土地活用のリスクとは?投資損失に対する考え方とリスクヘッジ方法

土地活用を始めるとき、まず気になることは「リスク」についてではないでしょうか。
本当に利益が出るのか、損してしまわないかと心配になる方も多いでしょう。

たしかに、土地活用でリターンを得るためには、リスクがつきものです。しかし、リスクがあるからとむやみに避けるのではなく、リスクをコントロールしていくことで土地を有効に活用することができます。

土地活用を検討している場合は、安定して収入を得るために、どのようなリスクが起こり得るのか常を把握し、正しいリスクヘッジを行っていきましょう。

1.土地を更地で所有し続ける3つのリスク

「更地」とは建物などがなく、整地もされていないまっさらな宅地のことです。相続などで資産として更地を所有ても、逆に家計にはマイナスとなる可能性があります。
まずは、土地を更地のまま持ち続けると発生する、3つの問題についてご紹介します。

1-1.固定資産税&都市計画税の課税リスク

土地や建物には、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかります。何にも使われていない更地も例外ではありません。

さらに、日本では土地を更地のままではなく住宅などに役立てもらうため、土地に住宅を建てることで各税金が減額するシステムが採用されています。

  • 固定資産税:土地や建物を所有していると毎年必ずかかる税金
  • 住宅用地200㎡までの「小規模住宅用地」に住宅を建てた場合
     →固定資産税が更地の6分の1に
  • 住宅用地200㎡を超える「一般用住宅地」に住宅を建てた場合
     →固定資産税が更地の3分の1に
  • 都市計画税:「市街化区域」に指定された地区の土地や建物にかかる税金
  • 住宅用地200㎡までの「小規模住宅用地」に住宅を建てた場合
     →都市計画税が更地の3分の1に
  • 住宅用地200㎡を超える「一般用住宅地」に住宅を建てた場合
     →都市計画税が更地の3分の2に

更地のまま放置していると、利益がないにも関わらず多くの税金を支払い続けることとなります。固定資産税や都市計画税を軽減するためには、更地のまま放置せず住宅を建てて活用することが必要です。

1-2.土地管理のリスク

更地であっても管理や手入れは必須なため、手間やコストを覚悟する必要があります。
ゴミや草木だらけの荒れた土地にならないよう、定期的な草刈りや掃除といった作業は欠かせません。土地管理専門の管理業者などに管理を頼む場合、それなりの費用がかかります。

また、草木の剪定や汚れを洗い流すのには、電気や水が必要です。更地であってもなかなか電気や水道を止めることはできません。年にすうかいしか使わなくても基本料金が発生してしまうため、現金支出となり家計の負担となります。

また、更地は人の目が届きにくいため、粗大ゴミの不法投棄の場所となってしまうケースも見られます。不法投棄されたゴミはそのままにしておくと、新たな不法投棄を誘発するため、土地の所有者がお金をかけて処理しなければなりません。一度土地に放置された廃棄物は土地の所有者が処理する義務があるため、土地の外に出して放置することもできません。

更地は持っているだけでさまざまな維持・管理費用がかかります。それらのリスクを回避するためにも、土地をしっかり活用していくことを考える必要があるといえるでしょう。

1-3.相続税が高くなるリスク

土地の運用を検討するときに考えておきたい税金のひとつに「相続税」があります。この相続対策として土地活用を考える人も多いものです。

アパートなどを建てて土地活用を行うと、相続税評価額が安くなり、更地のまま相続するよりも支払う税金が軽減できます。

ここで確認したいのが、「貸家建付地」という制度です。市街地の土地にアパートを建てると、土地の相続税評価額が更地のままの約80%程度に下げられるため、その分の相続税が軽減できます。

また、相続する現金も建物に変えておくことで、節税対策となります。建物の評価額の相場は、おおよそ現金の60%前後まで引き下げられるためです。

2.土地活用する前に理解しておきたい「投資リスク」の考え方

どのような投資にも共通して言えるのが「リスクが高いと、リターンが高い」という原則です。リスクなしに、大きなリターンが望める投資は存在しません。

しかし、ここで注意しておきたいのが「リスク=危険」ではないということです。投資で言うリスクとは「バラつきがあって不確定」という概念となります。

代表的な投資におけるリスクとリターンの関係は、次の図のような比例関係となっています。

株式や投資信託などは変動リスクが大きく、その分リターンも大きい金融商品です。
土地活用をはじめとする不動産投資は、「中リスク・中リターン」の投資に位置づけられています。

