新築・中古マンション経営で失敗する4つの共通点

長期運用で安定的な収入を見込めるマンション経営は、多くの投資家から人気のある不動産の投資方法です。
しかし、多額のお金を借り入れて物件を購入することとなるため、マンション経営に興味はあるものの、「リスクが怖くて挑戦できない」と不安に思っている人もいるのではないでしょうか。

確かにマンション経営も投資である以上、当然リスクは存在します。
しかし正しい知識を持つことで、リスクを回避しながら安定収入を確保することも可能です。
そこで今回は、不動産投資で賃貸経営を検討している方が事前に知っておくべき「マンション経営のリスク」について、具体的な失敗例を用いながら分かりやすく解説します。

1.マンション経営のリスクにはどのようなものがある?

マンション経営を行う上で起こり得るリスクを回避するためには、どのようなリスクがあるのかを事前に理解しておかなければなりません。
まずは、マンション経営を行う上で考えられるリスクについて、マンションが新築の場合・中古の場合に分けて解説します。

1-1.新築マンション経営の3つのリスク

新築マンションは中古マンションよりも入居希望者が多くニーズが高い傾向にありますが、当然リスクもあります。
ここでは、新築マンション経営で考えられる3つのリスクをご紹介します。

①中古マンションに比べて資産価値の下落幅が大きい

新築マンションは、中古マンションと比較して資産価値の下落幅が大きいことが大きな特徴です。今後マンション経営の投資資金を回収するために土地や建物を売却することを考えると、売却損となる可能性もあります。

マンションの資産価値が下落するスピードは物件によって異なりますが、東日本不動産流通機構の統計結果を見ると、新築マンションの資産価値の下落が著しく、購入直後から価格が下がり始めることがわかります。
全体でみると、マンションの資産価値の下落は築25年目あたりまで続き、築26年を経過した頃から緩やかな横ばいとなります。

②物件価格・ランニングコストが高い

新築マンションは、中古マンションに比べて物件価格が高いです。また、購入価格だけでなく、ランニングコストも同様に高くなります。
ランニングコストとは、マンションを維持する上で定期的に発生する費用のことです。

マンション経営のランニングコストには様々な項目がありますが、中でも特に金額の割合が大きい費用が「固定資産税」です。

固定資産税額は、固定資産税評価額を基準に計算され、マンションの場合は土地と建物について固定資産税が課税されます。建物の場合は、築年数の経過により固定資産税評価額が徐々に下がるため、固定資産税額も所有年数とともに下落します。
つまり、新築マンションは中古マンションに比べ固定資産税の課税額が高い傾向にあります。

③新築物件が増加している

新築マンションの運用で考えられるリスクとして、新築物件数自体の増加、つまり競合物件の増加により、空室リスクが高くなることが考えられます。

政府統計の総合窓口(e-stat)による建築着工数の統計結果では、平成29年度に建築された賃貸物件は約41万戸となっています。平成28年度と比較するとやや下がっていますが、平成22年度からはほぼ右肩上がりということがわかります。

このように新築物件が増え続ける状況だと、入居者から見たときに新築物件というプレミア感が希薄となってしまいます。
さらに自身の物件の入居条件より競合物件の方が好条件だった場合は入居者をとられてしまうでしょう。
このような場合、競合物件に負けないためには、多額の費用をかけて差別化できる設備を新たに導入するか、家賃を下げて入居者を集めるしかありません。

新築ならすぐに入居が決まるだろうと安易な考えで購入してしまうと、入居者が決まらず空室期間が長期化して苦しむこととなるかもしれません。

1-2.中古マンション経営の3つのリスク

次に、中古マンションの運用に関するリスクについて解説します。 中古マンションは、購入価格を低く抑えられたり、過去の稼働率に関するトラックレコードを確認できるためシミュレーションを行いやすいことが特徴です。一方で、築年数が経過している中古物件だからこそ考えられるリスクも存在するため、注意も必要です。

