賃貸併用住宅の間取りはどう決める?間取りを決めるポイント

賃貸併用住宅は家賃収入をローン返済に充てられる、一定の基準を満たせば住宅ローンを利用できるといった魅力から注目されています。しかし、1つの建物に居住スペースと賃貸スペースをまとめなくてはならないため、間取りを決めることが容易ではありません。

そのため、賃貸併用住宅の間取りがなかなか決まらずに困っている人も多いのではないでしょうか?この記事では、賃貸併用住宅の間取りを決める際のポイントを解説します。

1.賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物内に居住スペースと賃貸スペースが共存している物件です。1つの建物内に賃借人と住むことになった場合、双方が気を遣うことになるので「わざわざ併用しなくてもいいのでは?」と思った人も多いのではないでしょうか?

しかし、賃貸併用住宅には以下の2つのメリットを伴うため、賃貸併用住宅を選択する人が増えています。

  • ● ローン負担を軽減できる
  • ● 固定資産税を下げられる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

1-1.ローン負担を軽減できる

賃貸併用住宅を選んだ場合、建築・購入にかかるローン負担を軽減できます。その理由は、賃貸併用住宅であれば一定の基準を満たせば、金利が低く返済期間が長く設定されている住宅ローンを利用できるためです。

住宅ローンは契約者本人が居住する住宅の購入費用としてしか利用できません。そのため、賃貸物件を購入する際は住宅ローンを利用できないことから、金利が高く返済期間の短いアパートローンを利用することになります。

しかし、賃貸併用住宅であれば一定の基準を満たさなくてはならないものの、住宅ローンを利用できます。物件価格や金利差によっては、数百万円~数千万円の利息を削減することが可能です。

また、賃貸併用住宅の運用で得られた家賃収入をローン返済に充てることによって、ローン負担を軽減できるのも大きなメリットと言えるでしょう。

1-2.固定資産税を下げられる

賃貸併用住宅は固定資産税を下げることが可能です。土地や建物などの不動産の所有者は毎年固定資産税を支払わなくてはなりません。賃貸併用住宅の所有者も同様です。

自宅の所有では、固定資産税の軽減措置が受けることが可能です。1戸あたり200㎡までの課税標準額を1/6、200㎡を超えた部分は1/3に軽減できます。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸用の戸数も加算されるため、1/6の軽減を受けられる面積が広くなります。

例えば、面積が600㎡の場合、通常は200㎡までしか1/6になりませんが、賃貸用が1戸で400㎡まで、2戸で600㎡まで1/6に軽減することが可能です。

これらのメリットを考えると、自宅と賃貸物件を分けるよりも自宅と賃貸物件を合わせた賃貸併用住宅を選んだ方が良いと言えるでしょう。

2.賃貸併用住宅の間取りは目的に合わせて決める

賃貸併用住宅は居住スペースと賃貸スペースを1つの建物の中に含めることになるため、間取りを決めることがなかなか難しいと言えます。

あまり意識しないで間取りを決めた場合、居住スペースの割合が50%未満で住宅ローンを利用できない、居住スペースの狭さが原因で利便性が悪い、賃貸スペースの少なさが原因で収益性が低いなどの問題が生じて後悔する可能性があります。

賃貸併用住宅を建築してから後悔することを未然に防ぐためにも、どのような目的で賃貸併用住宅を建築するのかをよく考えてから間取りを決めることが重要です。

2-1.収益性を高めたい場合

賃貸併用住宅を建築する人の中には、賃貸併用住宅の運用によってある程度の家賃収入を得たいと考えている人も多いと思います

賃貸併用住宅は一般的な賃貸住宅よりも収益性が低いため、収益性を高めたいのであれば収益性の高い間取りを意識することが重要です。収益性の高い間取りの一例として、以下の3つが挙げられます。

  • ● 4階建で4階のみを居住スペース
  • ● 4階建で3階・4階を居住スペース
  • ● 3階建で3階のみを居住スペース

それぞれの間取りの特徴について詳しく見ていきましょう。

2-1-1.4階建で4階のみを居住スペース

4階建で4階のみを居住スペースという間取りにした場合、1~3階を賃貸スペースとして貸し出せます。

この間取りのメリットは、賃貸スペースの占める割合が多いため、得られる家賃収入が多く収益性が高いという点です。

一方、物件規模が大きいので初期投資も大きくなる、賃貸併用住宅に占める居住スペースの割合が50%未満なので、アパートローンしか利用できない、居住スペースが狭いといったデメリットが挙げられます。

