形状別で見るおすすめ土地活用方法と”トレンド”の賃貸経営8選

土地活用における不動産賃貸経営には、アパート経営やマンション経営、さらに戸建て経営など、様々な種類があります。そして、土地の立地や地域性により、活用方法の向き不向きも存在します。
そのため、所有する土地に合った賃貸経営方法を選ぶためには、まず”自身の土地にはどのような活用方法が適しているのか”をしっかり見極めなければなりません。

また、近年ではテレビやインターネット上のニュースで「賃貸物件の空室問題」が多く取り上げられており、単純に賃貸物件を建設し経営を行うだけでは、賃貸経営で成功する事が難しくなってきています。そのため、今起こっている空室問題の原因を知った上で、最適な賃貸経営方法を選ぶことが重要です。

本記事では、土地の形状別活用方法から、空室問題に負けないおすすめの賃貸経営方法について紹介しています。
所有している土地の最適な活用方法が分からないという方や、賃貸経営で年々増加している空室問題について不安があり、なかなか前向きに検討できていないという方は必見です。

1.【形状別】おすすめの土地活用方法

賃貸経営では、土地の形状や地域性から、入居者のニーズに沿った物件の種類や賃貸スタイルを選ぶ必要があります。

そのため、どのような物件を経営するのか考える前に、まずは「所有している土地がどのような賃貸物件に向いているのか」を把握しましょう。
ここからは、土地の形状別におすすめの活用方法を紹介します。

1-1.狭小地

「狭小地」とは、一般的に15~20坪以下の狭い敷地を指します。
狭小地には明確な定義がないため、小さな土地であれば面積に関わらず「狭小地」と呼ばれることもあります。
「賃貸経営の難易度が高い」と言われている狭小地ですが、狭さをメリットと捉え、入居者のニーズに沿った賃貸経営を行うことで、利益を得られる可能性は格段に上がるでしょう。

■20坪以下の土地

20坪にも満たない広さの土地では、アパートやマンションなど集合住宅の建設・経営は難易度が上がります。
そのため20坪以下という小さな土地の場合は、戸建て住宅の賃貸経営がおすすめです。

狭小住宅は、低価格な家・部屋を求める夫婦やファミリー層に需要があります。
狭い土地を活かすためには、「住みやすい家づくりのアイデアが詰め込まれていること」がポイントです。
壁面やテーブル下などに備え付け収納を設置し、新たに家具を置かなくてもいいように工夫し、圧迫感を感じさせない間取りやデザインを意識しましょう。

■30坪以上の土地

敷地面積が30坪ほどあれば、集合住宅の建設を検討しても良いでしょう。
その場合、6~8戸ほどの小さなワンルームアパートがおすすめです。比較的「家賃が安い物件」となるため、学生や単身赴任者などが主なターゲットとなるでしょう。

ワンルームタイプの物件では、ロフトを作って生活空間を広げるなど、狭さを感じさせないための工夫を行うことが大切です。
また最近では浴室やトイレ、キッチンなど水回りの設備や綺麗さを重視する入居者も多いため、多少費用がかさんでも、水回りの設備は整えておきましょう。

1-2.整形地

「整形地」とは、正方形・長方形に整えられた敷地を指します。
扱いやすい土地の形状であるため土地自体の価値が高く、活用の自由度も高いことが特徴です。

■正方形・長方形の整形地

土地の形がもともと整っている整形地は、戸建て住宅・集合住宅のどちらでも活用することができます。
賃貸経営の幅が広いことがメリットですが、それだけ経営方法の選択肢が増えることとなるため、敷地面積や住宅周辺の環境から、どの経営方法が適しているかをしっかり探しましょう。

1-3.不整形地

「不整形地」とは、土地がL字や三角など非正方形・非長方形の敷地を指します。正方形から一部が欠けた土地や、傾斜のある土地も不整形地に含まれます。

不整形地はいびつな形をしているため、土地の価値が低くなりやすく、売却を検討し始めても買い手がつかない場合があります。
数ある土地の中でも活用しづらい形状ですが、土地の形状以外の部分に着目し、賃貸物件の魅力を高めることで、不整形地を有効に活用することが可能です。

