【イエカレ】土地活用「等価交換」で相続税を賢く節税！メリット・デメリットと注意点を徹底解説

更新日：2025年7月7日

このコラムのポイント

土地活用における「等価交換」は、所有する土地の相続税評価額を大きく引き下げ、将来的な相続税負担を大幅に軽減できる有効な手段の一つです。

本記事では、等価交換の基本的な仕組みから、土地オーナー様が知っておくべきメリット・デメリット、相続税評価額への具体的な影響、さらには成功のための具体的な注意点まで、詳細に解説いたします。

この記事をお読みいただくことで、あなたの土地活用と相続税対策における最適な選択肢を見つけ、安心して大切な資産を次世代へ引き継ぐための明確な道筋が見えてくることでしょう。

• Tweet

等価交換には主に以下の2種類があります。

• 全部等価交換方式：土地全体を提供し、その見返りとして建設された建物の一部を取得する方式です。


• 部分等価交換方式：土地の一部のみを提供し、取得する建物も部分的に留まります。残った土地は引き続き土地オーナー自身が保有できます。

いずれの方式においても、土地を提供することで新たな資産（建物）を獲得できるため、固定資産としての多角的な運用が可能になります。

また、取得した建物が賃貸用である場合には、安定した収益が見込めることから、資産の安定化や将来的な承継にも効果を発揮します。

貸家建付地の評価減に加え、建物自体にも借家権割合に応じた評価減が適用されるため、トータルでの評価額が著しく低下します。これにより、結果的に相続税の課税対象額が少なくなり、相続税負担を大幅に軽減することが可能です。

この節税効果に加えて、建物取得による賃貸収入も得られるため、納税資金の確保という実務面でもメリットがあります。特に都市部における資産価値の高い土地を保有するオーナー様にとって、等価交換は相続税対策の有力な選択肢の一つと言えるでしょう。

• 貸家建付地評価減：土地上に賃貸用建物が建っている場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。通常の自用地評価額から借地権割合分が控除される仕組みです。


• 建物評価減：建物の評価は固定資産税評価額を基準とし、さらに借家権割合による評価減が適用されます。これにより、課税評価額は低く抑えられます。

たとえば、相続税評価額が1億円相当の更地にマンションを建設し、賃貸として運用することで、評価額が6,000万円程度まで下がるケースもあります。仮に借地権割合が70%、借家権割合が30%とした場合、それぞれの控除により土地・建物の評価額が圧縮されることになります。

このように、等価交換を活用することで、相続時の納税資金を削減しつつ、継続的な収益も確保できる仕組みを構築できます。

• 譲渡所得税の繰り延べが可能：通常、土地を売却すると譲渡益に対する所得税が発生しますが、等価交換では建物の持分取得により現金を受け取らないため、課税が将来に繰り延べられます。


• 初期投資不要で資産化が可能：建物の建設費用はデベロッパーが全額負担することが多いため、土地オーナーは自己資金なしで不動産資産を取得できるケースがあります。


• 安定収入の確保：取得した建物を賃貸に出すことで、定期的な家賃収入が得られます。この収益は、将来の相続税納税資金にも活用可能です。


• 不動産管理の負担軽減：デベロッパーが建設から管理まで一括で担うケースが多く、土地オーナーの運営負担を抑えることが可能です。

これらの利点は、特に高齢のオーナー様や相続対策を重視する方にとって、リスクを抑えつつ資産の有効活用を図る上で有効な選択肢となるでしょう。

• 事業の自由度が制限される：事業の主導権は基本的にデベロッパーにあります。建物の構造や用途に関して、土地オーナーの意向がすべて反映されるとは限りません。


• 収益性に限界がある：取得するのは建物の一部に過ぎず、土地の全収益を保持できないケースもあります。また、デベロッパーの計画や市況によって収益が左右されるリスクもあります。


• 専門知識が必要：契約内容、税務処理、権利関係などの法的事項には専門知識が求められます。判断を誤れば、思わぬ損失やトラブルに発展する恐れがあります。
• 事業完了までの期間が長期化する可能性：許認可取得や建設工期などにより、完成・引渡しまで数年かかることもあります。資金計画や事業スケジュールには余裕を持つことが必要です。

これらのリスクに対しては、専門家（税理士・弁護士）と連携し、契約前のリーガルチェックや収支シミュレーションを徹底することで、リスクを軽減できるでしょう。

この章では、高齢者施設の収益構造や、事業を有利に進めるための補助金・税制優遇について解説します。

• 契約書の内容：土地の譲渡部分と取得する建物の区分・面積・持ち分比率が明確に記載されているかを確認します。曖昧な表現や一方的に不利な条項が含まれていないか、弁護士によるリーガルチェックが推奨されます。


