民泊は空き家対策になる?民泊のメリットとデメリットを解説

外国人観光客の数は年々増加していますが、宿泊施設の数は限られているため、宿泊施設の不足が問題となっています。

そこで、宿泊施設の不足解消を目的とした一般の住宅を宿泊施設として提供する「民泊」が認められました。

民泊は宿泊施設の不足解消、空き家の有効活用が期待されていますが、本当に空き家を有効活用できるのでしょうか?

この記事では、民泊が空き家対策になるか、民泊のメリットとデメリットを解説します。

1.空き家のまま放置するデメリット

不動産を相続したまたは転勤で持ち家に住んでいない人の中には、「買い手が見つからない」「いつか住むかもしれない」という理由で空き家のまま放置している人もいると思います。

しかし、空き家のまま放置するのはあまりおすすめしません。空き家のまま放置することをおすすめしない理由として、以下の4つのデメリットが挙げられます。

  • ● 建物の老朽化が進行する
  • ● 資産価値が低下する
  • ● 特定空き家に指定される可能性がある
  • ● 近隣トラブルが生じる可能性がある

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

1-1.建物の老朽化が進行する

建物は築年数の経過とともに老朽化が進行します。空き家は特に換気不足が原因で湿気が溜まりやすく、カビやコケ、シロアリが発生して老朽化が早く進行するので要注意です。

また、適切な建物の管理が行われていない場合、塗装が少しずつ薄れてきて建物の防水性が低下します。その結果、雨漏りや建物全体の腐食が進みます。

老朽化が進行すると、自分が住み直す場合や売却または賃貸として貸し出す場合も修繕が必要になって無駄な支出が増加

修繕で対応できないくらいに老朽化が進行していると、建物を解体するための解体費用が必要になることもあるので注意が必要です。

1-2.資産価値が低下する

建物の資産価値は、法定耐用年数の影響を受けます。木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年と建物の構造ごとに法定耐用年数が決まっています。

建物の資産価値は、この法定耐用年数に基づいて算出するため、空き家のまま放置するほど資産価値が低下するので注意が必要です。

また、建物の資産価値は築年数だけでなく老朽化の影響も受けます。老朽化が進んだ建物は同じ築年数でもさらに資産価値が低いと判断されます

そのため、高く売却したい場合は少しでも早く売却することが不可欠と言えるでしょう。

1-3.特定空き家に指定される可能性がある

特定空き家とは、以下の条件に該当する物件です。

  • ● 倒壊する可能性が高い
  • ● 衛生上の問題が大きい
  • ● 景観を著しく損ねている
  • ● 近隣住民に悪影響を及ぼしている

自治体が空き家の実態調査を実施して、助言や指導を行います。この助言や指導に従わず、空き家をそのまま放置していた場合は自治体から勧告を受けることになります。

勧告を受けた場合は住宅用地の特例を受けられなくなって、固定資産税が最大6倍になる可能性があるので注意が必要です。

勧告を受けても空き家を放置している場合は最終的に自治体によって空き家の強制解体を実施し、解体費用を請求されることになります。

日本の空き家の数は年々増加しているため、空き家の活用を推奨しています。特定空き家もそのような背景から生まれたものなので、今後空き家規制は益々厳しくなるでしょう。

1-4.近隣トラブルが生じる可能性がある

空き家のまま放置して悪影響を受けるのは自分だけではありません。草木が伸びて隣地に入り込む、景観を著しく損ねる、害獣・害虫が住み着けば隣地に悪影響が及びます

また、外壁や屋根の一部が剥がれ落ちて通行中の人がケガをする可能性や不審火によって隣家に燃え移る可能性も。

通行中の人が整備不良によってケガをした場合は、適切な管理を怠っていたことを理由に賠償責任を負うことになります。

「失火責任法が適用されるので隣家に燃え移っても賠償義務は発生しない」と思っている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。