居住スペースが狭く感じられる場合は、ルーフバルコニーや屋上テラスを設置する、3階の一部を居住スペースに組み込むことで限られた空間を少しは広く活用できるでしょう。

2-1-2.4階建で3階・4階を居住スペース

4階建で3階・4階を居住スペースという間取りにした場合、1~2階を賃貸スペースとして貸し出すことになります。

この間取りのメリットは、居住スペースを十分に確保できるのでゆったり快適に暮らせる、居住スペースの割合を50%以上にすれば住宅ローンを利用できるという点です。

一方、4階のみを居住スペースと貸し出す場合と同様に、物件規模が大きいので初期投資も大きくなります。また、収益性が低くなって、返済負担が大きくなるといったデメリットも挙げられます。

住宅ローンの利用を検討している場合、居住スペースが50%を下回っていて利用できない可能性もあるため、居住スペースが50%以上かどうかをしっかり確認しておくことが重要です。

また、住宅ローンを利用する場合、ローンの上限がアパートローンより低いため、不足分を自己資金で補わなければならない可能性があるという点に注意しましょう。

2-1-3.3階建で3階のみを居住スペース

3階建で3階のみを居住スペースという間取りにした場合、1~2階を賃貸スペースとして貸し出すことになります。

この間取りのメリットは、物件規模に対して収益性が高い、物件規模が他よりも小さいので初期投資を抑えられるという点です。

一方、賃貸併用住宅に占める居住スペースの割合が50%未満なので、アパートローンしか利用できない、居住スペースが狭いといったデメリットが挙げられます。

居住スペースが狭いといった問題に対しては、4階のみを居住スペースとするケースと同様、ルーフバルコニーや屋上テラスを設置する、3階の一部を居住スペースに組み入れることで限られた空間を広く活用できるでしょう。

2-2.初期投資を抑えたい場合

賃貸併用住宅は一定の基準を満たすことによって金利が低く返済期間の長い住宅ローンを利用できます。しかし、借入条件の良い住宅ローンを利用できたとしても、返済しなくてはなりません。

返済計画に支障が生じて、賃貸併用住宅を手放さなくてはならないといった事態を未然に防ぐためには初期投資を抑えることも重要です。収益性の高い間取りの一例として、以下の2つが挙げられます。

  • ● 3階建で2階・3階のみを居住スペース
  • ● 2階建で2階のみを居住スペース

それぞれの間取りの特徴について詳しく見ていきましょう。

2-2-1.3階建で2階・3階を居住スペース

3階建で2階・3階を居住スペースという間取りにすると、1階のみを賃貸スペースとして貸し出すことになります。

この間取りのメリットは、居住スペースを十分に確保できるのでゆったり快適に暮らせる、居住スペースの割合が50%以上なので住宅ローンを利用できるという点です。また、物件規模が小さいので初期投資を抑えることが可能です。

一方、賃貸併用住宅に占める賃貸スペースの割合が少ないことから収益性が低い、ローンの返済に充てられる家賃収入が少ないことから返済負担が大きくなるといったデメリットが挙げられます。

賃貸併用住宅の建築に住宅ローンを利用する場合、ローンの上限がアパートローンよりも低いため、不足分を自己資金で補わなければならない可能性があります。

また、運用で得られる家賃収入が少ない場合返済計画に支障が生じる可能性が高まるため、無理のない返済計画を立てることを意識しましょう。

2-2-2.2階建で2階のみを居住スペース

2階建で2階のみを居住スペースという間取りにした場合、1階のみを賃貸スペースとして貸し出すことになります。

この間取りのメリットは、物件規模がいずれの間取りよりも小さいので初期投資を大幅に抑えられる、賃貸併用住宅に占める居住スペースの割合を50%以上にすれば住宅ローンを利用できるという点です。

一方、この間取りにした場合、居住スペースが狭いことがデメリットとして挙げられます。居住スペースが狭く感じられる場合は、ルーフバルコニーや屋上テラスを設置する、3階の一部を居住スペースに組み込むことで限られた空間を広く活用できます

収益性の高さやある程度の居住スペースの確保を考えると、賃貸併用住宅の建築する際は、3階建以上を視野に入れた方が良いでしょう。

2-3.上下にどちらを持ってくるのかを決める

上記の間取りの例では、賃貸スペースを下階に持ってくるケースでしたが、上下のどちらに持ってくるのかによって特徴が大きく異なります。

建築してから「こっちの方が良かった」と思っても手遅れであるため、後悔しないためにもそれぞれの特徴を把握しておくことが重要です。住居スペースと賃貸スペースのどちらを下に持ってくるかによる特徴の違いを詳しく見ていきましょう。

