を見つけられなくなってしまう可能性があるのです。

ただこれら現象は、別の側面から見ると大きなチャンスとなる可能性もあります。 高齢者向けのサービスを意識した戦略を立てることで、この少子高齢化時代をアパート経営者として生き抜く希望が見えてくることがあるのです。

それではどう乗り切れば良いのでしょうか

少子高齢化の時代を乗り切るアパート経営術

少子高齢化時代を乗り切るには、生産年齢の人を対象とした従来のアパート経営から、高齢者を対象としたアパート経営にシフトしていく必要があります。

そして、高齢者向けのアパート経営手法としておすすめしたいのが、「高齢者向けサービス付き住宅」、いわゆる「サ高住」という不動産運用形態です。

▶ 空室対策に効果的

高齢者向けサービス付き住宅とは、バリアフリー完備であったり、生活相談員や介護士による生活支援サービスを受けられたりと、高齢者が住みやすい環境にある住居のことをいいます。

通常の賃貸物件では入居者が見つかりにくい場合、「介護サービス」や「バリアフリー」といったオプションをプラスすることで、その価値が高まり、入居者が見つかりやすくなる可能性があります。

つまり、高齢者向けサービス付き住宅の運営は、空室対策になるのです。

▶ 郊外などの二等地でも経営できる

通常のアパート経営では、物件の立地や周辺の環境が非常に重要になってきます。

これに対して、高齢者向けサービス付き住宅の場合、入居者の多くは要介護者もしくはそれに準ずる状態にあり、外出願望などは少ない傾向にあります。

そのため、通常であればアパート経営が難しい郊外やアクセスの悪い土地でも、高齢者向けサービス付き住宅であれば経営しやすいといえます。

この記事のまとめ

【少子高齢化時代に対応したアパート経営を実現しよう】

・日本の少子高齢化は2050年までにさらに加速し、賃貸市場の構造も大きく変わります。

・将来の空室リスクを避けるには、ターゲットを若年層だけに頼らず、高齢者ニーズを意識した経営が不可欠です。

・特に注目されているのが高齢者向けサービス付き住宅（サ高住）の導入で、安定収益と社会貢献の両立を目指せます。

アパート経営を長期的に成功させるには、現状維持に満足せず「数年後を見据えた戦略」を持つことが重要です。

今後の人口動態を正しく捉え、需要のある分野に柔軟にシフトすることで、将来も選ばれ続ける経営を実現できるでしょう。

【初回公開日2017年3月22日】