アパート経営の空室対策12選!家賃を下げる前にできることを紹介

アパート経営をしているなら、「空室対策」を優先しましょう。どれだけおしゃれな物件を所有していても、入居者が1人もいなければ家賃収入は0円のままです。アパート経営で安定した収入を確保するためには、物件を満室にするための戦略を考える必要があります。

ただし、アパート経営で空室が生まれてしまう理由は、物件によってさまざま。自身の所有するアパートにどのような問題があるのかを把握し、適切な空室対策を選択できるようになりましょう。

今回は、アパート経営者が知っておくべき12の空室対策と、空室が出てしまう主な原因について解説します。

目次

1.アパート経営に最適な12の空室対策で物件の魅力を底上げしよう

今回ご紹介するアパート経営のおすすめ空室対策は12種類です。

地域や入居者によってアパートに求められるニーズは異なるため、物件の魅力を高めていくのが基本的な方針となります。

1-1.全体的なクリーニングで内見者の印象アップ

  • 築年数が古く老朽化が進んでいるアパート
  • サビ・破損などがあるアパート

は、内見時の印象を悪くします。間取り図や物件写真の時点では魅力的な物件でも、内見で悪印象を持たれると契約まで話を進めることができません。内見に来る、つまり物件に興味を持っている人を逃すのはもったいないので、内見時に好印象を持ってもらうためにも全体的なクリーニングを施しましょう。

壁紙やクロスを貼り替えたり、高圧洗浄機でアパートの外壁を掃除したりするだけでも、見た目の印象は大きく改善します。
また、次のような対策もおすすめです。

  • ブレーカーを上げたら照明・冷暖房がON になるように設定しておく
  • カーテンや照明などを設置して内装をおしゃれにする

1-2.フリーレントでお得感を演出

入居から数ヵ月間は家賃を取らないという契約のことを、フリーレントと呼びます。フリーレントは、出費なしで手軽にできる効果的な集客手段のひとつです。

  • 立地などに難があるものの、物件の魅力や住みやすさには自信がある
  • 空室が埋まらない理由が分からない
  • 家賃などの値下げには踏み切りたくない

といった場合は、フリーレントでお得感を演出しましょう。最初の数ヵ月は家賃収入を確保できなくても、いったん入居してもらえば数年間住み続けてくれる可能性が高いため、長期的には十分利益を確保できます。

1-3.単身者にもファミリー世帯にも人気な無料インターネットの提供

人間は、

  • *他では手に入らない付加価値
  • *限定品(数量・期間)

を前にすると、財布のひもを緩めてしまう生き物です。そのため、空室対策としては、「他の物件にはない強み」という付加価値をつける手段も効果的といえます。

その中でもおすすめなのが、無料インターネット環境の整備です。実際に引っ越しをした経験があると分かりますが、引っ越しのタイミングに合わせてインターネット回線の契約をする場合、意外なほど手間がかかります。完ぺきに手続きをしても業者の工事が遅れてしまい、新居で数日間ネットにつなげないといったトラブルが起きるケースもあるので、最初からインターネットが使えることはアパート経営における大きな強みです。

ただし、契約する回線の容量が少ないと、休日や夜など一斉にネットを使う時間帯に通信が遅くなってしまいます。アパートに無料のインターネット環境を導入する場合は、必要に応じて回線をアップグレードできるようにしたり、容量に余裕のあるプランを契約したりして、入居者の満足度を高めましょう。

1-4.ペット可物件にして家賃を引き上げ

一般的な賃貸物件の多くで、ペットの飼育は禁止されています。理由は簡単で、ペットがいると壁紙などを傷つけたり、部屋ににおいが染み付いてしまったりするからです。また、ペットを飼育していた部屋に、ペットのアレルギーを持つ人が入居するとトラブルになってしまうため、退去後のクリーニングにも気を使う必要があります。

ただ、数が少ないだけに「ペット可物件」のニーズは高いです。壁紙や床を消臭機能などがついたものに取り替える必要はあるものの、近隣にペット可物件が少ない場合は、一度ルールの変更を考えてみましょう。

また、ペット可物件にも、「1頭だけなら可」「声の小さい小動物や鳥なら可」「犬・猫の多頭飼いも可」など、いくつかの分類があります。多頭飼いに対応しているアパートは非常に少ないため、近隣のライバル物件と差別化したい場合は多頭飼い可にするのもおすすめです。