■三角の土地

三角形の土地は、なるべくデッドスペース(有効に活用できない無駄な空間)を作らないよう、 敷地の形状に沿った建物の建設をおすすめします。

集合住宅であれば、いびつな形となる部屋の家賃を下げるなど、入居者がメリットを感じられるような対策が必要です。戸建てであれば、いびつな形の部分を影響の少ない玄関部分にしたり、デザイン面で住宅の魅力を高めましょう。

■傾斜のある土地

傾斜のある土地の場合は、傾斜を利用した建物の建設がおすすめです。床の高さをずらして複数階層にすることで、傾斜を有効に活用できます。

傾斜を利用したおすすめの住宅として、戸建てやアパートがありますが、傾斜角度により建設できる建物や費用などが大きく異なるため、まずは建設業者に確認することが必須です。

■L字の土地

L字の土地は、道路に面していない部屋ができることがメリットです。

長方形等の形状と比べると土地の価値は低くなりがちですが、道路に面していない部屋は、道路から部屋が見えることを気にする方から一定のニーズがあります。

特に女性はプライバシーを気にする方も多いため、防犯カメラを設置したりオートロックマンションにするなど、併せてさまざまな設備の導入を考えると良いでしょう。

2.賃貸物件の「空室問題」が年々増加している原因

所有している土地の形状に適した活用方法を理解した上で、次に考えるべき内容は"どのような物件を経営していくのか"ということです。

ただ、現在の賃貸経営においては、"空室問題"が増加していると言うことをよく耳にします。そのため、安定した賃貸経営を行い、しっかりと黒字化するためには、賃貸物件で空室問題が増加している原因について事前に把握しておく必要があります。

ここからは、賃貸物件の空室問題が増加している背景と、その対策について詳しく解説していきます。

2-1.人口減少と賃貸物件の増加

賃貸物件の空室が増加している背景には、「需要と供給のバランス」が関係しています。需要が低下し、供給が増加することによる”供給過多の状態”が、賃貸物件の空室が増加している原因の一つです。

では、なぜ需要と供給のバランスが崩れてきているのでしょうか?
その原因には、「人口の減少」「賃貸物件の増加」という2つの問題があります。

人口の減少(需要の低下)

近年ニュースなどでも多く取り上げられるように、現在の日本は「人口減少社会」や「少子高齢化社会」と言われており、実際に国内人口は2010年以降減り続けています。人口が減少すれば、当然賃貸物件の需要も低下します。
さらに、高齢化が進み平均寿命が延びたことにより、賃貸住宅に住み続けた場合の老後の家賃支払いを不安視する中年層も多くいます。このような中年層は住宅を購入する方も多いため、現在は賃貸物件の需要が徐々に低下し続けています。

賃貸物件の増加(供給の増加)

賃貸物件が増加した要因としては、以下2点が考えられます。

■原因1:相続税対策

日本では、現金の相続税よりも、不動産の相続税の方が3割近く低下します。
2015年に相続税の基礎控除額が引き下げられたことにより、相続税の課税対象者の幅が広がりました。その結果、相続税を減らす目的で、多くの土地の所有者が、土地に物件を建てて不動産業を始めるようになったのです。

■原因2:融資の拡大と低金利

働き方の多様化で個人投資家・起業者が増える時代に合わせて、金融機関の融資に対するスタンスも変わりました。金融機関からの融資が受けられる幅が広がり、自己資産が少ない一般の方でも不動産事業を始められるようになったのです。

また、金融政策が緩和されたことにより、日本は世界的に見ても金利が低い状態となっています。誰でも簡単に不動産投資ができるようになったことが、賃貸物件の増加に繋がっています。

