相続税対策でアパート経営を始めたい!節税効果や注意点は?

一見するとアパートを建てるには十分な広さがないように見える「狭小地」でも、アパートの経営をすることは可能です。
ここでは、狭小地でアパート経営を始めるメリット・デメリットに加え、収益を上げるポイントもご紹介します。

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アパート経営の節税効果

相続税対策の1つの方法として注目されるアパート経営。どのような節税効果があるのかみていきましょう。

●アパート取得で相続財産の評価額が下がる

大きな相続税が発生する主なパターンに、現金や預貯金を相続する場合と不動産を相続する場合の2つがあります。
現金や預貯金を相続すると、その額面がそのまま相続財産の評価額となります。
もしも空き地を相続した場合は、路線価や固定資産税評価額が、相続財産の評価額です。
しかし、現金で土地・建物を購入すれば、評価額は下がります。また、空き地にアパートを建てれば、「貸家貸付地」という扱いとなり、土地の相続財産評価額を下げることができます。

・土地

貸家貸付地となることで、現金と比較して評価額が約70~80%程度下がります。また、「小規模宅地等の特例」に該当する場合は、評価額が50~80%減になります。

・建物

新築のアパートの場合、建築費の60~70%程度が固定資産税評価額となります。また、所有している物件のうち賃貸に出している部分の割合「借家権割合」30%も下げられます。
さらに、アパートを建てるためにローンを組めば、借金も相続財産から差し引かれます。

アパート経営で相続税対策をする注意点について

アパート経営で相続税対策をする注意点について 

アパート経営で相続税対策をする際の注意点

上記のように、現金や空き地を相続した場合に比べ、アパートを建てる節税効果は大きなものです。また、アパートを経営することで、コンスタントな家賃収入が期待できるというメリットも付いてきます。
一方で、注意しなければならないこともあります。

●借金のリスク

相続税対策のためにアパートを建てる際、ローンを組むことになるケースは多いでしょう。この借入れ分は相続財産から控除されますが、その一方で利息が発生します。
たとえば、現金で1億円を相続すると、発生する相続税は1,220万円(配偶者以外)です。1億円で土地を購入し、5,000万円のローンを組んでアパートを建てれば、相続税は310万円(評価額6,000万円の場合)です。
910万円の節税になりますが、5000万円の借金+利息という負債を抱える点はリスクとして留意すべきでしょう。思うように家賃収入が上がるケースばかりとは限らず、収支計画が破綻する恐れは常にあります。

また、賃貸物件を建てると遺産分割がしづらくなるため、相続の内容をある程度話し合った上で対策に着手するのがよいでしょう。固定資産税や家賃収入の所得税が発生する点も、忘れてはいけません。

アパート経営で相続税対策をするポイント

アパート経営で相続税対策をするポイント

ベターな節税のためのポイント

より効果的に節税するためには、どのようなポイントがあるのでしょうか。
主なものを2つご紹介します。

(1)親族名義のアパートでは節税効果は得られない

相続税対策のためにアパートを建てるとき、土地の所有者と建物の名義人を同じ人(将来の被相続人)にする場合が多いでしょう。これまでご説明してきたような節税効果は、この土地の所有者=建物の所有者というケースにおいて生まれます。
もしも建物を親族名義にすると、親族が土地を無償で借りて賃貸経営をしているという形になり、「貸家貸付地」とはみなされません。そのため、節税効果は大幅に下がってしまいます。

(2)家賃収入の生前贈与を

一方で、将来的な披相続人を建物の名義人に設定するデメリットもあります。それは、名義人の存命中に得た家賃収入に関して、将来的に相続税が課せられるという点です。そのため、徹底的な節税を考えるならば、この部分についても対策する必要があります。
その方法として挙げられるのが、家賃収入を生前贈与することです。一般的には、年間110万円までの贈与は非課税ですから、その範囲内で対策するとよいでしょう。



この記事のまとめ

【アパート経営による相続税対策効果は大きい】
相続税対策のために、アパート経営は有効です。
・現金より土地・建物。更地よりアパートを建てた土地が節税には有効。
・借金のリスクや分割トラブルには注意を。
・建物の名義と家賃収入の生前贈与が効果を上げる鍵。
節税を狙って損をしないためには、この3点に留意しましょう。

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