適切な管理をせずに空き家を放置していたことが重過失と判断された場合は、賠償責任を負うことになります。

このように空き家を放置したことが原因で近隣住民とトラブルに発展する、ケガをさせる可能性があるので注意が必要です。

2.民泊とは

民泊とは、個人の住宅を宿泊施設として提供することです。従来、宿泊施設を提供する際は旅館業法の許可が必要でした。

しかし、外国人観光客が増える一方で宿泊施設が不足している現状に対して、個人の住宅を宿泊施設として提供すれば宿泊施設の不足を補えるという考えが生まれました。

2018年6月に住宅宿泊事業法(民泊新法)が制定されて、都道府県知事に届出さえ行えば旅館業法の許可がなくても、個人の住宅を宿泊施設として提供できるように

空き家を持っている人にとっては空き家の有効活用につながる、外国人観光客にとっては宿泊施設を安く確保できる、日本文化に触れられるといったメリットがあります。

そのため、民泊を提供する人、民泊を利用する人どちらも増えつつあります。

3.空き家で民泊を始めるメリット

空き家で民泊を始めることには、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?

空き家で民泊を始めるメリットとして、以下の4つが挙げられます。

  • ● 空き家を有効活用できる
  • ● 空き家から収入を得られる
  • ● 高く売却できる可能性がある
  • ● 初期費用を少なく抑えられる

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

3-1.空き家を有効活用できる

空き家を放置しても、築年数が経過して資産価値が減少する、老朽化が進行するだけです。

しかし、空き家のまま放置した場合は建物の老朽化が進行しますが、民泊に転用した場合は人の出入りが生まれるので老朽化の進行を抑える効果が期待できます。

「賃貸という選択肢もあるのでは?」と気になった人もいるのではないでしょうか?

賃貸では自分が利用したいと思っても、余程の正当事由がなければ入居者の借りる権利が優先されてしまいます。しかし、民泊であれば賃貸のような制約を受けません。

民泊であれば制約を受けることなく空き家を有効活用できるため、売れるのを待っている、将来的に住むことを予定している人は、民泊を始めることをおすすめします。

3-2.空き家から収入を得られる

空き家を空き家のまま放置しても、老朽化を防止するための修繕費用や固定資産税または都市計画税などがかかります。

空き家期間が長くなれば長くなるほど、支出が増えて損をすることを覚えておかなくてはなりません。

しかし、民泊を始めれば利用者から宿泊料を得られるため、修繕費用や固定資産税といった支出を宿泊料で全額または一部を補うことが期待できます。

購入希望者が見つかるまでまたは再度住み始めるまで時間がかかったとしても、その間の支出を宿泊料で補えるので、大きなメリットと言えるでしょう。

3-3.高く売却できる可能性がある

通常の居住用不動産の場合、築年数や劣化状況などから資産価値を判断するため、老朽化の進行した空き家は売却に不利になる可能性が高いと言えます。

しかし、民泊を開始した空き家は、高く売却できる可能性があります。その理由は、居住用不動産ではなく事業用不動産として売却することになるためです。

事業用不動産の場合、築年数や劣化状況なども判断材料となりますが、どのくらいの利益が得られるかが重視されます。

民泊で安定した宿泊料を得られている不動産の場合、居住用として売却するより好条件で売却できる可能性が高いでしょう。

3-4.初期費用を少なく抑えられる

1から民泊を始める場合、民泊用の住居を確保しなくてはならないため、物件の購入費用を用意する必要があります。

しかし、空き家で民泊を開始するのであれば物件の購入費用を用意する必要はありません。

また、賃貸用として貸し出すわけではないため、賃貸経営のように大がかりなリフォームは必要なく、最低限のリフォーム費用と設備費用で抑えることが可能です。

そのため、民泊は開始する際のハードルが高くなく、民泊に失敗した場合の損失を最小限に抑えられるのが大きなメリットと言えるでしょう。

4.空き家で民泊を始めるデメリット

空き家で民泊を始めるメリットを先に触れましたが、当然メリットがあればデメリットも伴います。

空き家で民泊を始めてから後悔しないためにも、事前にどのようなデメリットがあるのか把握しておくことが重要です。

空き家で民泊を始めるデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

  • ● 安定した収入が得られるとは限らない
  • ● 年間の稼働日数に上限がある
  • ● 文化や言葉の違いによるトラブルが発生する可能性がある
  • ● 建物が傷む可能性がある

