戸建てから賃貸住宅に建て替えるメリットやデメリットは?


今まで戸建てを所有していた人が賃貸住宅への建て替えを行うべきなのは、どのような場合なのでしょうか。
建て替えの効果が出るケース、メリットやデメリット、賃貸経営を成功させるための方法などを考えてみましょう。

この記事を読むのにかかる時間:5分

【イエカレ】とはイエカレの取り組みについて

*あわせて読みたい木造アパートが見直されている理由を知りたい方

*あわせて読みたいアパート建築会社・ハウスメーカーの特徴と選び方

*あわせて読みたいマンションを建てるにはいくらかかる?儲かる物件にするための10ヶ条

*あわせて読みたい賃貸経営の平均収入は?土地活用で失敗しないための情報を徹底解説

*あわせて読みたいIoT賃貸住宅とは?スマート賃貸に移行して賃貸経営に勝つ方法を解説!

*あわせて読みたい不動産活用の手引きを解説!空き家や築古アパートはどうすべき



戸建てを賃貸住宅に建て替える。そのメリットを探ってみましょう!

戸建てから賃貸住宅に建て替えるメリットは?

現在、戸建てを賃貸住宅に建て替えるかどうか悩んでいる人は、まずそのメリットを考えてみましょう。
まず、相続税対策として非常に有効であるということです。たとえば、自分で利用している土地(自用地)に賃貸住宅を建てると、「貸家建付地」という評価方法に変わるため、大幅に評価を減額(=税額を軽減)することができます。そして、現金を使って賃貸住宅を建てるのであれば、だいたい現金のままだった時と比べて6割程度まで評価額を下げることができます。さらには、経営がうまくいっていれば家賃収入により現金の確保もできるのです。

税対策だけではなく、遺産分割対策としても有効です。自宅の土地建物しか資産がないような人でも、賃貸住宅を「区分建物(それぞれの部屋が別々の登記簿になっており、別個独立の権利として扱われるマンションやアパート)」にしておけば、複数の子供がいても、それぞれに別個の財産として渡すことができます。
また、実質的には、所有者が高齢になってきたのに、土地が広すぎて草むしりなどの手間に悩まされている場合に、建物や駐車場の部分が増えるため、所有者が手入れすべき面積を減らせるというメリットもあります。


では、戸建てから賃貸住宅のデメリットについてはどうでしょうか?

戸建てから賃貸住宅に建て替えるデメリットは?

一方で、賃貸住宅に建て替えることによるデメリットもあります。
戸建てが建っている土地の立地などの条件面をよく検討しなければ、空室が出るリスクがあるということです。

ありがちな失敗としては、相続税対策のことばかりを考えていて採算性に目が行っておらず、多額のローンを組んだにもかかわらずあまり収益が上がらないというものがあります。こうなると、場合によっては、せっかく建てた賃貸住宅を手放さなければならないことも出てきます。
よく「アパートローンを組まないと相続税節税効果がない」と思っている人もいるのですが、上記のように現金で買った場合の評価額減もあるわけですから、現金で買える人については無理にローンを組む必要はないのです。

どうしてもローンを組んで建設する際には、くれぐれも利回りを慎重にシミュレーションしましょう。表面利回りだけに騙されることなく、諸費用もシビアに見なくてはなりません。
賃貸経営の際に諸費用として考えられるものは、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金などがあります。これらを差し引くと、意外に手残りが少なかったということもあるので、そこまで加味した「実質利回り」を計算することが必要です。


賃貸住宅で高利回りを実現させるには

より高い収益を上げるためにはどうすればよい?

賃貸経営で事前にシミュレーションした利回りを出すためには、やはり空室を出すことは極力避けなければなりません。もちろん、立地などの条件は後からどうしようもないのですが、建物自体を魅力的にする工夫はいくらでもできます。
賃貸住宅というものは、その時代の間取りや設備の流行をしっかりと捉えた上で建設する必要があります。周囲に何があるのか(=どういった入居者像が想定されるのか)をじっくり検討してから間取りを決めることも大切です。

また、いったん建ててからも、その後のメンテナンスを怠らないことが重要です。外見が古くなって空室が増えていたアパートの外壁を塗り替えただけで、すぐ入居率が100%になったという事例もあるくらいです。つまり、意外と「中の性能さえ良ければいい」というわけではなく、見た目も大切ということです。水回りなど性能面に関わることは、多少お金がかかっても決して放置してはならないのは言うまでもありません。
設備が古いまま放置しておくと空室が出る、ますます苦しくなってリフォームできないという悪循環に陥るので、くれぐれも注意したいものです。


ここで参考コラムを3つご紹介します。

木造アパートが見直されている理由を知りたい方

こんな記事も読まれてます
木造アパートが見直されている理由を知りたい方

木造アパートが見直されている理由を知りたい方

騙されているというわけではありませんが、木造アパートの強みを十分理解しないまま、鉄骨や鉄筋コンクリート造に誘導されてしまっていることはあります。これまでの印象が変わるかもしれない木造アパートについて知って頂きたいことを解説します。

アパート建築会社・ハウスメーカーの特徴と選び方

こんな記事も読まれてます
アパート建築会社・ハウスメーカーの特徴と選び方

アパート建築会社・ハウスメーカーの特徴と選び方

不動産投資でアパート建築を考えている方の中には、どの建築会社に依頼をすれば良いのか迷っている方も多いでしょう。建築業者の種類・特徴やメリット・デメリットの紹介、アパート経営における優良業者の選び方の重要性について解説します。

IoT賃貸住宅とは?スマート賃貸に移行して賃貸経営に勝つ方法を解説!