人口減少による賃貸物件の需要の低下、さらに賃貸物件の増加により、現在の不動産投資では「単純にアパートやマンションを経営して収入を得る」ということが非常に難しくなりました。

2-2.現状に適した空室対策が出来ていない

不動産経営を始める人が増えた現在では、賃貸経営のノウハウや知識を持っていないまま事業を始めてしまうケースが増加しています。
そして、空室問題に対して適切な空室対策ができていないまま、長期間放置される物件が目立つようになりました。

新築でも、入居希望者のニーズを捉えていない物件は空室が目立ちます。ニーズを捉えた物件であれば、築年数が経っていたとしても満室経営を目指すことができるでしょう。

このように、入居者を増やし不動産事業を成功させるためには、現在の市場状況を理解した上で、入居希望者のニーズをしっかり捉えた空室対策が必要です。

2-3.儲かるマンション・アパート経営を行うために

儲かるマンション・アパート経営を行うためには、これまで解説した「空室が増えている原因」を踏まえ、原因に対する解決策を把握しておくことが大切です。

空室が増える原因 原因に対する解決策
人口減少と賃貸物件の増加 所有している土地の周辺物件との差別化を図る
現状に適した空室対策ができていない 所有している土地の地域性や周辺施設・物件を調査し、入居者ニーズをしっかり捉える

「人口減少と賃貸物件の増加」という問題を把握していても、ただ単純にマンションやアパート経営を始めるだけでは空室が目立つ物件になってしまう可能性があります。
賃貸物件の空室をなるべく早く減らすためには、所有している土地の周辺物件との差別化を図ることが大切です。

また、「現状に適した空室対策ができていない」という問題を解決するためには、所有している土地の周辺施設や物件を調査し、入居者ニーズをしっかり捉えた賃貸経営を行う必要があります。

賃貸経営を成功させるためには、様々な視点から調査・分析を行い空室対策を行うことが必須ですが、現在多くの不動産オーナーが行っている空室対策の中でも、トレンドとなっている賃貸経営方法があります。それが、「ニーズ特化型賃貸住宅」の経営です。

ニーズ特化型賃貸住宅とは、特定のコンセプトを元に設計された住宅のことです。
入居者のニーズにしっかり寄り添った部屋を提供することができれば、空室を生み出しにくく、かつ安定した家賃収入が可能となるでしょう。

3.メリットから必要設備までご紹介!~トレンドの賃貸経営8選~

近年、トレンドとなっている賃貸経営の一つ「ニーズ特化型賃貸住宅」には、物件によりさまざまなコンセプトがあります。ここでは、その中でも特に入居者ニーズが高い8つのコンセプト例をご紹介します。

それぞれのニーズやメリット・デメリットも併せて紹介しているため、ニーズ特化型賃貸住宅を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

3-1.シェアハウス

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「人との交流」+α コンセプトによって変わる
メリット デメリット
・コンセプトにより様々なニーズに対応できる
・入居者が決まりやすい
・戸建て一軒・一室からの収入がアップする
・入居者ターゲットが絞られる
・家電や家具などを整備する必要がある
・共有部でのトラブルが発生しやすい
・サービス提供の継続が必要

テレビ番組の影響もあり、若者を中心に人気を集めている物件が「シェアハウス」です。これは、自分の部屋とは別に「住民の共有スペース」を持つ賃貸住宅です。
集合住宅や戸建てなど、さまざまな住宅での経営が可能で、多くがリビング・水回り・キッチン・家電などを共有するスタイルを取っています。

シェアハウスならではの特徴は、コンセプトを細かく設定できるという点です。趣味や仕事、性別などで限定した入居者を募集することができます。

また、シェアハウスを希望する人は「交流」を目的に入居する傾向が強いですが、もちろんプライベートな空間の確保も必要です。
各部屋毎の「鍵の設置」やトラブルとなりやすい「冷蔵庫の個別設置」など、入居者が快適な生活を送れるよう、継続的に物件を管理することが重要となります。