ただし、不動産投資の中でも物件の条件によって「ローリスク・ローリターン」のものもあれば、「ハイリスク・ハイリターン」のものもあります。条件次第でリスクとリターンが大きく変わることに注意が必要となります。

2-1.基本は「ハイリスク・ハイリターン」

小さいリスクで大きなリターンを望める投資はありません。土地活用で大きな収入をえたい場合は、基本的には「ハイリスク・ハイリターン」と考えた方が良いでしょう。

しかし、自分の土地の状況に合わせて適切な土地活用を行うことで、リスクを軽減していくことは可能です。

土地活用の代表的なリスクに「空室リスク」があります。経営している賃貸住宅に入居希望者がおらず、空室となってしまうことです。

都心のワンルームマンションは、需要が高く空室リスクは小さいですが地価などの初期費用は大きくなるため、高利回りは望めません。つまり「ローリスク、ローリターン」です。
反対に人口の少ない地方都市では、需要が小さく土地代や物価などは安いですが、空室リスクは高いため利回りも高くなり「ハイリスク、ハイリターン」であるといえます。

リスクとリターンは需要・地域性やエリアの市場など多くの要素によって変化する異なります。多くの情報を集めて、どの程度のリスクとリターンを狙っていくのか適切な判断を行うことが大切です。

さらに、お金を払えば回避できるリスクも存在します。
例えば、先ほどの賃貸アパート・賃貸マンション経営の空室リスクについては、サブリース会社を通して家賃保証の契約をすることで、借り手がつかなくても賃料収入を受け取ることができます。お金を払って「不確定要素=リスク」を減らすということができるのです。

「絶対に安心」といえる投資はありません。
しかし「成果が得られるか分からない」という不確定要素、つまりリスクをどの程度許容するかは、個人の考えや所有している土地の状況から決めることができます。

3.土地活用のリスク|ポイントは「事業計画は細密に行うこと」

土地活用には大きく分けて4つのリスクが存在します。
リスクをしっかり把握しておけば、事業計画をしっかり立てることでリスクを軽減したり、突発的な事態で適切に対処したりすることが可能です。

ここからは、各リスクの詳細とリスクヘッジについて解説します。

3-1.経営リスク

「経営リスク」とは、不動産管理に関するリスクです。
土地活用には、以下のような不確定要素が存在します。

  • 物件が老朽化したときに修繕費用の捻出ができるのか
  • 入居する人がいなくなって空室を抱えることはないのか
  • 建物が火災、地震、水害といった災害で損害を受けることはないのか

なかでも特に大きいのが「空室リスク」で、経営している物件に入居者が決まらず空室になることで収入の大幅減に直結します。空室を回避するためには、多くの入居者に長期にわたって住んでもらうことや、なるべく早めに入居者獲得にむけた対策を行うことが重要です。

賃貸アパート・賃貸マンションなどの経営では、火災や地震、水害といった災害が起こる可能性も考えておかなければなりません。建物が災害で損害を受けてしまうと、借金だけが残ることとなります。
その土地の災害リスクをリサーチし、災害の影響を受けにくい建物にし、保険に加入するなど必ず対策が必要です。

3-2.市場リスク

土地活用は数十年にわたって経営するため、市場の状況や景気の変動によって、計画段階での収支予測と実際の数値がずれる「市場リスク」があります。

例えば、周辺の土地の状況や人口の変化によって、市場のニーズが変わってしまうことが考えられます。これは、先ほどの「空室リスク」にも影響し、市場ニーズに合っていない賃貸物件は常に空室が多く発生し、維持費などの出費だけがかさんでいきます。
その他、材料費や建築費の値上がり、借入金利上昇なども、市場リスクのひとつです。

市場リスクを回避するためには、土地活用の計画段階での市場調査が重要です。土地活用のプロに手を借りて、人口の変動や土地周辺の環境などを綿密にリサーチし、現在・将来の市場の流れを読んだ上で経営を始めましょう。

