土地活用における不動産賃貸経営には、アパート経営やマンション経営、さらに戸建て経営など、様々な種類があります。そして、土地の立地や地域性により、活用方法の向き不向きも存在します。
そのため、所有する土地に合った賃貸経営方法を選ぶためには、まず”自身の土地にはどのような活用方法が適しているのか”をしっかり見極めなければなりません。

また、近年ではテレビやインターネット上のニュースで「賃貸物件の空室問題」が多く取り上げられており、単純に賃貸物件を建設し経営を行うだけでは、賃貸経営で成功する事が難しくなってきています。そのため、今起こっている空室問題の原因を知った上で、最適な賃貸経営方法を選ぶことが重要です。

本記事では、土地の形状別活用方法から、空室問題に負けないおすすめの賃貸経営方法について紹介しています。
所有している土地の最適な活用方法が分からないという方や、賃貸経営で年々増加している空室問題について不安があり、なかなか前向きに検討できていないという方は必見です。

賃貸経営では、土地の形状や地域性から、入居者のニーズに沿った物件の種類や賃貸スタイルを選ぶ必要があります。

そのため、どのような物件を経営するのか考える前に、まずは「所有している土地がどのような賃貸物件に向いているのか」を把握しましょう。
ここからは、土地の形状別におすすめの活用方法を紹介します。

「狭小地」とは、一般的に15～20坪以下の狭い敷地を指します。
狭小地には明確な定義がないため、小さな土地であれば面積に関わらず「狭小地」と呼ばれることもあります。
「賃貸経営の難易度が高い」と言われている狭小地ですが、狭さをメリットと捉え、入居者のニーズに沿った賃貸経営を行うことで、利益を得られる可能性は格段に上がるでしょう。

「整形地」とは、正方形・長方形に整えられた敷地を指します。
扱いやすい土地の形状であるため土地自体の価値が高く、活用の自由度も高いことが特徴です。

「不整形地」とは、土地がL字や三角など非正方形・非長方形の敷地を指します。正方形から一部が欠けた土地や、傾斜のある土地も不整形地に含まれます。

不整形地はいびつな形をしているため、土地の価値が低くなりやすく、売却を検討し始めても買い手がつかない場合があります。
数ある土地の中でも活用しづらい形状ですが、土地の形状以外の部分に着目し、賃貸物件の魅力を高めることで、不整形地を有効に活用することが可能です。

所有している土地の形状に適した活用方法を理解した上で、次に考えるべき内容は"どのような物件を経営していくのか"ということです。

ただ、現在の賃貸経営においては、"空室問題"が増加していると言うことをよく耳にします。そのため、安定した賃貸経営を行い、しっかりと黒字化するためには、賃貸物件で空室問題が増加している原因について事前に把握しておく必要があります。

ここからは、賃貸物件の空室問題が増加している背景と、その対策について詳しく解説していきます。

賃貸物件の空室が増加している背景には、「需要と供給のバランス」が関係しています。需要が低下し、供給が増加することによる”供給過多の状態”が、賃貸物件の空室が増加している原因の一つです。

では、なぜ需要と供給のバランスが崩れてきているのでしょうか？
その原因には、「人口の減少」と「賃貸物件の増加」という2つの問題があります。

人口減少による賃貸物件の需要の低下、さらに賃貸物件の増加により、現在の不動産投資では「単純にアパートやマンションを経営して収入を得る」ということが非常に難しくなりました。

不動産経営を始める人が増えた現在では、賃貸経営のノウハウや知識を持っていないまま事業を始めてしまうケースが増加しています。
そして、空室問題に対して適切な空室対策ができていないまま、長期間放置される物件が目立つようになりました。

新築でも、入居希望者のニーズを捉えていない物件は空室が目立ちます。ニーズを捉えた物件であれば、築年数が経っていたとしても満室経営を目指すことができるでしょう。

このように、入居者を増やし不動産事業を成功させるためには、現在の市場状況を理解した上で、入居希望者のニーズをしっかり捉えた空室対策が必要です。

儲かるマンション・アパート経営を行うためには、これまで解説した「空室が増えている原因」を踏まえ、原因に対する解決策を把握しておくことが大切です。

「人口減少と賃貸物件の増加」という問題を把握していても、ただ単純にマンションやアパート経営を始めるだけでは空室が目立つ物件になってしまう可能性があります。
賃貸物件の空室をなるべく早く減らすためには、所有している土地の周辺物件との差別化を図ることが大切です。

また、「現状に適した空室対策ができていない」という問題を解決するためには、所有している土地の周辺施設や物件を調査し、入居者ニーズをしっかり捉えた賃貸経営を行う必要があります。

賃貸経営を成功させるためには、様々な視点から調査・分析を行い空室対策を行うことが必須ですが、現在多くの不動産オーナーが行っている空室対策の中でも、トレンドとなっている賃貸経営方法があります。それが、「ニーズ特化型賃貸住宅」の経営です。

ニーズ特化型賃貸住宅とは、特定のコンセプトを元に設計された住宅のことです。
入居者のニーズにしっかり寄り添った部屋を提供することができれば、空室を生み出しにくく、かつ安定した家賃収入が可能となるでしょう。