1-5.楽器可物件にしてニッチなニーズや静かな生活をアピールする

楽器や演奏について学ぶ音大生や専門学校生、趣味で楽器を続けていた人など、「気軽に楽器演奏を楽しみたいが、周辺住民の迷惑になるため楽器を楽しめない」ことに悩んでいる人は少なくありません。

もし、近くに音楽系の専門学校があったり、既存の住民に音楽を楽しむ人が何人もいたりする場合は、思い切って楽器演奏可のアパートにするという手もあります。

ただし、楽器可物件にするなら、防音工事が必須です。防音の程度によって早朝や深夜の演奏をどこまで認めるかなども変わってくるため、予算と相談しながら導入を検討しましょう。

また、楽器可物件は一般的なアパートに比べて騒音に強いため、室内で静かに過ごせます。音に敏感な人、夜間静かに過ごしたい人向けの宣伝方法として、楽器可ではなく防音設備が整っていることをアピールするのもおすすめです。
なお、楽器可にする場合は、既存の住民から同意を得る必要があるので注意しましょう。

1-6.若者向けにルームシェア可能な物件にして若年層を募集する

大学が近くにある、繁華街に近いなど、若者が多いエリアにあるアパートは、ルームシェア可能な物件にするという方法もあります。もともとファミリー世帯を対象にしたアパートは、部屋が大きすぎて一人暮らしをする若者からなかなか注目してもらえません。しかし、ルームシェアとしての利用を認めれば、大きな部屋・広い間取りを複数人で借りてもらうことで空室を埋められます。

1-7.リノベーションで部屋を新築同然に生まれ変わらせる

築年数の古いアパートを新築同然に生まれ変わらせる手段が、リノベーションです。とくに、浴室やキッチンなどの水回りは、築15年程度で大幅に劣化してきます。築20年、30年を越えてくると設備の取り替えだけでは古さや生活感を隠せなくなってくるので、思い切ってリノベーションすることも考えましょう。

なお、基本的なリノベーションの方針は、洋風の間取り・デザインの導入がおすすめです。畳敷きの和室をフローリングに貼り替えたり、タンスをクローゼットに変更したりするだけでも物件の印象は良くなります。
ただし、予算やデザインの方向性を地域ごとのニーズに合わせる必要があるので、リノベーションするかどうかはよく考えてから決めましょう。

1-8.外国人入居者を受け入れてターゲットを広げる

アパート経営では、より多くの人にアピールできるほうが空室を埋めやすくなります。そこでおすすめなのが、外国人入居者の受け入れです。 東京オリンピックなどの建設ラッシュによって、労働需要の拡大と新たな在留資格の創設もあり、国内で生活する外国人は増えています。一般的に、不動産のオーナーは言語や文化の違う外国人入居者を嫌がる傾向があるため、外国人を受け入れるだけでも近隣のアパートと差別化できるでしょう。

ただし、外国人入居者を受け入れる場合は、トラブルを予防するためにも事前のルール作りと徹底した周知が必要不可欠です。また、家賃滞納のリスクを考えて、家賃滞納保証を利用することもおすすめします。

1-9.家賃を下げる前に敷金・礼金を下げる

間取りや立地に問題がないにも関わらず、長期間空室が埋まらない場合は、設定した家賃が地域の相場より高すぎる可能性を考えましょう。

ただし、安易に家賃を下げるのはおすすめできません。家賃を下げるなら、先に敷金・礼金を下げましょう。敷金と礼金を引き下げれば、引っ越し時に初期費用が大幅に安くなるため集客しやすくなります。
一時的な敷金や礼金を優先するより、2年3年とアパートに入居してもらったほうが、利益は大きくなります。

1-10.家具付き・プレゼントありの物件にして物件の魅力を底上げ

あまりお金をかけずに内見時の印象を引き上げるテクニックとして使えるのが、プレゼント作戦です。家具店などを回って家具やインテリアを買いそろえ、部屋をおしゃれに仕上げれば、入居者の印象は良くなります。

また、入居を決めてくれた人に対して、

  • *置いてある家具
  • *クオカードやギフトカード
  • *新生活に役立つ消耗品(シャンプー・ボディーソープなど)