3-3.流動性リスク

「流動性リスク」とは、物件の売却や相続といった場面で生じるリスクです。
所有している不動産の価値が下がることで、売却したいときに売却できなくなることが考えられます。

例えば、相続税が発生したため土地や建物を売って現金化したいが、買い手がつかずになかなか手放せないといったケースが考えられます。更地ならば買い手が見つかりやすいのですが、そこにアパートなどの建物が建っていると買い手が見つかるまで時間がかかる傾向にあるためです。

事業者がこの流動性リスクを回避するためには、納税資金や生活費などに使える現金や保険などを確保しておくことが重要です。土地活用を行う際には、手元に残す現金と不動産とのバランスを考えて計画しましょう。
流動性リスクについてしっかり考えておけば、相続後も税金などを支払った上で経営を続けていくことが可能です。

3-4.資金調達リスク

土地の整備や建物を建てるときには、金融機関による融資で資金調達するため「資金調達リスク」にも備えなければなりません。
融資が受けられるのか・返済は可能か・金利変動によって返済額が増えないかといったリスクです。

土地活用の融資では、借入額が大きく返済期間も長期間にわたるため、慎重な事業収支計画を立てましょう。
なるべく低金利に抑えつつ、固定金利の期間が長いものを選ぶなどの方法でリスクの軽減を検討します。

日本の銀行は担保をとってお金を貸す「土地担保主義」の金融システムです。
土地や建物を担保に入れることで低金利でお金を借りることが可能となりますが、いったん担保に入れたものを外すことはとても難しくなっています。そういったリスクがあることも頭に入れておきましょう。

4.土地活用の種類ごとの想定されるリスクと具体的な回避策

土地活用にはアパートや駐車場の経営だけでなく、トランクルーム経営・太陽光発電・定期借地などの種類があり、リスクとリターンの大きさや内容はそれぞれ異なります。

活用方法ごとに想定されるリスクとその回避策を知っておき、適切なリスクコントロールを行いましょう。

4-1.アパート・マンション経営

土地活用の中で最もメジャーな方法が、アパートやマンションの賃貸経営です。建物を新しく建てる場合は基本的にローンを借りて資金調達をして事業を開始し、収入源は家賃収入となります。

アパート・マンション経営で利益を出すために重要なのが、収支の計画です。
家賃収入からローン返済費用とメンテナンス費用・管理費用・各種税金・修繕積立金などの経費や将来への備えを差し引いた利益が黒字となるようなプランを立てます。

アパート・マンション経営で想定されるリスクは、空室リスクや家賃滞納リスク、事故リスクなどで、リスク回避には以下のような方法が考えられます。

  • 空室状況をしっかり把握し、早急に対策を講じる
  • 入居審査には細心の注意を払う
  • 所有物件を複数持って事故リスクを分散させる
  • 団体補償制度やサブリース契約を利用して、一定の収益を補償してもらう

賃貸住宅経営は、建築費用がかかるため初期投資額が大きく、その分収益性も高いため、土地活用法のなかでは比較的「ハイリスク・ハイリターン」な収益モデルです。

4-2.駐車場経営

初期費用を抑えられて、他の事業形態への転用性も高いというメリットをもつのが、駐車場経営です。駐車場経営には月極駐車場・コインパーキングの2種類の方法があります。

月極駐車場の場合は、初期投資がほとんど必要ありません。舗装や街灯設置をしても1台分で10〜30万円ほどの初期投資で始められます。収入源は台数×賃料で、駐車場利用者と契約を結んで毎月収入を得ます。
コインパーキングの場合、舗装と街灯設置、精算機の導入で約100万円の初期投資が必要です。

駐車場経営で想定されるリスクは、駐車場の空きリスク、精算機などの故障リスクです。リスク管理には以下のような方法が考えられます。

  • 住宅地や商業施設のある土地など、駐車場のニーズが高い土地で運営する
  • 駐車場経営業者に土地を貸しだす「一括借り上げ方式」にして安定収入を得る

駐車場経営では建物を建てないため、固定資産税や都市計画税などの軽減措置は受けられず、節税効果はあまり期待できません。
駐車場経営はローリスク・ローリターンな方法ですが、投資を増やして立体駐車場にし収益性を上げることも可能です。