①中古マンションの設備は古く耐用年数が短い

マンション経営を行う上で、設備の維持管理は重要となるポイントですが、特にお風呂やシステムキッチンなどの設備は交換する際に多額の費用がかかります。

購入した物件の築年数にもよるものの、中古マンションの場合は設備が古くなっている状態で購入することが多いため、設備の耐用年数が比較的短い傾向にあります。
そのため中古マンションを購入しても、購入後すぐに設備の修繕や取り替えをしなければならず、多額の費用が必要となったということも珍しくありません。

②中古マンションは瑕疵担保責任の保証がない

不動産を購入した後に、聞かされていなかったり売主自体も把握できていなかった欠陥が見つかることを「瑕疵」といい、瑕疵に対して売主が負う責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

瑕疵担保責任を負う期間は、売主が不動産業者か個人かによって異なります。売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保責任は購入後2年以上でなければなりません。
しかし、売主が個人の場合はそのような規定がないため、実際の不動産取引では瑕疵担保責任を3ヶ月程度にしたり、瑕疵担保免責とするケースも珍しくありません。

つまり、中古マンションは購入後に発生する瑕疵に対して売主が負う瑕疵担保責任期間が短いため、欠陥が見つかっても期間が過ぎていた場合は、買主が修繕費用を負担しなければならないケースが多くなります。

③資産価値が低く値下がりしやすい

マンションの資産価値は新築時が最も高く、築年数の経過とともに下落していきます。
そのため、一度中古マンションを購入した後に売却しようとしても、希望する価格で物件が売れなくなる可能性があります。

しかし、前述したとおり中古マンションは築26年目以降から資産価値の下落がほぼ横ばいとなるため、物件の購入価格と売却価格の幅を抑えたいのであれば、築26~30年目の中古マンションを購入することも一つの選択肢となります。


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2.マンション経営での失敗事例~新築物件編~

ここからは、マンション経営を行うリスクについて具体的なイメージができるよう、失敗事例を出しながら解説していきます。

新築マンションは入居者から人気があるため、中古マンションよりも空室が埋まりやすいというイメージがあります。 しかし、どんな新築物件でもすぐに空室が埋まるというわけではなく、このようなイメージを持っていたために結果としてマンション経営に失敗してしまった人も少なくありません。

まずは、「入居者がすぐ埋まるだろう」という気持ちで新築マンションを購入した人の事例をご紹介します。新築物件の経営を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

2-1.【Aさんの場合】入居者がなかなか埋まらず空室続きで失敗

一般企業に勤めている会社員Aさんは、以前から老後の生活を心配していました。そんな時不動産会社の営業マンからセールスを受けて、マンション経営に興味を持ちました。

もともと不動産投資に関しての知識は少なかったため、「新築物件は人気があるから空室には困らないだろう」という考えのもと、不動産会社と契約し不動産投資を始めます。

建物の設計や建築はほぼすべて「人気」「おすすめ」と言われている会社に依頼し、予定通り順調に建物が建設されていきます。
しかし、集客活動もすべて不動産会社に任せきりなため、この時点でも未だに入居者のニーズ調査やターゲット層のリサーチは行っていません。

物件が完成した頃には、幸い全体の戸数の半分くらいの入居者を募ることができたものの、残りの半分はなかなか埋まらない状況が続きます。
さらに入居が決まったとしても短期で退去する入居者も増加し、困ったAさんは苦肉の策で管理会社を変更しましたが、結果として何も変わりませんでした。

そして毎月の返済金額に家賃収入が追いつかず、持ち出しで対応してきたものの、ついに貯金が底をついて金融機関への返済が出来なくなり、行き詰まったAさんは自己破産をすることとなってしまいました。