などをプレゼントすることで、お得感をアピールするのもおすすめです。

1-11.賃貸の運用を得意としている管理会社に変えるのもおすすめ

次のような場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

  • 管理会社が熱心にアパートの広告や宣伝をしてくれない
  • 契約している管理会社が賃貸の管理や集客を苦手としている

ひとくちに不動産会社といっても、実際には「建売の扱いが得意」「賃貸の広告が得意」「中古物件の売買が得意」など、それぞれ得意分野が違います。

担当者の対応に不満がなくても、部屋を埋められなければ意味はありません。入居者が退去してから次の入居者を決めるまでにかかった時間や、内見希望者の推移などを見て、結果が出ていない場合は管理会社の変更も考えましょう。

1-12.賃料を下げるのは最後の手段

  • 明らかに周辺の相場より家賃が高い
  • 高い家賃に見合うだけの付加価値をアピールできない
  • 色々と手を打ったものの空室が減らない

などの場合に、最終手段として選ぶ空室対策が家賃の値下げです。

ただし、空き部屋のみ安い家賃で運用すると他の住民が不満を覚えるため、家賃を下げるなら全部屋の家賃を下げる必要があります。一度引き下げた家賃はそう簡単には元の金額に戻せませんし、家賃を下げて物件の収益性が下がると将来手放すときの売り値や資産価値にも影響が出てしまうので、賃料の値下げはできるだけ避けましょう。


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2.空室になってしまう理由は立地・家賃・広告などに問題があるから

アパート経営において空室が出てしまう場合、物件に以下のような問題点を抱えているケースが多いです。

  • 生活動線が悪い
  • 立地が悪い
  • 物件情報の掲載を怠っている
  • 相場よりも費用が高い
  • 共有スペースが汚い
  • 共有スペースが暗い
  • 内装・設備・間取りが悪い

アパート経営に最適な空室対策のやり方を知っていても、空室になってしまう原因を解決できなければ空室は解消できません。問題と対策はセットですから、アパート経営で空室になる理由についても知っておきましょう。

2-1.生活動線が悪く目的の場所に行きづらいといった生活しづらさがある

室内の各部屋を行き来する際に通る経路のことを、生活動線と呼びます。生活動線が悪い部屋は、生活しづらさに結びつきます。

  • *洗濯機がベランダにある
  • *トイレが奥まった場所にあるためアクセスしづらい
  • *玄関を開けるとリビングが丸見えになってしまう

といった間取り上の問題は、リフォームやリノベーションなどで解決したほうがよいでしょう。

2-2.最寄り駅から離れているなど立地が悪い

賃貸用不動産の需要は、大部分が立地で決まります。最寄り駅から離れているなど、立地が悪ければ悪いほど空室は増えやすいものです。ただし、立地の良し悪しそのものはアパートオーナー個人の力でどうこうできるものではありません。

立地に問題がある場合は、物件の魅力や個性をとがらせて特徴的なアパートにするなど、「立地が悪くても住みたい」と感じる人を増やす方向性の空室対策を考えましょう。ペット可物件や楽器可物件など、近隣のライバル不動産にない強みがあれば、多少立地に難があっても空室を埋められる可能性が高くなります。

2-3.物件情報の掲載を怠っている

物件の宣伝・広告を任せる不動産会社によっては、積極的にアパートのことを宣伝していない場合があるので注意しましょう。満室を目指すためには、不動産会社や客付け業者の協力も必要不可欠です。

  • 人手が少なく忙しい
  • 長期間売れないため社員のやる気がなくなっている

といった事情から、物件情報の掲載を忘れていたり、こまめに更新してくれなかったりする可能性も十分考えられます。内見の申し込みや問い合わせが少ないと感じたら、管理会社に問い合わせましょう。

2-4.相場よりも費用が高く比較検討の対象外になっている

たとえば周辺地域の家賃相場が5万円のエリアで、家賃を8万円に設定していると、よほど付加価値の高いアパートでもない限り入居者を確保できません。多くの場合、賃貸物件を探す人は予算と立地で大まかに物件情報を絞り込むため、相場よりも費用が高いとそれだけで比較・検討の対象外になってしまいます。