近年、トレンドとなっている賃貸経営の一つ「ニーズ特化型賃貸住宅」には、物件によりさまざまなコンセプトがあります。ここでは、その中でも特に入居者ニーズが高い8つのコンセプト例をご紹介します。

それぞれのニーズやメリット・デメリットも併せて紹介しているため、ニーズ特化型賃貸住宅を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

テレビ番組の影響もあり、若者を中心に人気を集めている物件が「シェアハウス」です。これは、自分の部屋とは別に「住民の共有スペース」を持つ賃貸住宅です。
集合住宅や戸建てなど、さまざまな住宅での経営が可能で、多くがリビング・水回り・キッチン・家電などを共有するスタイルを取っています。

シェアハウスならではの特徴は、コンセプトを細かく設定できるという点です。趣味や仕事、性別などで限定した入居者を募集することができます。

また、シェアハウスを希望する人は「交流」を目的に入居する傾向が強いですが、もちろんプライベートな空間の確保も必要です。
各部屋毎の「鍵の設置」やトラブルとなりやすい「冷蔵庫の個別設置」など、入居者が快適な生活を送れるよう、継続的に物件を管理することが重要となります。

ゲストハウスは、ホテル・旅館などと同じ宿泊施設です。
シェアハウスは住居である一方、ゲストハウスは宿泊施設となるため、旅館業法が適応されます。営業許可や設備に制限があるため、法律に沿った建物を建設する必要があります。

ゲストハウスは簡単に言うと「素泊まり宿」のようなもので、ホテルよりも宿泊費が安いことが特徴です。
比較的年齢層が若い日本人観光客や、外国人観光客などが多く利用する傾向にあります。
旅行者同士の交流が特徴的なゲストハウスでは、交流場所として共有スペースを用意しておきましょう。さらに各部屋の設備や共用部の設備などの導入も必須です。

また、宿泊施設のため「サービス」の提供は必須条件です。
日常的にベッドメイキングや共有部の清掃など、宿泊施設としての業務が発生する上、管理者を別に雇う場合は、プラスで費用が必要となります。

ウィークリー(マンスリー)マンションは、マンションの一室を週単位(月単位)で貸し出す、「住居」又は「宿泊施設」です。
なぜ「住居」又は「宿泊施設」であるのかと言うと、場合により旅館業法の規制がかかることがあるためです。
実際に規制がかかるかどうかは、経営を行う前に地方自治体によるさまざまな条例を確認しておきましょう。

ウィークリーマンションは、生活家具や家電をすべて用意する必要がありますが、短期間から部屋を借りられる利便性の高さから”長期的な空室が発生しにくい”と言われています。そのため、空室が少なく短期間で多くの収入を得られるという点が、大きな魅力となっています。

ウィークリーマンションを経営する際は、所有している土地の地域性や周辺施設などを徹底的にチェックし、”この地域に一定期間住む場合、必ず選ばれる物件”となる事を意識した空室対策を行うと良いでしょう。

デザイナーズ住宅とは、一般的に有名な建築家・インテリアデザイナー・建築事務所が手掛けたデザイン性や機能性が高い住宅のことです。
特に狭小住宅・狭小アパートなど、ネガティブな要素がある住宅に対してポジティブ要素を追加するために「デザイナーズ住宅」とするケースが多いようです。

デザイナーズ物件は初期コストが高くなりがちというデメリットがありますが、競合物件との差別化が図れるという部分は、デメリットに負けない大きなメリットだと言えます。 一部の入居者ニーズを捉えることができれば、長く住んでもらうことも期待できるでしょう。

女性専用物件とはその名の通り、入居を女性のみに制限した住宅です。

男性に比べ、女性は特に住環境にこだわる傾向にあるため、女性専用住宅では女性のニーズをしっかり把握し、セキュリティ面などの設備を整えておく必要があります。
女性のニーズを満たせば、比較的高額な家賃設定をしても退去者が出にくくなるため、設備導入は前向きに検討しておきましょう。

防犯カメラやオートロック、二重鍵などの設備面から、男性の立ち入りを禁止するなどルール面まで安全を感じられる住環境整備が必要です。
また、衛生面に敏感な女性も多いため、部屋の内装や水回り、さらにエントランスなどの共有部は常に清潔感を保つようにしておきましょう。

ペット共生物件とは、ペットの飼育が可能なだけでなく、ペットの足洗い場やドッグラン、臭いが付きにくい壁紙など、ペットと暮らすことを前提として設備が整っている物件です。

ペットが関係する事業は、ペットブームと共に、需要が高まっている市場でもあります。
そのため「ペット飼育可」の物件も同様に人気がありますが、ペット飼育が前提で建設された物件では無いため、周辺住民との関係からトラブルが発生するケースも多発しています。

初めからペットとの生活を考えて設計・募集を行うペット共生物件は、ペットのトラブル・ストレスが発生しにくいため、飼っているペットのストレスを考えて短期で解約する入居者も少なくなります

