マンション経営に必要なコスト|経費として計上できる・できない項目

不労所得の方法として、特に人気のあるマンション経営。しかし人口減少問題や新設される賃貸物件の多さから、マンション・アパート・戸建てをはじめとした「賃貸経営」は、単なる資産保有ではなく、れっきとした「事業」であると言えます。

そして事業である分、マンション経営には必ずかかってくるコストが存在します。安定したマンション経営を実現させるためには、どの範囲まで税務上経費として認められるか?ということも含めて知っておく必要があります。

そこで今回は、マンション経営に必要なコストから、経費として計上できる項目・できない項目をそれぞれ詳しく解説します。

1.マンション経営にかかるコストにはどんなものがあるの?

マンション経営を行う上で、確定申告は避けられません。しかし確定申告をするためには、マンション経営にかかるコストを細かく把握しておかなければなりません。
事業にはさまざまなコストがつきものですが、マンション経営のコストにおいては、「購入時に発生するコスト」と「購入後に発生するコスト」の2つがあります。つまり、開業初年度と翌年度以降とで必要なコストは異なるということが分かります。

しかしその中で、どれが経費として計上できるかがわからないという方も多いでしょう。ここからは、マンション経営における「経費として計上できる項目・できない項目」をわかりやすく解説します。

2.【マンション経営】経費として計上できる項目

マンション経営にかかるコストの中には、経費として確定申告のときに不動産収入から差し引くことができる費用もあります。かかった費用を適切に経費として計上することで、不動産所得金額が圧縮できるため、余計な税金を支払わずに済みます。

経費として計上できる費用は、事業に関わる部分のみです。マンション経営においては、以下のような費用を経費として落とすことが出来ます。

マンション経営で経費計上できるコスト
  • ●減価償却費
  • ●租税公課
  • ●建物設備の修繕費
  • ●修繕積立金
  • ●管理費
  • ●仲介費
  • ●各種損害保険料(火災保険料、地震保険料など)
  • ●ローン返済額の支払利息分
  • ●ローン保証料
  • ●旅費交通費
  • ●通信費
  • ●新聞図書費
  • ●接待交際費
  • ●消耗品費
  • ●広告宣伝費
  • ●青色事業専従者給与(青色申告のみ)

2-1.減価償却費

不動産賃貸の経費の中で大きな額を占めるのが、減価償却費です。
不動産投資では、建物や設備の購入費用、建築費などは最初に一括で計上せず、数年に分割して毎年計上することができます。
実際の支出がないのに経費計上できる、節税効果が高い方法です。

減価償却費は、建物・設備といった減価償却資産の取得費用を法律で定められた耐用年数で割り、毎年経費として計上できます。建物の耐用年数は構造や素材によって決められており、例えば木造の場合は22年、鉄骨増で34年、RC造なら47年となっています。

2-2.租税公課

マンションを購入した際に発生する登録免許税・不動産取得税・印紙税も経費の対象です。土地や建物に対して毎年かかる固定資産税・都市計画税、その他には事業税・自動車税なども経費として計上することができます。

経費計上できる租税公課 経費計上できない租税公課
<開業初年度のみかかるもの>
登録免許税・不動産取得税・印紙税

<継続してかかるもの>
固定資産税・都市計画税・事業税・自動車税
所得税・住民税・罰金など

2-3.建物・設備の修繕費

マンションを維持したり、現状回復させたりするための修繕費用も経費として計上することができます。
例えば、入居者の退去後の原状回復のための内装工事費用、エアコンなどの設備交換費用などは経費の対象となります。管理会社に大規模修繕のための修繕積立金を毎月支払う場合、このお金も必要経費にできることを覚えておきましょう。

賃貸物件の機能を向上するための費用は修繕費ではなく資本的支出と考えられるため、固定資産と同様に耐用年数の期間で減価償却を行います。
例えば階段を修理する費用は修繕費ですが、新しく階段を設置する費用は修繕費には含まれないということです。