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

4-1.安定した収入が得られるとは限らない

空き家で民泊を始めれば宿泊料が得られるようになります。しかし、宿泊料は利用者がいて初めて得られるものなので、利用者がいなければ宿泊料を得られません。

対象物件が観光地や国際線が離着陸する飛行場、主要ターミナル駅に近い場合は利用者が期待できますが、住宅地にある場合は利用者があまり期待できないので要注意です。

一方、周囲が畑、古民家の場合は一見利用者が期待できないと思いがちですが、日本文化を満喫できるという理由で利用者が期待できます。

対象物件の立地で利用者が期待できるかどうかはおおよそ判断できますが、必ず利用者が期待できるとは限らない点に注意が必要です。

新型コロナウイルスによる外国人の入国禁止や県をまたいでの移動制限といったように、想定外の事態によって収入が大幅に減少するリスクも想定しておく必要があるでしょう。

4-2.年間の稼働日数に上限がある

ホテルや旅館、簡易宿所などは旅館業法の許可が必要です。民泊は旅館業法の許可は不要で、都道府県知事に届出を行えば営業を始めることが可能です。

しかし、「規制や手続きにかかる時間などを考慮すると、宿泊施設を経営するよりも民泊を始めた方が良いのでは?」と考えた人も多いと思います。

民泊に何も規制がなければ、ホテルや旅館を経営するよりも民泊を経営した方が手続きの手間を省ける、規制を気にせずに済みますが、営業日数に制限が設けられています。

営業日数の制限は「年間180日」となっており、年の半分は民泊として利用できないことを考えると、効率的に収入を得られる方法とは言えません。

年間180日の営業日をどのように設定するかが成功を大きく左右します。民泊は日本人が利用することあるため、国内外の祝日や大型連休を考慮しなくてはなりません。

営業日以外をウィークリーマンションやイベントスペースとして貸し出すなど、総合的な戦略が求められるでしょう。

4-3.文化や言葉の違いによるトラブルが発生する可能性がある

民泊は日本人でも利用できますが、外国人観光客が主な利用者となります。外国人観光客が利用する場合、文化の違いによるトラブルが発生する可能性が高いと言えます。

例えば、深夜に大声で叫んで近隣住民に迷惑をかける、利用者数の上限を守らないなどです。

これらの文化の違いによるトラブルは、利用時の規約にルールをきちんと盛り込むことで未然に防ぐことが期待できます。

しかし、言葉の違いによるトラブルの可能性が残ります。日本語と英語2つの表記の規約を用意しても、全ての外国人観光客が日本語や英語を理解できるとは限りません。

文化や言葉の違いによるトラブルを確実に防ぎたいのであれば、日本語や英語だけでなく韓国語や中国語などの複数の言語で規約を作成することが重要と言えるでしょう。

4-4.建物が傷む可能性がある

外国人観光客は文化や言葉の違いによるトラブルだけでなく、マナーの違いによる建物の汚れや痛みなども想定しておかなくてはなりません。

民泊で外国人観光客を受け入れると多いのが、ゴミの散乱による汚れや臭いの付着、設備の破壊や盗難です。

宿泊客が日本人だと宿泊名簿に記載された電話番号や住所などから責任追及できますが、外国人だと責任追及できず泣き寝入りすることがほとんどです。

「おもてなし」の精神から宿泊客が快適に過ごせるように、日本を満喫できるように設備を追加する人も多いですが、あまりおすすめしません。

壊される、持って帰られるリスクを伴うため、必要最低限の設備があれば十分です。

精神的な負担を軽減するためにも「壊される」「汚される」ことを前提に民泊に臨むことをおすすめします。

5.民泊を始める手順

空き家対策につながることを期待して民泊を始めたいと考えている人も多いと思いますが、民泊はすぐに始められるものではありません。

民泊を開始するには都道府県知事に届出が必要になるため、速やかに民泊を始めたい人はどのような手順で民泊を始めるのか事前に把握しておくことが重要です。