4-3.トランクルーム

土地に「トランクルーム」というコンテナを設置し、荷物置き場として貸し出すことで収入を得る方法です。
業者による「一括借り上げ方式」で毎月固定の収入を得る方法と、トランクルームを購入して自分で運営する方法があります。

トランクルームの運営で想定されるリスクは、購入したトランクルームが故障する、利用者が集まるかどうか分からない、賃料下落などです。

  • 競合トランクルームの空き状況など市場調査を行う
  • 収益性を下げる代わりに一括借り上げ方式を選ぶ

トランクルームの運営は初期投資やリスクが低い分、収益性は小さい活用方法で「ローリスク・ローリターン」と言えるでしょう。

4-4.太陽光発電

「ソーラーパネル」を設置し、太陽エネルギーを変換して作り出した電力エネルギーを、電力会社に買い取ってもらうことで収入を得る方法です。
初期投資にかかる費用は1kW当たり40〜50万円ほどが相場で、自治体によっては補助金を受けることもできます。

想定されるリスクの1つが、電力エネルギーの買い取り価格が下がることです。
長期間固定価格で電力を買い取ってもらう契約にすることで、ある程度の収益の見込みが立てられます。

アパートや駐車場経営とは違って空室リスクや滞納リスクはありません。積雪量・降雨量が多い地域では日照時間が足りず、あまり発電できないリスクはあります。

また、田舎の土地では担保としての価値が低く、大規模な発電施設を運営するほどの資金が得られないリスクもあります。しかし、太陽光発電の設備・売電収入を担保にする「動産担保融資」を使うことで融資を受けられるかもしれません。

  • 希望の収益が得られるだけの土地があるのかシミュレーションする
  • 年間の天候サイクルを調査する

土地が広ければ広いほど収益性を高く展開することができ、田舎の土地でも収益が見込める土地活用方法です。

4-5.定期借地

「定期借地」とは、土地を貸し出して収入を得る方法です。一般的に、個人の住居用や店舗などの事業用定期借地として貸し出します。
建物の建設および運営に関しては借主が行うため初期投資は不要で、借入金返済のリスクを負う必要がありません。契約期間が終了したら建物を取り壊して、元の土地の状態に戻してから返却してもらいます。

長期間安定した収入が見込めますが、地代を滞納されてしまうなどの入居者リスクは高いため、以下の回避方法を講じておくと良いでしょう。

  • 地代を前払いで受けておく「前払地代方式」という方法を採用する

定期借地は相続税対策にもなります。土地に建物を建てるため固定資産税などの税金が軽減され、定期借地として貸している間は相続税が安くなるためです。税制改正リスクや賃料下落リスクは伴うため、綿密な事業計画が必要です。

5.土地活用にリスクを減らすためのリスクヘッジの方法

土地活用には必ずある程度のリスクがついてまわります。しかし、しっかりと対策をたてることでリスクヘッジが可能となります。
ここからは、土地活用を行うにあたって共通して実施したいリスクヘッジをご紹介します。

5-1.必要経費を知り計画的な事業計画を立てる

土地活用には初期投資以外にもさまざまなコストがかかります。
事業計画段階で必要経費をしっかり洗い出し、綿密な計画を立てることがリスク回避につながります。
土地活用で必要となる経費は、最初にかかる経費と継続的にかかる経費とがあります。

最初にかかる経費
税金(租税公課) 不動産取得税、印紙税、登録免許税など
各種手数料 ローン手数料、司法書士報酬、仲介手数料など
継続してかかる経費
税金(租税公課) 固定資産税・都市計画税など。毎年1月1日時点で所有する土地や建物に対して課税されます。
損害保険料 火災保険や地震保険などの保険料。
管理委託料 土地や建物の管理を外部に委託するための費用です。入居者募集、家賃回収、建物維持管理などはオーナー自身でも行えますが、たいていの場合は管理会社に委託します。アパート・マンションの管理委託料の相場は家賃の5%程度だと言われています。
借入金利息 建物取得などで融資を受けた場合は利息がかかります。利息分は経費として計上することも可能です。
修繕費用 建物や設備の修繕にかかる費用です。アパート・マンションなどでは入居者から敷金ととって室内の修繕を行うこともあります。エレベーターを設置した場合は、メーカー系列のサービス会社にメンテナンス費用を支払います。
保守・清掃業務にかかる費用 建物の共用部分などの清掃を委託する場合は費用がかかります。また、受水槽や消防設備といった部分の保守にもお金がかかります。

