【イエカレ】サポートしてくれる業者の選び方７つ｜アパート・マンション経営で土地活用したい理由は人それぞれ

土地活用を選ぶ上で押さえておきたいポイントについて、法規制、周辺ニーズ、土地活用の目的、どこまで費用をかけられるか、土地の転用性、税金優遇、土地活用のリスク、これら7つの観点からみていきましょう。

土地に関する法律には、建物を建てられない土地があったり、建物は建てられるがその種類や規模などが指定されたりするなど、様々な規制があります。
所有する土地が、希望する活用ができるかどうかを最初に確認する必要があります。

たとえば「都市計画法」という法律によって、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられるエリアがあります。
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされていて、原則として建物の建築は許可されていません。
したがって、広い土地を持っていても、その土地が「市街化調整区域」に該当するならば、アパートやマンション等の経営による土地活用が厳しいということになります。

しかし、市街地調整区域であっても、土地活用をあきらめることはありません。
居住している人の日常生活のために必要な物品を販売する店舗は許可されることもありますし、駐車場、資材置き場等、建物を建てないでできる土地活用の方法もあります。

「用途地域」と言って土地の用途が定められエリアや、登記事項証明書の地目等により、土地を活用するために地目の変更手続きが必要なことや、そもそも変更の許可がおりない場合もあるので、所有する土地の行政機関の土地計画課等に問い合わせる必要があります。

周辺ニーズを踏まえた上で、土地活用を考えることも重要です。

アパート経営をする場合を考えてみましょう。近くに大学などがある場合は、学生用のワンルームのアパートを建てるとニーズがあるでしょう。

しかし、すでに学生用のアパートがたくさんあって供給過多の状況である場合には、競合が激しく空室になるリスクが高くなるおそれがあります。
その場合は、駐車場やコインランドリーなど、他の土地活用を考えた方がよいかもしれません。

このように、所有する土地の周辺のニーズを把握することは、土地活用の成否を決める大事なことなので、地域の不動産会社や専門の業者に相談するとよいでしょう。

土地活用の目的は土地の所有者によって大きく異なります。
自分の土地をどのような目的で活用したいかを明確にせずに土地活用を進めてしまうと、後になって別のことをしておけばよかったなど、後悔することになりかねません。
法規制や周辺ニーズなど、先ほど述べたような縛りはあるものの、優先事項を整理して活用方法を考えるようにしてください。

土地の活用方法によって、かかってくる費用は大幅に変わってきます。
一般的に、費用負担額が増えると収益も増え、費用負担が少ないと収益も少なくなる傾向があります。

賃貸アパートやマンションなどを経営したい場合、初期投資はどのくらいかけられて、借入金をどのように返済していくかなど、長期的かつ細部にわたってシミュレーションをする必要があります。

費用をどれくらいかけられるかによって、できる活用の仕方も変わってきます。
自分に合った無理のない方法で収益を上げられる活用方法を選ぶようにしましょう。

転用性とは、土地活用を始めてから何らかの理由で他の活用方法に変更する場合、その転用のしやすさのことをいいます。

1番転用しやすいのは、月極の青空駐車場です。
またトランクルーム経営も初期投資が比較的安く契約期間も比較的短いため、転用することはさほど難しくありません。

逆に転用しにくいのは、初期費用を多く投入する場合で、アパート・マンション経営や太陽光発電、コインランドリーなどです。
また事業者に土地を貸す場合なども、借地契約の長さにもよりますが、土地の上に建物を建てることを考えると転用しにくいでしょう。

土地や建物に関する税金には、相続税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、所得税、贈与税、登録免許税などがありますが、この中でも金額の大きくなる相続税や、毎年支払う固定資産税・都市計画税は節税したいと思っている方も多いと思います。

土地を活用することは、税金対策にもつながることがあります。
土地は更地のままだと税金がかかるのみで、毎年決まった額を固定資産税などとして払い続けなければなりません。
土地の上に建物を建てると、土地の固定資産税や都市計画税の優遇の適用を受けられるというメリットがあります。

また、相続税は亡くなった人の財産を家族などの相続人が相続する際に発生する税金で、土地などの不動産にも発生します。
この相続税もアパートなどを経営している場合、節税できることがあります。

土地活用のリスクを考えることは、大変重要なことです。
初期投資やローン、金利の変動、収益その他トータルで長期的にリスクを考えた上で、土地活用の方法を決める必要があります。

アパートやマンションの経営で考えると、将来的にその地域がどのように変化するかまである程度予測して経営戦略をたてた方がよいです。

また、万が一計画が思うようにいかなかった時はどうするのかまで考えていた方が、リスク回避はしやすいでしょう。

ここからは具体的な土地の活用方法についてみていきましょう。
それぞれの活用方法にはどのような土地が適しているのか、メリットやデメリット、注意点などについても触れます。