• 公正証書の活用：重要な契約内容は公正証書として残すことで、法的な拘束力を持たせ、後々の紛争リスクを抑えることができます。


• 登記手続きの明確化：土地の所有権移転登記や建物完成後の区分所有登記、費用負担の分担について明確に合意しておく必要があります。


• 事業用定期借地権の確認：土地の譲渡ではなく借地として提供する場合は、契約期間や終了時の取り扱いも重要な検討項目です。

これらの点を事前にチェックし、書面で合意を交わしておくことで、事業の透明性と安心感を確保できます。

• 過去の実績と評判の確認：等価交換の事例を複数手掛けているか、施工実績や地主からの評判などを調査します。第三者評価機関のレポートや口コミも参考になるでしょう。


• 提案内容の具体性と透明性：事業計画、建物の仕様、収益シミュレーションなどが具体的に提示されているかを確認します。


• 対応の誠実さと専門性：担当者の説明が分かりやすく、質問に対する対応が迅速・的確であることが信頼の指標となります。


• 比較検討の実施：複数社から提案を受け、収支計画や契約内容を比較することも、良質な選定につながります。

トラブルを防ぐためには、「最初から1社に絞らない」ことも大切です。広い視野で候補を比較検討し、最も信頼できるパートナーを見極める視点が求められます。

• 税理士（相続税に特化した専門家）：評価額の算出、譲渡所得税の計算、税制優遇措置の適用判断など、税務面での重要な判断をサポートします。


• 弁護士（不動産法務に強い）：契約内容の妥当性確認や、万が一のトラブル時の対応、権利関係の整理などを行います。


• 不動産コンサルタント：土地の市場価値や事業の収益性、他の土地活用法との比較などを含め、事業計画全体を俯瞰した助言が可能です。

これらの専門家と連携することで、事業の透明性が高まり、リスクを未然に防ぐことができます。特に相続税に強い税理士の選定は、節税効果を最大化するうえで極めて重要です。

• 持ち分比率の設定基準：土地の提供価格と建物の建設費用の評価に基づいて比率が決まります。評価方法の違いで大きな差が出るため、第三者評価や税理士の意見が不可欠です。


• 共有名義の検討：取得する建物を複数の相続人名義とすることで、相続財産を分散させ、相続税の基礎控除枠を有効に活用できる可能性があります。


• 将来の流動性確保：将来的に売却や他の土地活用への転用を検討する場合、持ち分の取り扱いや名義変更の手続き、事業の出口戦略を事前に整理しておくことが重要です。

これらの点を踏まえ、契約内容に盛り込むことで、将来のトラブルや資産管理の煩雑さを軽減できるでしょう。

東京都心に広大な更地を所有していた70代の地主が、デベロッパーと等価交換を実施しました。

取得したマンションの一部を賃貸に出し、年間数百万円の安定収入を確保できました。相続時には、土地評価が「貸家建付地」に変更され、相続税評価額が約40％減少しました。譲渡所得税も繰り延べられ、納税負担の大幅な軽減に成功したケースです。

地方都市に築40年のアパートを所有していた60代の医師が、収益低下と老朽化に悩む中、等価交換を選択しました。

デベロッパーと協業し、同敷地内に新築マンションを建設しました。その結果、築古物件に比べて入居率が向上し、賃料単価も上昇しました。節税効果に加え、次世代への資産価値向上も実現した事例です。

これらのケースは、立地や状況に応じて適切な手段を選択し、専門家と連携することで、リスクを抑えた資産承継が可能であることを示しています。

等価交換に関するよくある質問とその回答を以下に示します。

A1: 等価交換の期間は、土地の規模、建物の種類、許認可の状況、建設工期などによって大きく異なります。

一般的には、計画段階から契約、建設、引き渡しまで2年から5年程度の期間を要することが多いです。特に大規模なプロジェクトや、複雑な許認可が必要な場合は、さらに長期化する可能性もあります。

A2: 多くの場合、デベロッパーがそのまま管理会社として建物管理を担います。また、外部の不動産管理会社に委託することも可能です。管理コストや業務内容を事前に明確にすることが推奨されます。

A3: 等価交換が成立するかどうかは、立地・需要・事業採算性に大きく依存します。一般的に、駅から近い、商業集積があるなど、利便性の高い立地の方が実現性が高まります。

A4 : 相続税が完全に免除されることは稀ですが、評価額を大幅に圧縮することは可能です。適切に計画すれば、課税対象を大きく減らすことができます。

A5: 等価交換は現金を用いず、土地を提供して建物の一部を取得する形の「現物出資」に近いスキームです。これに対して不動産投資は、現金で物件を購入する「金銭投資」であり、初期投資の有無が大きな違いとなります。

等価交換は建築・不動産・税務・法務といった専門知識を要する複雑な取引であり、リスクを回避するためには、慎重な準備と信頼できる専門家との連携が不可欠です。

契約内容の確認、公正証書の活用、持ち分比率の設定、将来的な運用や相続も見据えた計画立案が必要となるでしょう。

大切な資産を守り、次世代へと円満に引き継ぐためには、早期の検討と行動が成果を左右します。この記事を通じて、等価交換という選択肢があなたの土地活用と相続税対策の一助となることを願っております。