2-2.Aさんがとるべきだった対策方法

Aさんのように、新築マンションの経営で失敗するケースは決して珍しくありません。では、マンション経営の失敗の原因は一体どこにあったのでしょうか。

まず第一に、不動産会社の営業マンのセールストークを素直に受け止めて、新築マンション経営について調べることもせず契約してしまったことに問題があります。
メリットだけでなく、しっかりデメリットも伝えてくれる営業マンももちろんいますが、自身の売上のためにメリットしか伝えない悪徳な営業マンがいることも考えられなくはありません。
そのため、営業マンが説明する賃料収入は確かなものか、経営を行う上で必要となる建物管理費や維持費の部分で見落としはないかなどについて、注意深く確認する必要があります。

また、「新築物件なら人気があるから入居に困らないだろう」という考え方も非常に危険です。新築物件は増加傾向にあるため、「新築」というキャッチコピーだけでは入居を決めることは困難と言えます。
そのため賃貸マンションを経営する際は、地域性や近隣環境などを総合的に考えた上で、物件のコンセプトやテーマを設定し、間取りや設備などの細かい部分をニーズに合わせて決める必要があります。

そのため賃貸マンションを経営する際は、地域性や近隣環境などを総合的に考えた上で、物件のコンセプトやテーマを設定し、間取りや設備などの細かい部分をニーズに合わせて決める必要があります。

ただ、失敗が続いたAさんですが、入居者の集客がうまくいかない原因が「管理会社の集客力」にある可能性もあるため、管理会社を変更したという点については選択肢として有効となる場合があります。

以上を踏まえ、新築マンション経営を始める際は、以下4つの点をしっかり守りましょう。

・メリットばかり伝える営業マンのセールストークを鵜呑みにしない
・「新築物件は人気があるから空室にならない」と思い込まない
・事前にニーズやターゲット層の把握を自身で行う
・管理会社に集客を任せきりにしない

上記項目をきちんと守るだけでも、新築マンションの経営に失敗する確率を大きく減らすことができます。

3.マンション経営での失敗事例~中古物件編~

次に中古マンション経営で、失敗してしまった事例をご紹介します。

中古マンションはこれまでの入居率のデータがあるため、新築マンションに比べシミュレーションがしやすいというメリットもありますが、だからと言って「失敗しにくい」というわけではありません。
実際の失敗事例から、中古マンション経営のリスクをしっかり学びましょう。

3-1.【Bさんの場合】物件を購入した翌月のトラブルが引き金となり失敗

老後はゆったり暮らしたいという思いからマンション経営に興味があったBさんは、ついに中古マンションを購入することにしました。
物件は築20年が経過しているマンションではあるものの、共用部分も綺麗にされており、入居者受けも良さそうでした。
売主の話によると、これまでの入居状況も安定的だったとのことです。

また「大規模修繕工事はしたことがないが、定期的にメンテナンスをしているからトラブルは起きにくい」と売主に伝えられ、Bさんはその言葉を信じて契約しました。
その際に、特別に値引きをしてもらうことを条件に瑕疵担保免責という特約をつけました。

しかし引き渡しから一ヶ月経った頃、複数の入居者から排水の詰まりの修繕依頼が発生しました。さらに、違う入居者からは雨漏りのクレームが入ったため点検した結果、防水工事と外壁塗装が急務であったことが判明しました。
見積り金額は、自己資金を持ち出しても支払えないほどの額でした。

資金に余裕がなく早急な修繕ができないため、クレームが入るたび簡易な修繕などで可能な限り対応してきましたが、入居者の退去が続きます。
Bさんは慌てて入居募集をかけましたが、入居がなかなか決まりません。

実は、Bさんが購入した物件は決して人気のあるマンションではなく、購入時に入居率が良かった原因は、売主がマンション売却時の印象を良くするために、キャンペーンを出して急遽入居者を多数契約させていたためだったのです。
その後、大赤字が続いたBさんはついに自己破産してしまいました。

