【家の建て替え】賃貸併用住宅の実現方法

実現のしやすさに加え、安定した家賃収入が見込める

賃貸併用住宅という収益物件の最大の特長は、"賃貸オーナーご自身やその家族の住居でありながら、併設した賃貸アパートやマンションから家賃収入が得られる"点です。
ごく一般の戸建て住宅であれば、住宅ローンや固定資産税の支払いなどで支出ばかりになるわけですが、賃貸併用住宅は自宅でありながら収益物件も兼ねているので、賃貸物件部分に入居者を確保できれば、家賃収入を得ることができるというわけです。

賃貸物件部分の経営がうまく軌道に乗れば、あなたの生活の安定が一層図れることに繋がります。ご自身の家賃と住宅ローンが二重になるということではなく、家賃収入が得られれば住宅ローン返済の負担軽減が図れますから、一般的なアパート経営に比べると負担が少ないことも特徴と言えます。例えば、サラリーマンであっても、賃貸併用住宅を建てて、賃貸オーナーとなって問題なく運営をしている人たちもいます！

昨今は、年金の受給年齢引き上げをはじめ、円安やインフレなど、中・長期的な経済的負担が大きな波となって社会問題になっています。 そんな中、ご自身やご家族にとって、安定的な副収入あるいは本収入として"家賃収入"が手にできることは、老後生活の安定化と、40代後半～50代の人たちに増えているセミリタイア後のライフプランを考える上でも大きな安心に繋がります。

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賃貸併用住宅にはどんな方式があるのでしょうか？

１階、最上階、オフィス・店舗併設など、賃貸併用住宅には様々な形があります

一般的に最も多い方式は、アパートやマンションの1階、あるいは最上階をご自身の住居にして、その他の部屋を賃貸物件として収益化を図るものになります。

１階を住宅として利用する場合は、平屋建ての戸建て住宅に住んでいるようなイメージになります。ご自身の外出を含めた外部とのアクセス導線をしっかり確保しながら、入居者の出入りや訪問者や不審者のチェックなどの賃貸管理上の利便性を兼ねることもできます。
加えて、将来、ご自身の住居部分も賃貸物件化したくなっても比較的そのための改修がしやすいメリットがあります。

次に、マンション・タイプで最上階を住居として使用する場合は、日当たり、風通しが良い上、高層階からの景観や眺望が楽しめます。また、メリットとして、賃貸物件に住む入居者には大家さんやその家族の視線を気にする人達も少なからずいるものなのですが、上述した１階を住居にした場合だと、どうしても入居者が大家さんの住居部分を毎日通らないといけなくなるため、そうした一部の人たちには心理面で嫌がられることがあります。

しかし、上層階を住居にできれば入居者との距離感のバランスを取ることにも繋がります。１階を住居にする場合の設計にもよりますが、こちらの形式の方が入居率や入居者の定住率が上がる物件もあります。

また、１階と２階などをコンビニなどの店舗、クリニック、会社用テナントなどの商用の貸物物件として、3階から上を一般住居用の賃貸物件、最上階をオーナーご自身の住居として構成する複合的な賃貸併用住宅も多いです。

さらに、コンセプト型の物件として、各入居者のプライベート居室に加えて共同リビングを設けた「シェアハウス型賃貸併用住宅」も収益率を上げる効果があることから密かに人気があったりします。

「収支計画の現実性」とは？？具体的に見ていきましょう。

既存住宅、二世帯住宅など、時期的な空き空間を利用した賃貸利用も増えています

将来のライフプランは人それぞれで、色々な理想像や夢をもっていることでしょう。
例えば「将来、子供の世帯と二世帯で暮らしたい」と希望しているご両親。「将来、子どもは〇人欲しいね」と語り合うご夫婦。さらに「将来、絶対に独立をして自宅で開業をしたい」と夢を描ている人」......など。それぞれの方々が、多種多様な人生設計をされているはずです。

なかには、具体的な時期が設定しにくい計画や希望がある一方で、暮らしの変化はある日突然、希望とは異なる形でやってくることもあるものです。
何が言いたいかと言いますと、賃貸併用住宅は、二世帯住宅への転換や独立開業の拠点づくりといった暮らしの変化にも対応しやすい特長があると言うことなのです。例えば、将来の子供世代への相続時は「元々の住居スペースを独立させて賃貸化させることを想定した設計にしておく」や「早いうちに改装を行っておく」という選択肢が取れるので、多様な暮らしの変化に対応しやすいというメリットがあるわけです。

また、賃貸併用住宅内で、相続した住居部分が広過ぎたり、子どもが独立して部屋が空いた、または、まだ居住されていない二世帯住宅部分を一時的に賃貸物件にすることで、暮らしの変化に柔軟に対応しつつ、家賃収入を得るといった資産の有効活用をすることが設計次第で可能にできます。

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そんな賃貸併用住宅の人気はどうなのでしょうか？

人々の暮らしの選択肢が拡がりました。その一方で...