ただ、家賃を下げると物件の資産価値や収益性まで下がってしまうので、

  • 家賃を据え置きのまま駐車場料金込みの金額にする
  • 無料のインターネット環境を用意する
  • 敷金・礼金を安くする

といった対策を取りましょう。

2-5.郵便受け・床・壁など共有スペースが汚い

個々の部屋だけでなく、敷地に入ってから部屋へ向かうまでの共有スペースも物件の良し悪しを測る基準のひとつです。

  • *郵便受けの周りにチラシが散らかっている
  • *ゴミ箱からゴミがあふれている
  • *床や壁の汚れが掃除されていない
  • *異臭がする

といった問題があると、内見の際に悪印象を与えてしまうため、共有スペースの掃除を心がけましょう。アパートの管理を管理会社などに委託している場合、管理会社の仕事に満足できなければ会社そのものを変えてしまうという手もあります。

2-6.共有スペースが暗く防犯面で不安を抱かせる

アパートの共有スペースが暗いと、防犯面のリスクが上がり、物件全体も陰気に見えてしまうので注意しましょう。よくあるのは、照明が切れたまま放置されている物件です。とくに女性向けに物件の魅力をアピールしたい場合、共有スペースの暗さは致命的な問題になってきます。
こまめに共有スペースの管理状態をチェックし、照明が切れていたら電灯などを交換するようにしましょう。

2-7.特に水回りはチェックされている!内装・設備・間取りが悪い

  • ファミリー世帯向けの物件なのにユニットバスを採用している
  • 浴室に追いだき機能がない
  • エアコンが古く冷暖房の効率がよくない

といった構造上の問題も、空室を増やす大きな理由です。構造上の問題は、家具のレイアウトなどでは対処するのが難しいので、必要に応じてリフォームやリノベーション、設備の入れ替えなどを検討しましょう。

とくに、キッチン・浴室・トイレなどの水回りは、内見時に必ずといってよいほどチェックされます。資金に余裕があるなら、破損などのトラブルが起きる前に新しいものに取り替えるのがおすすめです。

3.効果的な空室対策を見極める方法

アパートに空室が出てしまう理由と対策について押さえたら、自身の所有しているアパートの状態や、周辺状況のリサーチを行いましょう。不動産の条件やニーズは、地域や物件によって千差万別です。まったく同じ大きさ・間取りのアパートでも、どの地域に建っているかで強みや弱み、取るべき対処法が変わってきます。

最終的に、どの原因に対して、どの空室対策を施すのかはオーナーの決断次第です。アパートオーナーの考えがまとまっていないと、不動産会社に相談しても効果的なアドバイスをもらえないので、空室の原因を見極める方法を知っておきましょう。

3-1.最近の周辺状況のリサーチ

インターネットを使って手軽に物件情報を調べることのできる現代では、近くにある家賃や間取りが同程度の物件は、比較されるのが当たり前です。常に複数の物件と比較され、入居希望者の興味を引いた物件だけが内覧・契約へと話を進められます。

そこで重要になってくるのが、周辺状況のリサーチです。近隣の物件を調べ上げ、ライバル物件と自身のアパートを比較して、両者の強み・弱みから空室対策を考えましょう。

また、ライバルの物件情報を調べることで、物件広告の方法やキャッチコピーのつけ方なども見えてきます。

  • *室内の写真が少ないから増やそう
  • *敷金や礼金を値引きしよう
  • *ライバル物件にない強みを中心に宣伝しよう

など、ライバル物件との差別化を図るのも効果的です。

3-2.経営しているアパートの状態

相対的に周辺の物件と自身のアパートを比べた時の評価だけでなく、経営しているアパートそのものの状態を見極めることも重要になってきます。共有スペースの管理が行き届いていない、内装や設備が使いづらいなど、入居者の視点から見て不安や不満を感じやすい点を潰していく方法を考えれば、効果的な空室対策を見極められるでしょう。


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まとめ

アパート経営で安定収入を得るためには、とにかく空室を埋めることが重要です。入居者を確保しない限り、家賃収入は入ってきません。ただ、物件によって適切な空室対策や、空室になっている原因は違います。

まずは最新の周辺状況を調べ、次に経営しているアパートの状態をチェックして、空室になっている原因を見極めましょう。そのうえで、空室の問題点を解消できるクリーニングやフリーレント、無料インターネットの提供にリノベーションといった空室対策を選び、必要最小限の予算や労力で空室を減らしていきます。

空室対策は、闇雲にお金や労力を費やせばよいわけではありません。最終的にどういった空室対策を施すかを決めるのはアパートのオーナーなので、アパート経営を成功させるためにも、空室対策に関する知識を深めておきましょう。

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