3-2.Bさんがとるべきだった対策方法

Bさんは中古マンションの購入から自己破産に到るまでの経緯で、どの点に問題があったのでしょうか。

まず中古マンションを購入する際は売主からの口頭説明だけでなく、これまでの賃貸借契約書や帳簿も見せてもらい、過去の入居状況・過去の修繕履歴などを書類やデータで確認する必要があります。

さらにBさんは、物件価格減額と引き換えに瑕疵担保免責という特約をつけてしまいましたが、中古物件の場合はどのような瑕疵が見つかるか分からないため、しっかり確認していない以上、瑕疵担保免責を受け入れるべきではありませんでした。

以上を踏まえ、中古マンションを購入して賃貸経営を始める際は、以下3つの点をしっかり守りましょう。

・物件購入前の入居状況を確認する
・事前に購入予定の物件の瑕疵について調査する
・収支計画を立てる

中古マンションは、新築マンションに比べ改修・修繕工事の必要性が高い傾向にあります。特に入居者からクレームが入っている場合は、早急に修繕しなければ退去されてしまうことも珍しくありません。
そのため、早急に改修工事を行わなければならなくなった際にきちんと対応できるよう、資金は常に余裕を持っておくことが大切です。


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4.マンション経営に失敗する人の4つの共通点

マンション経営を行う賃貸オーナーの中には、長い期間をかけながら、順調に収入を増やしている人もいます。一方で、マンション経営がうまくいかずに物件を売却してしまう人も少なくありません。

ではなぜ、マンション経営に成功する人と失敗する人が存在するのでしょうか。ここからは、マンション経営に失敗する人に見られる共通点をあげていきます。

4-1.①営業マンのセールストークを鵜呑みにする

マンション経営に失敗する人の特徴として「営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまう」ことが考えられます。
マンション経営をすすめる営業マンは、物件を販売すること、すなわち営業成績を上げることが最優先であるため、マンション経営のメリットを中心に説明し、購入を促すことも珍しくありません。

新築マンションの失敗事例としてご紹介していたAさんのように、マンション経営が初めての人は、営業マンの話を鵜呑みにしてしまう傾向があります。
しかし営業マンが提案する企画や数字に確実性があるかどうかは、自身で確認するほかありません。

特に営業マンが言うセリフの中に、「マンション経営は不労所得であるため何もしなくても安定収入が入る」という謳い文句があります。
マンション経営は投資であり、事業でもあります。継続して収入を上げるためには、経営戦略が必要です。
経営戦略の必要性や方法を理解していないまま、全てを他人任せにしても不労所得が得られると考えてしまう人は、マンション経営を行っても失敗してしまう可能性が高いと言えるでしょう。

4-2.②表面利回りのみを見て物件を購入する

投資物件の購入を検討する際、多くの人が一つの指標とするのが「利回り」です。
利回りはあらゆる投資の世界でも使用される用語ですが、マンション経営で使われる場合には、「投資額に対して回収できる1年間の収入額」のことを指します。

しかし、投資物件の売買情報で表記されている利回りは「表面利回り」と呼ばれるもので、マンションを経営する上で必ず発生するであろう空室やランニングコストを想定した数字ではありません。
そのため、必ずしも表面利回りどおりの収入が得られるわけではないのです。

より現実的な利回りを計算する際は、表面利回りではなく「実質利回り」で計算すると良いでしょう。

4-3.③節税のためにマンション経営を始める

「マンション経営は節税対策になる」という話を聞いたことがある人もいるかもしれません。
確かにマンション経営は節税対策となる場合もあります。しかし、必ずしもすべての人に該当する訳ではありません。

ではなぜマンション経営を行うことで、節税効果が期待できると言われているのでしょうか。
その理由は、マンション経営により発生した赤字を、他の収入と合わせて申告できるためです。このことを「損益通算」と言います。

例えば、サラリーマンが副業としてマンション経営を行っていて赤字が発生した場合、赤字部分を会社からの給与所得と合わせることで、所得税や住民税を節税することができるというものです。

