【イエカレ】賃貸併用住宅のメリット・デメリットを徹底解説｜成功する賃貸経営のポイント

賃貸併用住宅とはどんなもの？

「賃貸併用住宅」とは、その名の通り、1つの建物に「オーナーが居住する自宅スペース」と「アパートやマンションの賃貸物件」が合わさった住宅を言います。「自宅兼賃貸住宅」と言い換えた方が分かりやすいでしょうか。

例えば、本来、一戸建てしか建てられないような狭い土地があったとします。しかし、そうした狭小地でも、3階建てや4階建ての建物が建てられる地域なら、高層タイプのアパートを設計することにより、自宅も一緒にした収益物件を建てることができます。 それなら、大地主と言われる人ではなくてもアパート経営などの賃貸経営がきるようになります。

具体例としては、1階部分を賃貸物件用にして、ワンルームタイプの部屋をいくつか作り、2階以上をオーナーのご自宅スペースにする方法などがあります。

ただ、注意点は、建物を高層タイプにするのは、すべての土地でできるというわけではないことです。建築基準法や行政が定める条例などで「この地域ではここまでの延べ床面積の建物しか建ててはいけない」などといった基準が決められているので、それを守った上で設計をしてもらう必要があります。

ですから、賃貸併用住宅の場合も、周辺エリアの賃貸ニーズを調査した上で「自分の希望プランが実際にどこまで実現可能なのか？」を擦り合わせるために、専門知識を持つ人に相談するのがよいと言えます。

次の章では、賃貸併用住宅と通常の賃貸アパートやマンションと比較した場合、賃貸併用住宅にどんな利点があるのかを考えていきます。　

賃貸併用住宅にはどんな利点があるのでしょうか。

賃貸併用住宅にすると、どんな利点があるの？

賃貸併用住宅の利点は、上述した「狭い土地でもアパート経営ができる」という他にも様々なものがあります。

まず「設計次第で、住宅ローンを使って購入もできる」点です。

通常、賃貸物件を購入する時は、アパートローンなどの「事業用ローン」に申し込みをせざるを得ず、金融機関の厳しい審査をパスできないと融資をしてもらえません。ですから、賃貸経営をする上で住宅ローンが使えるのは大きなメリットと言えます。しかも、住宅ローン金利は、事業用ローンよりもかなり有利な設定になっています。

さらに、借入れ期間も、住宅ローンなら審査次第ではより長い期間が認められやすい側面もあります。ローンの金利負担を少しでも軽くしたい場合は、選択肢に入れてみるのは一つです。

2点目は、賃貸併用住宅は、賃貸アパートやマンションと同様に相続対策や節税対策として活用できることです。

良くある例としては、ご自身の財産の相続を考えた時に、複数の相続人がいる場合、土地が一つしかなければ、たとえ遺留分があってもそれを相続ができない人が出てしまいます。その土地にまだ家が建っていれば、家と土地を分割して公平に渡すというわけにもいきません。さらに公平な形で分けられる預貯金もない場合はどうなるでしょうか？

こうした場合、被相続人になる土地の名義人（主権者）は、生前の準備として賃貸併用住宅を建てて家賃収入が得られるようにしておきます。

次に、その家賃収入から得られる利益分を元手に生命保険に加入します。健康状態に問題さえなければ生命保険に加入できますので、オーナーに万が一の事があっても、不動産の相続を受けられない相続人にはその保険金が渡るようにしておくことで、相続争いが起きない形で公平性を保つことができるわけです。

3つ目は、賃貸併用住宅は節税においても効果が出せる場合があります。

例えば、自宅用として持つ土地よりも、賃貸用の土地や建物の方が相続税評価額を下げることができる場合があるので、その場合は相続税をより安くすることができます。

住宅ローンを適用できる条件とは

住宅ローンを適用できる条件は？

アパート経営などで賃貸経営を考える人たちにとって、物件を建てる時の「ローン金利」は、最終的な収益計算をする上で重要なポイントになります。

賃貸併用住宅を建てる際に、住宅ローンで融資を申し込むための条件ですが、その条件とは「賃貸オーナーが住むご自宅部分の延べ床面積が、全体の延べ床面積の2分の1を超えていなければならない」というものです。つまり、住宅部分の比率が多くなるように設計することで住宅ローンの申し込みができることになります。

住宅ローン金利について触れておきますと、これまでは、日銀の異次元緩和政策で、かつてないほどの低金利時代が続いてきましたが、2023年7月28日、日銀の政策変更で長期金利の変動幅が拡大されるニュースがありました。

賃貸オーナーにとって、ローン金利の負担は少なければ少ないほど、より多くの収益を手元に残せる話しになります。今後、長期金利の変動幅が拡大されれば、すべてのローン金利に影響が及ぶためこれまでのようにはいかなくなる可能性があります。

そして同時に、アパートローンなどの事業用ローンとは審査の基準が異なることも知っておいて欲しい点です。

住宅ローンは、申込者の属性（年収、勤務先、年齢、勤続年数）や返済負担率、つまり「年収に対するローン返済額の割合などの要素」が重視されて融資審査が行われます。

一方、事業用ローンは、申込者本人の属性は見られるものの、その物件が持つポテンシャル「収益性（賃貸物件として入居者が集まりそうか？採算が取れそうか？）」が重視されて融資審査が行われるので、そこに違いがあります。

要するに事業用ローンの審査は、事業採算性に重きが置かれて融資の審査がされるため、審査基準が住宅ローンよりも厳しいと言えます。そこが住宅ローンと違う点です。

もう一点補足ですが、もし仮に、無事に住宅ローンの審査に通り、融資を受けることができれば、いわゆる「住宅ローン控除」が受けることができます。ローン残額に応じて所得税から一定金額の還付が受けられる制度です。事業用ローンを使った場合は、残念ながらこの制度の恩恵は受けられません。

この記事のまとめ

賃貸併用住宅は、収益と自宅利用を両立できる魅力的な住宅形態です。

節税や費用相場、入居率の工夫など、事前に知識を持って計画を立てることが、長期的に安定した賃貸経営を実現するポイントになります。

自分に合った設計や管理方法を検討し、リスクやデメリットにも備えることで、安心して賃貸併用住宅経営を始められます。

この記事を参考に、賢く賃貸併用住宅を活用して、収益性の高い賃貸経営の第一歩を踏み出しましょう。

【初回公開日2017年4月3日】