修繕費 資本的支出
マンションの維持管理や原状回復のためにかかった費用 マンションの修理・改良費用のうち、マンションの価値や耐久性の向上にかかった部分
(例)
  • ●部屋のクリーニング代
  • ●壁紙や床板の張り替え
  • ●給湯器、エアコンなどの設備の交換
  • ●廊下や階段など共用部分の修繕費用など
(例)
  • ●新しい避難階段の取り付け
  • ●間取り変更などのリフォーム、改造・改装など

ただし、資本的支出にあてはまるような修理や改良でも、金額が20万円未満や3年以内の短周期で行う費用は修繕費とすることができます。

2-4.管理費

マンション管理会社に支払う管理委託費も経費として計上することができます。
管理会社が代行する管理業務とは、エレベーター等の設備の保守管理・共用部分の清掃・消防設備の点検・管理組合の運営サポートなどのことです。

2-5.仲介費

賃貸管理会社に支払う仲介費や委託管理費も、経費としての計上することができます。
賃貸管理会社が行うのは、家賃の集金代行・トラブル対応・入居者募集・賃貸や更新の契約・退去時の工事の手配などの業務です。

3.マンション経営で経費として計上できない項目

次に、マンション経営に必要なコストの中でも、経費として計上できない項目をご紹介します。

行きすぎた節税対策は税務署からチェックが入り、場合によっては加算税を支払うこととなるため、必ず確認しておきましょう。

3-1.プライベートで使用する費用

大原則として、大家個人がプライベートで使用した分のコストは経費対象外です。修繕費や保険会社に支払う保険料などは、自宅部分にかかった費用を差し引いて、賃貸部分のみ計上しましょう。

飲食費や光熱費、電話代なども私用で利用した分は経費にはなりません。車のガソリン代や高速道路料金なども、事業に関する用事で使った分のみ経費計上できます。

プライベートと事業用でどれだけ使ったかは混同してしまいがちです。そのため支払先や用途が分かるよう、領収書を残しておくことはもちろんのこと、年間の詳しい支払い内容をメモしておくと良いでしょう。

3-2.中古物件の建て替え・解体にかかる費用

中古物件の建て替え・解体でかかるコストについては、経費になるものとならないものがあるため注意が必要です。
中古物件を取り壊して新しく建て替える場合、かかった測量費や取壊し費などは必要経費となります。

しかし、中古物件を解体して売却する際にかかる解体費用・立退費用などは、経費に計上することはできません。この場合、発生した譲渡所得から差し引きます。また、発生した譲渡損を経費から差し引くこともできません。

4.これって経費なの!?迷ったら専門家に相談しよう

自身で確定申告を行うことに慣れている方も少なくはないでしょう。しかし、基本的に確定申告は誰でも簡単にできるものではありません。特に「サラリーマン大家さん」などにとっては、税務署への確定申告が初めての経験となることも多いでしょう。

それだけに、経費として認められるのかわからないような出費が出てくることも十分に考えられます。もしも、経費として申告してはならないものを経費にしてしまえば、後から税務調査をされた際に経費であることを否認され、追徴課税を受ける危険もあります。
一方で、経費にできるものをしないでいると、節税のチャンスを逃すということもあるでしょう。

マンション経営を行う上で、経費として計上できる項目・できない項目などコストに関する不明点があった場合は、税金の専門家である税理士に相談することがおすすめです。税理士に仕事を依頼したときのコストも経費として計上することができるため、不安な方は一度相談してみると良いでしょう。

まとめ

安定した高いニーズのあるマンション経営。近年は、老後も安定して過ごしたいという方が増えており、多くの方が大家さんの世界へ踏み出しています。

しかし、その中でもマンション経営を成功させられる大家さんは一握りです。マンション経営には空室の増加問題などさまざまな問題はあるものの、マンション経営を行う上で必ず発生するコストや経費についての知識を得ていなかったことが原因であるケースも少なくありません。

物件取得後にかかるコストも含めしっかりシミュレーションしておき、手元に残る費用がどのくらいになるかを事前に見極めることが、マンション経営成功のコツだと言えるでしょう。

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