民泊を始める手順は、大きく以下の2つに分かれます。

  • ● 民泊の形態を決める
  • ● 許可申請・届出を行う

それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

5-1.民泊の形態を決める

民泊を始める際は、まず民泊の形態を決める必要があります。民泊の形態は、大きく以下の3つに分かれます。

  • ● 住宅宿泊事業法による民泊
  • ● 旅館業法による民泊
  • ● 特区民泊

住宅宿泊事業法による民泊とは、都道府県知事に届出を行うだけの簡単な手続きで民泊を開始できるというものです。

基本的には、一般的な住宅が備えている浴室やトイレ、洗面といった設備があれば十分で、年間180日以内の営業が可能です。

家主居住型と家主不在型という2種類の形態がありますが、家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。

旅館業法による民泊とは、都道府県知事の営業許可を得る必要がある民泊(簡易宿所)です。そのため、住宅宿泊事業法による民泊よりも始めるまでに時間と手間がかかります。

営業日数の上限がない点はメリットですが、営業可能地域が限られている、設備や客室面積、建築基準法、消防法などの制限を大きく受ける点に注意が必要です。

特区民泊とは、旅館業法が適用されない民泊です。国家戦略特別区域という区域に該当する自治体において、条例を定めた場合のみ特区民泊が可能となります。

2泊3日以上と滞在に下限が設けられているほか、自治体ごとに条件が定められています。営業日数の上限が撤廃されるため、営業日数を気にせずに民泊を行うことが可能です。

ただし、1泊2日の短期利用はできないため、出張といった短期利用者を確保できない点に注意が必要です。

手軽に民泊を始めたい人は住宅宿泊事業法による民泊、本格的に民泊に取り組みたい人は旅館業法による民泊を選ぶといったように目的に応じて選び分けることをおすすめします。

特区民泊のエリアは限定されているため、特区民泊に該当している人は、他の方法と比べてメリットが大きいのがどちらなのかよく考えてから選びましょう。

5-2.許可申請・届出を行う

民泊の形態の決めた後は、各形態に応じた許可申請・届出を行います。

住宅宿泊事業法による民泊を始める場合、都道府県に届出を行いますが、担当部署は観光、衛生など自治体で異なるため、事前にどこに届出を行うのか確認しておく必要があります。

旅館業法による民泊を始める場合、各都道府県の保健所に許可申請を行うのが一般的です。相談後に手続きを開始する自治体もあるため、まずは問い合わせることをおすすめします。

特区民泊を始める場合、住宅宿泊事業法による民泊と同様、自治体ごとに窓口が異なるため、事前にどこに届出を行うのか確認しておく必要があります。

必要な書類や手続きなどは形態や申請する自治体によって異なるため、速やかに手続きを完了させるには、何が必要なのかを事前に確認しておくことが不可欠です。

また、各形態の条件を満たすためにリフォームを行わなくてはならないケースもあります。リフォームに時間がかかると営業開始が遅れるため、設備も確認しておきましょう。

まとめ

相続で空き家を取得した、持ち家を持っているものの転勤によって空き家になったという人の中には、空き家の扱いに困っている人も多いと思います。

「いつか住むかもしれない」「なかなか買い手が見つからない」場合、空き家の状態が長く続くことになります。

しかし、空き家のまま放置しても、費用がかかる、資産価値が下がるといったデメリットを伴うため、何らかの対策を練ることが重要です。

そこで登場するのが「民泊」です。民泊は手軽に始められる空き家の有効活用として注目を集めていますが、メリットとデメリットを伴います。

また、形態もいくつかあるため、この記事に書かれているメリットとデメリット、各形態の違いをよく確認してから民泊を開始しましょう。

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