土地活用と聞いて、まっさきに思い浮かべるのが賃貸アパート、マンションの経営だという方も多いのではないでしょうか。
アパートやマンションを経営する場合は長期にわたるシミュレーションが重要です。
周辺の環境やニーズ、収益性などを考えながらプランを立てるようにしましょう。

「アパートとマンションの違いは何？」と疑問に思われる方もいらっしゃるかと思いますが、実は明確に定められた定義はなく、一般的に3階建てくらいまでの木造または軽量鉄骨造の建物をアパート、４階以上の鉄筋コンクリート造などの建物をマンションと呼ぶことが多いようです。

【メリット】

• 長期にわたり安定した家賃収入を得ることができる
• 固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になる
• 土地と建物の相続税評価額が下がり、節税対策になる

【デメリット】

• 建築費として多額の費用がかかる
• 空室になるとその分の収入が減る
• 管理費やメンテナンスの費用が継続してかかる
• 他の利用への転用がしづらい

戸建賃貸経営も、最近注目されている活用方法です。
賃貸用の戸建物件は、アパートやマンションに比べると少なく、家族をもつ富裕層を中心に需要があります。
また、周辺に学校などがあり駐車場を用意すれば、駅からの多少距離があっても一定の需要があります。

戸建賃貸は、狭い土地の土地活用にも向いています。30坪以上あれば家が建つので、アパートやマンションを建てられないような土地でも経営できます。
アパートの供給が過剰なエリアにある土地も戸建賃貸向きといえるでしょう。

【メリット】

• アパートなどに比べて競合相手が少ない
• 将来的に売却することがむずかしくない
• 狭小地や変形の土地でも建築可

【デメリット】

• アパートやマンションに比べると収益は低い
• 他の賃貸経営と比べて入居者数が限られるため、退去したら収入に大きく影響する

駐車場は最も初期費用を抑えることのできる土地活用の1つです。
コインパーキングは利用時間に応じて料金が発生するので、繁華街などに向いています。
また月極駐車場は、駐車料金を月額で請求するため、オフィス街の他、住宅地などでも需要があるといえるでしょう。
向いているのは、駐車場のニーズのある道路に面した土地です。

【メリット】

• 初期費用を抑えられる
• 比較的狭い土地でも駐車場にできる
• 更地に戻すのが容易で短期の土地運営も可（青空駐車場の場合）

【デメリット】

• 収益性は低い
• 固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることができない

幹線道路沿いの土地や人通りの多い道路に面した土地は、交通量の多さやアクセスの良さによる集客効果を活かして、店舗などを建てることで土地を活用することができます。

店舗となる建物を土地所有者が建て、店舗事業者が一括して借りる「リースバック方式」と、店舗事業へ土地を定期借地する「事業用定期借地方式」がありますが、ある程度の大きさで作られた商業施設を除くと、一般的なのは事業用定期借地方式による運用です。

幹線道路沿いなどの車の通行量が多い土地などが適した土地となります。
長期的に他に土地を活用する予定がなく、借りた人が土地の上に建物を建てた場合30年以上自由に使えなくなる可能性があることに注意をして検討してください。

【メリット】

• 初期費用がかからない

【デメリット】

• 借り手が見つかるまでに時間がかかることがある
• 契約期間の間は転用や売却ができない

トランクルームによる土地活用は、所有する土地にトランクルームを設置して契約者の荷物をトランクで預かるものです。
トランクルームの経営には、専門業者に一括して依頼するものと、自分でトランクルームを購入、設置して、管理を業者に依頼する方法があります。

【メリット】

• 日当たりなどの条件が悪くても活用できる
• 初期費用が比較的安い

【デメリット】

• 収益は低め
• ニーズを把握するのが難しい
• 設置できないエリアがある

太陽光発電は、発電した電気を電力会社に売ることで収益を得る方法で、市街化調整区域でもできる土地活用の方法です。
10kW以上の太陽光発電システムを設置すれば、20年間という長期にわたり、固定価格で電気を買収してもらえる制度があり、長期的な安定収入が見込めます。
ただし、固定買取価格の20年を過ぎると、その時点での買取単価になります。

最近では、買取価格は低下してきていますが、太陽光発電システムの設置費用も以前に比べて安くなっているので、検討してもよいでしょう。

また、経済産業省が2018年9月に「2020年代半ばまでに買取価格を現在の半分以下に下げる方針」を発表しているため、検討している方は信頼できる業者に相談した上で、早めに設置を検討した方がよいかもしれません。

また、太陽光発電のシステムが故障してしまう、また災害などでダメになってしまうリスクもないとはいえません。
これらのリスク回避のために、メーカー側の保証制度などをきちんと確認しておく必要があります。