3-2.ゲストハウス

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「人との交流」 外国人旅行者
交流を楽しみたい旅行者
メリット デメリット
・長期の空室が出にくい
・オーナーとして管理・ゲストと交流できる
・自宅兼仕事場にできる
・旅館業法に基づく営業許可が必要
・プライベートな時間・休みを作るのが難しい
・集客が立地条件で左右される
・家電や家具などを整備する必要がある

ゲストハウスは、ホテル・旅館などと同じ宿泊施設です。
シェアハウスは住居である一方、ゲストハウスは宿泊施設となるため、旅館業法が適応されます。営業許可や設備に制限があるため、法律に沿った建物を建設する必要があります。

ゲストハウスは簡単に言うと「素泊まり宿」のようなもので、ホテルよりも宿泊費が安いことが特徴です。
比較的年齢層が若い日本人観光客や、外国人観光客などが多く利用する傾向にあります。
旅行者同士の交流が特徴的なゲストハウスでは、交流場所として共有スペースを用意しておきましょう。さらに各部屋の設備や共用部の設備などの導入も必須です。

また、宿泊施設のため「サービス」の提供は必須条件です。
日常的にベッドメイキングや共有部の清掃など、宿泊施設としての業務が発生する上、管理者を別に雇う場合は、プラスで費用が必要となります。

3-3.ウィークリー(マンスリー)マンション

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「短期間から借りられる」 短期・長期出張などの単身者
長期滞在の旅行者
メリット デメリット
・長期の空室が出にくい
・家賃を高めに設定できる
・アパート・マンションの一室から始められる
・家電や家具などを整備する必要がある
・旅館業法に基づく営業許可が必要な場合もある
・サービス提供の継続が必要

ウィークリー(マンスリー)マンションは、マンションの一室を週単位(月単位)で貸し出す、「住居」又は「宿泊施設」です。
なぜ「住居」又は「宿泊施設」であるのかと言うと、場合により旅館業法の規制がかかることがあるためです。
実際に規制がかかるかどうかは、経営を行う前に地方自治体によるさまざまな条例を確認しておきましょう。

ウィークリーマンションは、生活家具や家電をすべて用意する必要がありますが、短期間から部屋を借りられる利便性の高さから”長期的な空室が発生しにくい”と言われています。そのため、空室が少なく短期間で多くの収入を得られるという点が、大きな魅力となっています。

ウィークリーマンションを経営する際は、所有している土地の地域性や周辺施設などを徹底的にチェックし、”この地域に一定期間住む場合、必ず選ばれる物件”となる事を意識した空室対策を行うと良いでしょう。

3-4.デザイナーズ住宅

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「デザイン性・個性」 おしゃれな空間で生活したい人
メリット デメリット
・ライフスタイルや価値観を自由に反映できる
・デザイン性・個性で競合と差別化できる
・狭小住宅や立地が悪い住宅に付加価値が付く
・デザイン料や設計料でコストが高くなりがち
・家賃が高くなれば空室が出やすくなる
・個性が強い、機能性が低いと空室の原因となる

デザイナーズ住宅とは、一般的に有名な建築家・インテリアデザイナー・建築事務所が手掛けたデザイン性や機能性が高い住宅のことです。
特に狭小住宅・狭小アパートなど、ネガティブな要素がある住宅に対してポジティブ要素を追加するために「デザイナーズ住宅」とするケースが多いようです。

デザイナーズ物件は初期コストが高くなりがちというデメリットがありますが、競合物件との差別化が図れるという部分は、デメリットに負けない大きなメリットだと言えます。 一部の入居者ニーズを捉えることができれば、長く住んでもらうことも期待できるでしょう。

3-5.女性専用物件

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「安心の女性専用」 独身女性
メリット デメリット
・長期契約が見込める(空室が出にくい)
・募集家賃を高めに設定できる
・防犯設備や利便性を整える必要がある
・物件の見た目や内装にこだわる必要がある