しかし節税できるケースは、マンション経営で赤字が出ている場合のみです。
そのため、節税のためにマンション経営をするのではなく、黒字経営を目指してマンション経営での収益増加を目指すべきでしょう。

4-4.④資金計画をしっかり立てていない

マンション経営は、リフォーム費や広告費、さらに清掃費や設備の法定点検といったメンテナンス費用など、さまざまな費用が発生します。また長期間物件を運用するにあたり、防水工事や外壁塗装工事などの大規模修繕工事費用も必要となるでしょう。

例え満室経営が叶ったとしても、将来発生するであろう改修工事費用に備えておかなければ、いざという時に資金がなくなってしまう可能性もあります。

5.購入するべきマンション・物件は人により異なる?

新築マンションと中古マンションにはそれぞれメリット・デメリットが存在しているため、どちらが向いているかは人により異なります。
ここからは、新築マンション経営に向いている人の特徴と、中古マンション経営に向いている人の特徴をそれぞれご紹介します。

5-1.新築マンション経営に向いている人

次の事項に該当する人は、新築マンションの経営に向いていると言えるでしょう。

・マンションを購入するための自己資金に余裕がある
・自身で一からマーケティングを行い投資シミュレーションを構築できる
・入居者のニーズやトレンドを察知し、適切な設備や間取りを発案し決定できる

新築マンションは物件自体に過去のデータがないため、自身で一からニーズを調査したり、ターゲットを設定しなければなりません。
物件のコンセプトを誤ってしまうと、空室が埋まらない物件となってしまう可能性も高いです。そのため、自らアイデアを出して新しいものを作り出すことができる人は、新築マンション経営に向いているでしょう。

5-2.中古マンション経営に向いている人

次の事項に該当する人は、中古マンションの経営に向いていると言えるでしょう。

・マンション購入に関して初期投資を抑えたい
・過去のデータを見た上で慎重に物件を選びたい
・売却益などの大きなリターンは狙わずに、堅実に家賃収入を得続けたい

中古マンションは過去のデータがあるため、ある程度経営戦略が固まった上で具体的な賃貸経営のシミュレーションを立てることができます。
また、中古マンションは物件の購入価格も比較的安いため、資金面でのリスクを回避したい人に向いているでしょう。

6.「リスクが高い」と言われるマンション経営を成功させるために

マンション経営には、空室リスクや物件の下落リスクだけでなく、さまざまなリスクが存在し、多くの人が陥ってしまう可能性のある落とし穴でもあります。
リスクが高いと言われるマンション経営で安定した黒字経営を目指すためには、事前に考えられるリスクを回避し、常に資金に余裕を持ちながら、堅実に経営を行うことが重要です。

そのためには、まず自己資金などの現状を把握した上で、自身に適した物件選びをしなければなりません。 そして自身に適した物件を探すためには、不動産会社の営業マンの言葉を鵜呑みにせず、自らの目で収益性のある賃貸物件を見極めなければなりません。

自身に適した物件の選定が困難な場合は、複数の不動産会社の中から信頼できる不動産会社をピックアップして問い合わせてみることをおすすめします。


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まとめ

マンション経営に興味を持っている人の中には「失敗してしまいそうでなかなか踏み出せない」という人も少なくないはずです。確かに、投資用物件を購入する際は金融機関から多額のお金を借り入れるケースがほとんどであるため、不安に思うことも仕方ありません。

しかし、マンション経営で考えられるさまざまなリスクを事前にきちんと把握し、常にリスクを回避しながらマンション経営を成功に導いているオーナーが大勢いることも事実です。

マンション経営を成功させるためには、新築マンション・中古マンションのそれぞれ持つリスクや特徴を見極めて、自身に適したマンション経営の方法を見つけなければなりません。 安心してマンション経営を行うために、まずは信頼できる不動産会社探しから始めてみてはいかがでしょうか。

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