太陽光発電による土地活用に向いているのは、固定資産税の安い郊外である、土地が安い、太陽光で発電した電気を送るための電柱が近くにあることなどがあげられます。

【メリット】

• 長期にわたって安定した収入を得ることができる
• メンテナンスや維持費が比較的かからない
• 市街化調整区域でも導入することができる

【デメリット】

• アパートなどに比べると収益は低い
• 災害等で故障することがある
• 転用性が低い
• 売電価格が低くなってきている

土地にコインランドリー用の建物を建てて、設備を設置し、利用者からの支払いによって収入を得る土地活用です。
比較的狭い土地でも運営することができ、人件費などもかからないため、周辺の住民のニーズがあり固定客がつけば、安定して収入が得られる土地活用の方法です。

コインランドリーの運営に向いているのは、住宅が多く、車や人通りが多く、競合店が少ないエリアにある土地です。

【メリット】

• 狭小地でも運営できる
• 周辺地域のニーズがあれば安定した収益が期待できる

【デメリット】

• 初期費用は比較的高額である
• ニーズがないと赤字経営になるリスクがある

資材置き場も建物を建てることなく土地を活用できるので市街化調整区域などにおすすめの活用方法です。
ある程度の広さと、土地周辺に資材の置き場を必要としている業者があることが条件になってきます。
適しているのは、住宅が多くない郊外の道幅と間口が広い土地です。

【メリット】

• 初期費用がかからない
• 市街化調整区域でも土地を活用できる

【デメリット】

• 収益は低め
• 資材置き場の需要があることが前提

自動販売機を利用した土地活用は、一畳程度のスペースから始めることができ、狭小の土地、変形の土地などに有効な方法といえます。
また、初期投資は比較的低く、始めやすいこともメリットといえるでしょう。

自動販売機の土地活用に適した土地は、人通りが多い場所や人が集まりやすい場所などです。
具体的には、通勤、通学などに使われる道沿いの土地、駅の近く、アパート、マンション、公園、レジャー施設などの近く、オフィスなどがたくさんある場所にある土地などです。

【メリット】

• 立地がよければとても小さい土地でも活用することが可能
• 初期費用が低い

【デメリット】

• 収益性が低い

ここまで土地活用についてみてきましたが、土地を活用にするには法律、税金、建築、金融、管理など多岐にわたる知識や経験が必要となり、たくさんの会社と交渉などをしないといけません。 地主さんが一人でそれらを行うのは大変難しく業者に依頼する人も多くなっています。

アパート・マンション経営、土地を貸したいなら不動産屋や建築会社、コインパーキング、太陽光発電、トランクルーム、自動販売機の設置なら、それぞれに特化した事業者に、まだ何も決まっていないのなら、土地活用プランナーやコンサルティング会社などに相談するとよいでしょう。

価格や提案内容などを他と比較するために、複数の業者さんに相談し、見積もり等を出してもらいます。 ここでは、実際に土地活用を進めていく場合の業者の選び方についてみていきましょう。

実績が豊富ということは、これまでに土地活用を成功させてきた事例が多いということです。
インターネットでの口コミや、実際に地主さんから直接話を聞くなどして、積極的に情報を収集するようにしましょう。

また、トラブル等があった時にどのように解決したのかということも、信頼できる業者かどうかを判断する際には有効です。
気になることはどんどん質問するようにしましょう。

金融機関からの借り入れは少なければ少ないほど、リスクは低く抑えられます。
ですので、なるべく安い建築費で見積もりをだしてくれる会社を選ぶことも大事です。
例えば、同じ図面でも数社に見積もりを出してみると驚くほど金額が違うということに気づくはずです。

ただし、一社だけあまりに安い場合は、手抜き工事などが考えられますので、注意が必要です。 その会社が手掛けた他の物件をみる、口コミや実績などを調べることがますます重要になってきます。

賃貸住宅では「サブリース」という契約方法があります。
サブリースは、建設会社やハウスメーカーが物件を一括借り上げ、毎月一定の賃料を家主に払うというシステムで、空室に関係なく収入を保証してくれるので安心です。

また、このサブリースでは、入居者の管理は建物のメンテナンスなども借り上げた会社がやってくれるため、手間もかかりません。

しかし、30年一括借り上げといった場合でも、家賃が保証されるのは10年間で、その後は見直しありなどの条件が記載されていることもあるので、契約する際には賃貸契約書を隅々まで読んで何度も確認し、納得したうえで契約することが重要です。

賃貸物件の管理は意外と大変です。
入居者の募集や、家賃の回収、契約や解約の手続き、トラブルが起こった際の処理、建物のメンテナンスや掃除等、アパートやマンションを建てたあともやることはたくさんあります。

これらの管理がきちんとされていないと、入居者が決まらなかったり、空き室が多くなったり、環境が悪くなるなど、長期的には大幅に収益が低下してしまうこともあります。
会社によって様々なサポートを用意しているので、よく調べて決めるようにしてください。

土地をうまく活用することによって、安定した収入を得られる、節税対策ができるなどのメリットがあります。

土地の条件や周辺のニーズ、地主さんの目的などによって土地の活用には様々な方法がありますが、きちんと情報を収集した上で、信頼できる専門家や業者の力を借りることで成功する可能性が高くなります。【初回公開日2016年12月5日】