昨今では生活様式の多様化が浸透した結果、30～40年前に比べれば、随分と人々の暮らしの選択肢が拡がりました。一方で、少子高齢化の影響で日本全体の人口減少が懸念されるなかで「高齢者の単身世帯」や「共働きの子育て世帯」が急激に増加している現実があります。

多様化が浸透して拡大していく過程のなかで、プライベート性が強く守られる賃貸物件も当たり前になりました。
しかし、昔ながらの「大家さんがすぐ近くに住んでいる」「近くに住んでいる人たちの顔が見える」といったことに近い「家族的・コミュニティ性の高い賃貸住宅環境」を求める人たちがいることも確かです。

例えば、ペット好きな人たちが暮らす”ペット可物件”に住みたいと思う特定層は上述したコンセプト型賃貸を探そうとする傾向があります。新たに賃貸住宅の経営を考えている方々にとっても新たな賃貸ビジネスのチャンスが目の前にあると言えます。家族的な関係を求める層に訴求ができる賃貸併用住宅のニーズが見直されている面があるとも言えないでしょうか。

同じ建物内にいつも大家さんがいてくれる賃貸併用住宅は、現在、同様に増加しているインターネット通販の店舗や、SOHOオフィス（SOHO＝Small Office/Home Officeの略）、シェアオフィスといった、夜間に管理人がいなくなるといった物件とは違い、そうしたテナントビルにはない安心感があるとして支持が高まっています。

入居者のみならず近隣の住民にとっても、例えば、大家さんがゴミ出し等のマナー違反を防止してくれるなどで近隣トラブルとは無縁という物件も多いです。こうした例は、賃貸併用住宅ならではの安心感を与えてくれるところでもあります。

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デメリットや注意についてはどうでしょうか？

賃貸併用住宅のメリットとデメリットも十分に理解しましょう！

昨今の住宅需要の高まりもあり、現在では「貸家建付地の評価」「小規模宅地等の特例」など特別な税制上のメリットがあります。さらに、住宅ローンにおいても、単に自宅を建築・改装するよりも有利なローン金利になるため、節税目的でも、投資リスクを下げる意味でも、賃貸併用住宅の選択は大きなメリットになるわけです。

もちろん、残念ながらデメリットとなり得るところもあります。
一旦、賃貸併用住宅の経営を始めれば、大家さんとして経営的側面を持つことになります。例えば「収支の計算」や「空き部屋のリスク」への対応、その他、さまざまな管理上の手間や諸経費等の負担が発生してくることは否めません。

それまでの、自宅で生活していただけでは想定さえできなかったアクシデントに見舞われてしまう可能性も決してゼロではありません。これは、一般的なアパート経営でも同じことですが「十分な事前準備」と「信頼できる建設会社」「不動産管理を担ってくれる賃貸経営のパートナー選び」が重要になります。

これには「税制と金利」「賃貸借契約と不動産管理」「相続」などの多くの専門知識が必要になる場合があります。適切な専門家に相談することで、正しく賃貸併用住宅のメリットとデメリットが理解できるでしょう。メリットを最大に、デメリットを最小にする工夫を心がけましょう。

また、自分の力だけでは難しくなってくる場合も踏まえて、あらかじめ信頼できるパートナーを見つけておくことが大切です。

この記事のまとめ

賃貸併用住宅は、形態や活用の仕方に多くのバリエーションがあります。また、経営を始めた後でも暮らしの変化に柔軟に対応することができる魅力的な賃貸経営手法です。
大型マンションやテナントビルとは異なり、大家さんが住んでいることが住人やテナントの方の安心感にも繋がっており、賃貸併用住宅ならではのニーズも増えています。
一方で、賃貸併用住宅のメリットとデメリットの理解と対応には様々な専門知識が求められるため、専門家に相談しながら進めていくことが、必要不可欠といえるでしょう！