【アパート経営の基礎】空きアパート時代でも負けない土地活用！差別化戦略について解説します【イエカレ】

空き家に掛かる譲渡所得の特例で、アパート・マンション経営などの土地活用が変わりました！

話しは2016年（平成28年）まで遡りますが、税制改正大綱において「空き家に関わる譲渡所得の特例」が含まれて話題となりました。 まず、この改正内容を改めて確認してみましょう。

下記の一定条件を満たした空き家の売却に対し、「3,000万円の特別控除」を行うというものでした。

対象は2016年（平成28年）4月1日から、2019年（平成31年/令和元年）12月31日の間の土地家屋などを含む不動産売却です。

一定の条件をまとめると、

• 相続開始までは自宅で、相続により空き家になった
• 建築は1981年（昭和56年）5月31日以前
• マンションなどの区分所有建物ではない
• 相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続である
• 土地と上物合わせた売却額が1億円を超えない
• 相続時から空き家以外になっていない（賃貸アパートとしての活用など、使用履歴がないこと）
• 行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

これらの条件を「すべて満たす」ことが必要で、とても条件の厳しい印象はありましたが、控除額3,000万円はとても高額です。

当時は、様々な条件があるものの、まずは「実家の相続」に限定した適用となる」と言われました。

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アパート・マンションの空き家事情について触れてみましょう。

背景は「約820万戸」空き家数。半分がアパート？

空き家による譲渡特例が税制大綱に含まれた背景には、ご存知の不動産オーナーも多い「約820万戸が『空き家』のニュース」がありました。 このニュースについても振り返ってみます。

当時の統計局の調査では、2013年（平成25年）の空き家率は約820万戸でした。総住宅数の13.5％にも達していた計算になります。

調査後も全国的に空き家は増加傾向となり、この次の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道されるのは確実だと言われたものです。

そして、この約820万戸の、およそ半分が「賃貸アパート（賃貸マンション）の空室」と言われていました。

その調査はあくまで「外観からの調査」のため、郵便ポストや洗濯物の状況によっては「居住中なのに空き家と判断されてしまった」ケースも多かったでしょう。

ただ、オーナーにとって「空きアパート時代」は大きな悩みのタネ。この空き家時代に負けない土地活用をするには、どのように考えると良いのでしょうか。

考え方のコツを教えます！

今後のアパート経営は「20年後の差別化」がポイント

賃貸アパートの新築時は、新しい建物ということもあり、入居率に困ることは少ないと言われます。

しかし、問題になるのは、その「20年後」です。

すぐ近くにあった砂利の駐車場が、相続により息子さんの所有となり、最新型の大きなマンションが建った。 そうなるとアパート入居率への悪影響は必至。

20年前後だと、一般的には建築時に借りたアパートローンの残債も残っているため、月額賃料<月額返済額>の、いわゆる「持ち出し」が発生してしまいます。資産を持ち出しては、折角の土地活用も効果がないというもの。

今後、賃貸アパート経営で大切なのは、いかに「20年後の差別化」をするか！です。

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人口減少について

アパート経営の大敵となる日本の人口減少

こちらも土地活用の記事でよく話題になりますが、2016年当時の日本の人口推計についての統計資料も振り返ります。

人口減少について

2011年（平成23年）から2014年（平成26年）まで、日本の人口は毎年約20万人減少していました。 この数字は、当時の東京都渋谷区の人口に匹敵します。

もちろん1カ所で減少しているものではなく、都市部は人口の集中傾向は続くという側面もあります。

ただ、土地活用の方法としてアパート経営を考えるにあたっては「人口減少」の問題は看過できないとも言われました。

今後は外国人も意識していくことが重要

「外国の方」によるアパート経営の差別化

そこで考えるべきが「外国の方の居住用のアパート」という発想です。これは今風に言えばコンセプト型賃貸で外国人専用の居住に絞って空室率を下げて入居率を維持する方法です。

オーナーのなかには労働目的で外国から日本に来日される方は給料ベースも低く、極端に言えば「日本の方が居住しなくなったから、仕方なく住んで貰う」という考え方の方も未だ多い方もいるようです。

誤解を恐れずに言えば、これは「一昔前の考え方」です。

一定所得層の外国の方々の入居で、高い入居率を維持しているアパート物件も多く存在します。 東京でインド国籍の方が多い江戸川区葛西や、ミャンマー国籍の方が多い新宿区高田馬場。

町には既にコミュニティができ、グルメはもちろん、行政のサービスも彼らの母国語を使用するなど対応を始めています。 今後、更にこの傾向は顕著になると言われています。

新型コロナ感染によるパンデミックで激しく落ち込みがあったものの、外国の方々が日本の治安の良さを魅力に感じ、更なる移住を考えるポイントにもなっています。

また、流行の衰えを見せない「民泊」も、これから法律にも定められた活用方法として、より一般的になります。 日本に建築されたアパートの品質の良さを知ってもらう、いい機会ともいえます。

この記事のまとめ

「空きアパート時代」に負けない土地活用は、時代の趨勢を読むこと。とても大袈裟のようにも聞こえますが、何も専門家を必要とするものではありません。

ご自身の所有地の近隣が、今後どう変化していきそうなのかをアンテナを張ってみましょう。街角の不動産会社と意見交換するのも良い方法です。

20年後も効果的なアパート経営をするためには、今、将来がどう変わり、入居者意識がどう変化するかを予測するもとても大切なのですね。（2016年10月公開記事より）