女性専用物件とはその名の通り、入居を女性のみに制限した住宅です。

男性に比べ、女性は特に住環境にこだわる傾向にあるため、女性専用住宅では女性のニーズをしっかり把握し、セキュリティ面などの設備を整えておく必要があります。
女性のニーズを満たせば、比較的高額な家賃設定をしても退去者が出にくくなるため、設備導入は前向きに検討しておきましょう。

防犯カメラやオートロック、二重鍵などの設備面から、男性の立ち入りを禁止するなどルール面まで安全を感じられる住環境整備が必要です。
また、衛生面に敏感な女性も多いため、部屋の内装や水回り、さらにエントランスなどの共有部は常に清潔感を保つようにしておきましょう。

3-6.ペット共生物件

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「ペットと共に、快適に暮らせる」 ペットを飼いたい・飼っている人
メリット デメリット
・長期契約が見込める(空室が出にくい)
・募集家賃を高めに設定できる
・入居者が決まりやすい
・共生のための設備投資が必要
・コンセントの場所など内装設計のこだわりが必要
・ある程度のルールを決める必要がある

ペット共生物件とは、ペットの飼育が可能なだけでなく、ペットの足洗い場やドッグラン、臭いが付きにくい壁紙など、ペットと暮らすことを前提として設備が整っている物件です。

ペットが関係する事業は、ペットブームと共に、需要が高まっている市場でもあります。
そのため「ペット飼育可」の物件も同様に人気がありますが、ペット飼育が前提で建設された物件では無いため、周辺住民との関係からトラブルが発生するケースも多発しています。

初めからペットとの生活を考えて設計・募集を行うペット共生物件は、ペットのトラブル・ストレスが発生しにくいため、飼っているペットのストレスを考えて短期で解約する入居者も少なくなります

3-7.楽器演奏可物件

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「音楽鑑賞・楽器演奏ができる」 音楽愛好家や音大生
メリット デメリット
・競合物件が少なく差別化が図りやすい
・家賃を高く設定できる
・空室が出にくい
・立地条件が重要
・防音設備の導入が必要

楽器演奏可物件もその名の通り、部屋の中で楽器の演奏ができる物件です。

戸建てはもちろん、アパートやマンションなど集合住宅としての経営も可能ですが、室内にはピアノを置いたり、楽器を練習するための広いスペースの確保が必要となります。

また、音漏れを防止するため、防音設備の導入が必須です。防音工事はコストがかかりますが、楽器演奏可物件はそれだけで希少性が高いため、その分家賃を高く設定することが可能です。
また、近くに音大があれば安定した学生の入居が見込めるため、設備投資の資金も比較的短期間で回収することができるでしょう。

3-8.ガレージハウス

コンセプト(ニーズ) 主なターゲット
「駐車スペースがある」
「車いじりができる」
車を所有している人
カーライフを楽しみたい人
メリット デメリット
・駅近が重要視されない
・住環境の整備が最低限で良い
・初期コストが比較的安価
・防犯対策やシャッターなど設備投資が必要
・騒音問題で周辺住民とトラブルになる可能性がある

ガレージハウスとは、車庫や駐車スペースと住居が一体となった物件です。
1階が車庫、2階が住居となった造りの一戸建てが一般的ですが、単身者用に1Rや1LDKの集合住宅型のガレージハウスも存在します。

また、ガレージハウスをセカンドハウスとして借りる人も多いため、住環境の整備も最低限の物件が多くなっています。
一般的な月極駐車場は屋根付きではないことが多く、住居部分が屋根となっているガレージハウスは一部の入居者に大きな需要があります。

4.トレンドを取り入れた賃貸経営で失敗しないためには?