楽器演奏可物件もその名の通り、部屋の中で楽器の演奏ができる物件です。

戸建てはもちろん、アパートやマンションなど集合住宅としての経営も可能ですが、室内にはピアノを置いたり、楽器を練習するための広いスペースの確保が必要となります。

また、音漏れを防止するため、防音設備の導入が必須です。防音工事はコストがかかりますが、楽器演奏可物件はそれだけで希少性が高いため、その分家賃を高く設定することが可能です。
また、近くに音大があれば安定した学生の入居が見込めるため、設備投資の資金も比較的短期間で回収することができるでしょう。

ガレージハウスとは、車庫や駐車スペースと住居が一体となった物件です。
1階が車庫、2階が住居となった造りの一戸建てが一般的ですが、単身者用に1Rや1LDKの集合住宅型のガレージハウスも存在します。

また、ガレージハウスをセカンドハウスとして借りる人も多いため、住環境の整備も最低限の物件が多くなっています。
一般的な月極駐車場は屋根付きではないことが多く、住居部分が屋根となっているガレージハウスは一部の入居者に大きな需要があります。

最後に、ニーズ特化型賃貸住宅を経営する上で失敗しないための3つのポイントを紹介します。

前項で紹介したトレンドの「ニーズ特化型賃貸住宅」には、それぞれメリット・デメリットがあり、導入したからといって必ず成功するものでもありません。
トレンドを取り入れた賃貸経営ならではの注意点や失敗の回避策を知り、リスクに備えておきましょう。

不動産経営を始める際は、物件を建てたい土地の住居環境やニーズを徹底的に調査しましょう。

例えば高級住宅地や物価が高い地域であれば、高級感のある物件を建設・経営することで、その街に住みたい入居者のニーズに応えられるでしょう。
一方で、家賃費用を抑えたい若年層のファミリーが多く住む地域であれば、ファミリー向けに建設されたリーズナブルな共同住宅が魅力的となります。

特に、トレンドを掴んだニーズ特化型賃貸住宅は、一般的な賃貸物件よりも「周辺エリアに適したニーズを満たす住環境」であるかが重要です。
コンセプトに対するニーズや住環境の需要についてしっかり把握しておくことは、賃貸経営の成功に近付くための特に重要なポイントとなるでしょう。

どのようなニーズに応えるのかにより、必要となる設備や初期費用が異なります。

不動産賃貸業を始める人の多くは、全て自己資金ではなく金融機関からの融資を受け、ローンを組むことで事業開始時に必要なお金を調達します。
お金を借りる際は、物件の建設費とは別に、設備投資に必要な費用も見積もって資金・収支計画を立てましょう。
損をしない家賃設定も大切ですが、必要となる設備や費用と照らし合わせて、入居者にとって負担と思われない家賃を設定しなければ、入居率の向上は見込めません。

そのためにも、物件を建設する前の入居者ニーズを把握し、必要な設備・経費を算出しておくことが重要となるのです。

ニーズ特化型賃貸住宅を成功させるためには、「いかに住民のニーズに応える経営を行えているか」が重要なポイントとなります。

「外せない入居条件」を満たしているからこそ、入居者は契約を更新します。逆に、入居の決定理由となる条件を満たしていなければ、一度入居しても退去してしまう可能性が高まります。

特にニーズ特化型賃貸住宅の場合、物件によってコンセプトが異なるため、「住民のニーズを満たし続ける経営・管理」をそれぞれ行う必要があります。

そのため、実際に賃貸住宅を建築する際は、通常の建築会社ではなく専門のコーディネート会社に依頼しましょう。特定のコンセプトを得意とするコーディネート会社なら、ニーズに沿ったデザイン性・機能性の高い物件の建築プランを提案してくれます。

そして、物件の建築を進めている間に、入居希望者を集めることも忘れてはなりません。
物件のコンセプトや特徴に対して共感・ニーズを持つ入居者を集めるためには、専門の不動産会社や管理会社にもしっかり相談しておきましょう。

依頼するコーディネート会社や管理会社について、多くの人は”大手会社”を選びがちですが、ニーズ特化型賃貸住宅の場合は「入居者が持つニーズに応えられること」をポイントとして、パートナーとなる専門会社を選定することが大切です。
特定のコンセプトを専門とする会社であれば、有益な情報やノウハウを提供してもらえるでしょう。

今回は、所有している土地の活用方法からトレンドの賃貸経営方法まで解説しました。

土地を有効活用するための最適な賃貸経営方法は、「土地の形状」や「土地の周辺環境・現地環境」など、ケースによって大きく異なります。
また、賃貸経営のトレンドである「ニーズ特化型賃貸住宅経営」を取り入れて成功させるためには、徹底した土地調査による入居者ニーズの把握が必要不可欠です。
入居希望者や入居者ニーズにしっかり応えた賃貸経営を行うことで、安定収入が見込めます。

所有している土地でどのような賃貸経営ができるのかなど、土地の有効活用法に悩んでいる方は、不動産投資を念頭に置いた土地調査から始めてみてはいかがでしょうか。