こんな記事も読まれてます
IoT賃貸住宅とは?スマート賃貸に移行して賃貸経営に勝つ方法を解説!

IoT賃貸住宅とは?スマート賃貸に移行して賃貸経営に勝つ方法を解説!

IoTを導入した住宅はスマート住宅とも呼ばれており、物件数がまだ少ないことから空室対策効果があります。これからの賃貸経営では、ぜひIoTは導入したいところです。 この記事では「IoT賃貸住宅」について解説します。


この記事のまとめ

【経営者の意識を持ちつつ、メリットを享受する】
・賃貸住宅建設は相続税対策として非常に有効である。
・現金で買っても節税効果はあるため、無理にローンを組まない。
・適切な物件の建設、その後のメンテナンスで高い入居率を維持する工夫をする。

賃貸住宅建設のメリットとデメリットを正しく知り、事業としての収益を上げ続ける工夫が必要です。


【イエカレ運営局より】
イエカレでは、フリーコールによるサポート対応を行っております。
「企業へ相談をしたいけどやり方が良く分からない」場合など、
必要でしたらフリーダイヤル0120-900-536までお気軽にお問い合わせください。
*運営実績13年(2021年1月現在)
*フリーコール(受付時間:平日のみ10時~18時)による安心サポートをご提供

Copyright (C) EQS ,Inc. All Rights Reserved.

賃貸経営のメリット・デメリットの関連記事

【2022年最新】コロナ禍の不動産投資におけるトレンドを解説|アパート経営を安定した黒字経営にする!基礎知識なら|【イエカレ】
【2022年最新】コロナ禍の不動産投資におけるトレンドを解説|アパート経営を安定した黒字経営にする!基礎知識なら|【イエカレ】 公開
コロナ禍でもアパート経営は成り立つか?そのリスクヘッジ策を解説!
コロナ禍でもアパート経営は成り立つか?そのリスクヘッジ策を解説! 公開
土地活用に賃貸経営はおすすめ?賃貸経営の特徴を解説
土地活用に賃貸経営はおすすめ?賃貸経営の特徴を解説 公開
高齢者向け住宅の土地活用!サ高住のメリット・デメリットと注意点
高齢者向け住宅の土地活用!サ高住のメリット・デメリットと注意点 公開
土地活用の手段にソーラーパネル設置はあり?特徴を解説
土地活用の手段にソーラーパネル設置はあり?特徴を解説 公開
土地活用に貸倉庫経営はあり?メリットとデメリットを解説
土地活用に貸倉庫経営はあり?メリットとデメリットを解説 公開
土地活用に店舗経営はあり?メリットとデメリットを解説
土地活用に店舗経営はあり?メリットとデメリットを解説 公開
介護施設で土地活用を行う場合のメリットとデメリットを解説
介護施設で土地活用を行う場合のメリットとデメリットを解説 公開
戸建て賃貸経営は儲かる?初心者が成功するための3つのポイント
戸建て賃貸経営は儲かる?初心者が成功するための3つのポイント 公開
シェアハウス経営のメリット・デメリットを解説!
シェアハウス経営のメリット・デメリットを解説! 公開
賃貸経営で「首都圏・東京」がおすすめな理由と人気のエリア・路線
賃貸経営で「首都圏・東京」がおすすめな理由と人気のエリア・路線 公開
土地活用のリスクとは?投資損失に対する考え方とリスクヘッジ方法
土地活用のリスクとは?投資損失に対する考え方とリスクヘッジ方法 公開
ガレージハウス経営ってどんな土地活用?特徴を解説
ガレージハウス経営ってどんな土地活用?特徴を解説 公開
「アパート経営が失敗する理由」とリスクヘッジをご紹介
「アパート経営が失敗する理由」とリスクヘッジをご紹介 公開
土地活用8種類の方法についてメリット・デメリットを徹底比較
土地活用8種類の方法についてメリット・デメリットを徹底比較 公開
相続税対策でアパート・マンション経営を始めるメリット・デメリット
相続税対策でアパート・マンション経営を始めるメリット・デメリット 公開
固定資産税の平均や対策など経営のメリット・デメリット
固定資産税の平均や対策など経営のメリット・デメリット 公開
変形地でアパート経営をはじめるメリット・デメリット
変形地でアパート経営をはじめるメリット・デメリット 公開
狭小地で始めるアパート経営!メリット・デメリットは?
狭小地で始めるアパート経営!メリット・デメリットは? 公開
所有するアパートが老朽化。建て替える方がよい!?
所有するアパートが老朽化。建て替える方がよい!? 公開