5-2.市場調査から自分の土地のに向いている活用法を選択する

土地活用で最も重要なのが、市場調査です。自分の土地や周辺エリアの状況を分析し、どのように活用すれば大きな利益が出せるかを判断します。

市場調査で重要なポイントは、自分の土地の立地条件と周辺エリアの環境です。

土地の立地条件 土地の広さ 広い方が価値がありますが、間口の広さや車両の入りやすさなど周囲の道路との関係性にもよります。
道路との関係 建築基準法で、「幅員4m以上の道路に2m以上接している」敷地にしか建物は建てられません。
土地の傾斜 平坦地の方が価値が高いです。傾斜地だと有効利用するのが難しい場合があります。
用途地域 土地をどのような用途に使えるか、建築可能な建物の種類などが定められていることがあります。住居系、商業系、工業系などに分けられます。用途地域に沿った活用方法を選択しましょう。
最寄り駅までの距離 最寄り駅から自分の土地まで徒歩10分以内かそれ以上かで賃貸需要は大きく異なります。また最寄り駅の乗降客数も重要です。移動手段が自家用車メインの地域では、そこまで重要ではありません。
周辺エリアの状況 周辺エリアの人口推移 人口や世帯数が増えているかどうかは大変重要です。単身世帯、ファミリー世帯など世帯構成ごとの増減もチェックし、地域の特性を把握します。
周辺エリアの賃料相場 不動産会社であれば、不動産流通のネットワークREINSで地域の賃料相場を調べることが可能です。
  • 土地の立地条件
  • 土地の広さ
    広い方が価値がありますが、間口の広さや車両の入りやすさなど周囲の道路との関係性にもよります。

  • 道路との関係
    建築基準法で、「幅員4m以上の道路に2m以上接している」敷地にしか建物は建てられません。

  • 土地の傾斜
    平坦地の方が価値が高いです。傾斜地だと有効利用するのが難しい場合があります。

  • 用途地域
    土地をどのような用途に使えるか、建築可能な建物の種類などが定められていることがあります。住居系、商業系、工業系などに分けられます。用途地域に沿った活用方法を選択しましょう。

  • 最寄り駅までの距離
    最寄り駅から自分の土地まで徒歩10分以内かそれ以上かで賃貸需要は大きく異なります。また最寄り駅の乗降客数も重要です。移動手段が自家用車メインの地域では、そこまで重要ではありません。

  • 周辺エリアの状況
  • 周辺エリアの人口推移
    人口や世帯数が増えているかどうかは大変重要です。単身世帯、ファミリー世帯など世帯構成ごとの増減もチェックし、地域の特性を把握します。

  • 周辺エリアの賃料相場
    不動産会社であれば、不動産流通のネットワークREINSで地域の賃料相場を調べることが可能です。

この他に、競合相手の動向を把握することも重要です。自分の所有地の周辺にアパートや駐車場などの賃貸事業で成功している人が多ければ、その地域にはニーズがあるということが分かります。
逆に周辺の賃貸に空室が多いような状況であれば、立地が要因なのか、管理状態が悪いのか原因を分析する必要があるでしょう。

立地条件と周辺エリアの情報を分析すると、自分の土地周辺にどのようなニーズがあるのか把握することができます。ニーズに合った土地活用を行うことで、リスクを軽減し最大限の利益を引き出すことが可能です。

まとめ

土地活用にはリスクがつきものです。「リスクをとってリターンを得る」が基本的な考え方である投資には、絶対に安心というものはありません。
重要なことは、いかに上手にリスクコントロールするかということです。

自分の土地の条件によって、適切な土地活用方法は異なります。まずは市場調査を行い、綿密な事業計画を立てましょう。一度計画がスタートすると後からの変更は難しくなります。専門的知識も必要なため、疑問点は専門業者に相談しながら、長期的なシュミレーションをしておくことが大切です。

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