どうする？空きアパート時代に突入でに負けない土地活用を考える。

空き家に係る譲渡所得の特例で土地活用が変わります！

平成28年税制改正大綱に、「空き家に係る譲渡所得の特例」が含まれて話題となっています。まず、この改正内容を確認してみましょう。

下記の一定条件を満たした空き家の売却に対し、「3,000万円の特別控除」を行うというものです。対象は平成28年4月1日から、平成31年12月31日のあいだの売却です。
一定の条件をまとめると、

・相続開始までは自宅で、相続により空き家になった。
・建築は昭和56年5月31日以前。
・マンションなどの区分所有建物ではない
・相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続である
・土地と上物合わせた売却額が1億円を超えない
・相続時から空き家以外になっていない（賃貸アパートとしての活用など、使用履歴がないこと）
・行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

これらの条件を「すべて満たす」ことが必要です。とても条件の厳しい印象がありますが、控除額3,000万円はとても高額です。まずは様々な条件と「実家の相続」に限定した適用となる、と言われています。

アパート・マンションの空き家事情について触れてみましょう。

背景は「約820万戸」空き家数。半分がアパート？

空き家による譲渡特例が税制大綱に含まれた背景には、ご存知の不動産オーナーも多い「約820万戸が『空き家』のニュース」があります。
このニュースについても振り返ってみます。

統計局の調査では、平成25年の空き家率は約820万戸です。
総住宅数の13.5％にも達しています。
調査後も全国的に空き家は増加傾向にあり、この次回の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道されるのは確実です。
そして、この約820万戸の、およそ半分が「賃貸アパート（賃貸マンション）の空室」と言われています。

今回の調査はあくまで「外観からの調査」のため、郵便ポストや洗濯物の状況によっては「居住中なのに空き家と判断されてしまった」ケースも多いでしょう。
ただ、オーナーにとって「空きアパート時代」は大きな悩みのタネ。
この時代に負けない土地活用をするには、どのように考えると良いのでしょうか。

考え方のコツを教えます！

今後のアパート経営は「20年後の差別化」がポイント

賃貸アパートの新築時は、新しい建物ということもあり、入居率に困ることは少ないと思われます。

問題なのは「20年後」です。
すぐ近くにあった砂利の駐車場が、相続により息子さんの所有となり、最新型の大きなマンションが建った。
そうなるとアパート入居率への悪影響は必至。
20年前後だと、一般的には建築時に借りたアパートローンの残債も残っているため、月額賃料＜月額返済額の、いわゆる「持ち出し」も発生してしまいます。

資産を持ち出しては、折角の土地活用も効果がないというもの。
今後、賃貸アパート経営で大切なのは、いかに「20年後の差別化」をするか、です。

人口減少について

アパート経営の大敵となる日本の人口減少

こちらも土地活用の記事でよく目にしますが、今後の日本の人口推計につき、資料を見てみましょう。

人口減少について

2011年から2014年まで、日本の人口は毎年約20万人減少しています。
この数字は、東京都渋谷区の人口に該当します。

もちろん1カ所で減少しているものではなく、都市部は人口の集中傾向は続くという側面もあります。
ただ、今後土地活用の方法としてアパート経営を考えるにあたり、「人口減少」の問題は看過できません。

今後は外国人も意識していくことが重要

「外国の方」によるアパート経営の差別化

そこで考えるべきが「外国の方居住用のアパート」です。

オーナーのなかには労働目的で外国から日本に来日される方は給料ベースも低く、極端に言えば「日本の方が居住しなくなったから、仕方なく住んで貰う」という考え方の方も未だ多い方もいるようです。

誤解を恐れずに言えば、これは「一昔前の考え方」です。
一定所得層の外国の方々の入居で、高い入居率を維持しているアパート物件も多く存在します。

東京でインド国籍の方が多い江戸川区葛西や、ミャンマー国籍の方が多い新宿区高田馬場。
町には既にコミュニティができ、グルメはもちろん、行政のサービスも彼らの母国語を使用するなど対応を始めています。
今後、更にこの傾向は顕著になると言われています。
4年後に控えた東京オリンピックも、外国の方々が日本の治安の良さを魅力に感じ、更なる移住を考える良い契機となるでしょう。

また、流行の衰えを見せない「民泊」も、これから法律にも定められた活用方法として、より一般的になります。
日本に建築されたアパートの品質の良さを知ってもらう、いい機会ともいえます。

この記事のまとめ

「空きアパート時代」に負けない土地活用は、時代の趨勢を読むこと。
とても大袈裟ですが、何も専門家を必要とするものではありません。

所有地のまわりは、これからどうなっていくのかを考えてみましょう。
街角の不動産会社と意見交換するのも良い方法です。

20年後も効果的なアパート経営をするためには、現在の工夫がとても大切なのですね。