最後に、ニーズ特化型賃貸住宅を経営する上で失敗しないための3つのポイントを紹介します。

前項で紹介したトレンドの「ニーズ特化型賃貸住宅」には、それぞれメリット・デメリットがあり、導入したからといって必ず成功するものでもありません。
トレンドを取り入れた賃貸経営ならではの注意点や失敗の回避策を知り、リスクに備えておきましょう。

4-1.土地環境やターゲットニーズの調査を徹底的に行う

不動産経営を始める際は、物件を建てたい土地の住居環境やニーズを徹底的に調査しましょう。

例えば高級住宅地や物価が高い地域であれば、高級感のある物件を建設・経営することで、その街に住みたい入居者のニーズに応えられるでしょう。
一方で、家賃費用を抑えたい若年層のファミリーが多く住む地域であれば、ファミリー向けに建設されたリーズナブルな共同住宅が魅力的となります。

特に、トレンドを掴んだニーズ特化型賃貸住宅は、一般的な賃貸物件よりも「周辺エリアに適したニーズを満たす住環境」であるかが重要です。
コンセプトに対するニーズや住環境の需要についてしっかり把握しておくことは、賃貸経営の成功に近付くための特に重要なポイントとなるでしょう。

4-2.必要となる設備の導入を考えた上で資金計画を立てる

どのようなニーズに応えるのかにより、必要となる設備や初期費用が異なります。

不動産賃貸業を始める人の多くは、全て自己資金ではなく金融機関からの融資を受け、ローンを組むことで事業開始時に必要なお金を調達します。
お金を借りる際は、物件の建設費とは別に、設備投資に必要な費用も見積もって資金・収支計画を立てましょう。
損をしない家賃設定も大切ですが、必要となる設備や費用と照らし合わせて、入居者にとって負担と思われない家賃を設定しなければ、入居率の向上は見込めません。

そのためにも、物件を建設する前の入居者ニーズを把握し、必要な設備・経費を算出しておくことが重要となるのです。

4-3.専門のコーディネート会社や管理会社を選定する

ニーズ特化型賃貸住宅を成功させるためには、「いかに住民のニーズに応える経営を行えているか」が重要なポイントとなります。

「外せない入居条件」を満たしているからこそ、入居者は契約を更新します。逆に、入居の決定理由となる条件を満たしていなければ、一度入居しても退去してしまう可能性が高まります。

特にニーズ特化型賃貸住宅の場合、物件によってコンセプトが異なるため、「住民のニーズを満たし続ける経営・管理」をそれぞれ行う必要があります。

そのため、実際に賃貸住宅を建築する際は、通常の建築会社ではなく専門のコーディネート会社に依頼しましょう。特定のコンセプトを得意とするコーディネート会社なら、ニーズに沿ったデザイン性・機能性の高い物件の建築プランを提案してくれます。

そして、物件の建築を進めている間に、入居希望者を集めることも忘れてはなりません。
物件のコンセプトや特徴に対して共感・ニーズを持つ入居者を集めるためには、専門の不動産会社や管理会社にもしっかり相談しておきましょう。

依頼するコーディネート会社や管理会社について、多くの人は”大手会社”を選びがちですが、ニーズ特化型賃貸住宅の場合は「入居者が持つニーズに応えられること」をポイントとして、パートナーとなる専門会社を選定することが大切です。
特定のコンセプトを専門とする会社であれば、有益な情報やノウハウを提供してもらえるでしょう。

まとめ

今回は、所有している土地の活用方法からトレンドの賃貸経営方法まで解説しました。

土地を有効活用するための最適な賃貸経営方法は、「土地の形状」や「土地の周辺環境・現地環境」など、ケースによって大きく異なります。
また、賃貸経営のトレンドである「ニーズ特化型賃貸住宅経営」を取り入れて成功させるためには、徹底した土地調査による入居者ニーズの把握が必要不可欠です。
入居希望者や入居者ニーズにしっかり応えた賃貸経営を行うことで、安定収入が見込めます。

所有している土地でどのような賃貸経営ができるのかなど、土地の有効活用法に悩んでいる方は、不動産投資を念頭に置いた土地調査から始めてみてはいかがでしょうか。

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