2-3-1.住居スペースが下の場合

住居スペースを下にする間取りを選んだ場合のメリットとして、物件オーナーが速やかに住居スペースにアクセスできる、庭を自由に使用できるなどが挙げられます。

また、賃貸スペースを上に配置すれば、セキュリティが強化される、景観が良くなるため、家賃設定を高くしても比較的需要が期待できます

一方、賃借人が小さな子供連れの場合は上階の床から伝わる足音や鳴き声などの生活音が気になる、エレベーターを設置していない場合は階段でのアクセスが不便という理由から空室が生じても埋まりにくい可能性が高いといったデメリットを伴うので注意が必要です。

2-3-2.賃貸スペースが下の場合

賃貸スペースを下にする間取りを選んだ場合のメリットとして、物件オーナーは窓からの景観が良いことが挙げられます。

一方、住居スペースが下の場合とは異なり、物件オーナーの生活音が下階の賃借人に影響を与える可能性がある、自宅に出入りするための上下の移動と動線の確保が必要になります。

エレベーターを設置することになった場合は、賃貸併用住宅の建築にかかる費用がさらに大きくなるので注意しましょう。

2-3-3.左右で分けた場合

居住スペースと賃貸スペースを上下に分けるという間取り以外にも、左右に分けるという選択肢が挙げられます。

左右で分けた場合のメリットとして、物件のオーナーは上下階の生活音を気にせずに済む、上層階からの景観を楽しめることが挙げられます。また、2階以上はセキュリティや景観の良さを理由に賃料を高く設定することが可能です。

一方、高層の賃貸併用住宅の場合は、住居スペースと賃貸スペースの両方にエレベーターを設置しなくてはなりません。

2基分のエレベーターを設置することになると、費用負担が大きくなる、無駄なスペースが増えるといったデメリットを伴うことを理解しておきましょう。

3.間取りを決める際のポイント

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用できるまたは家賃収入をローンの返済に充てることでローン負担を軽減できる、固定資産税を軽減できるなどの理由から注目されています。

しかし、賃貸併用住宅は一般的な賃貸住宅とは異なるため、安易に考えていると返済計画に支障が生じて物件を手放さなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。

そのような事態を未然に防ぐには、賃貸併用住宅の特徴を踏まえた上でそれらを間取りに反映させていくことが重要です。賃貸併用住宅の間取りを決める際のポイントには、以下の5つが挙げられます。

  • ● どのような需要が期待できるのか考える
  • ● 自宅部分が大きい場合は買い手が見つかりにくい
  • ● 相続時のことを視野に入れながら決める
  • ● 予算上限を踏まえながら決める
  • ● 建築条件を踏まえながら決める

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

3-1.どのような需要が期待できるのか考える

賃貸併用住宅の間取りを決める際は、どのような需要が期待できるのかをよく考えてから決めることが重要です。

人口の増加によって賃貸需要が高まっている状況では、賃貸併用住宅を建設してもすぐに安定した需要が期待できます。しかし、少子高齢化によって人口が減少している昨今では、需要に合わせた間取りでなければ賃貸需要を確保できません。

例えば、単身世帯の増加を踏まえると、単身向けの方がファミリー向けの間取りよりも高い需要が期待できます。物件近くに駅や学校、会社などがある場合も同様です。

賃貸経営を始めれば誰でも安定した家賃収入を得られるというわけではないため、需要を考慮しながら間取りを決めることが必要不可欠と言えるでしょう。

3-2.自宅部分が大きい場合は買い手が見つかりにくい

賃貸併用住宅の建築を検討している人は、最初はずっとその物件に住み続けるつもりでも、現金化や転勤などを理由に売却しなくてはならない可能性があります。

自宅部分の割合を大きくした場合は、自身の居住用物件と賃貸用物件の両方を探している人がいればスムーズな売却が期待できますが、そのような人はほとんどいません。

どちらかと言えば、自身の居住用物件や賃貸用物件のどちらかを探している人が多いため、売却を試みてもなかなか買い手が見つからない、安値で買いたたかれる可能性もあるので注意が必要です。

居住スペースの割合をマンション程度に抑えておけば、その部屋も貸し出して家賃収入を得ることができるため、買い手が見つかりやすくなると言えます。そのため、売却を視野に入れているのであれば、居住スペースはあまり大きすぎない方が良いでしょう。

3-3.相続時のことを視野に入れながら決める

賃貸併用住宅を建築したオーナーに万が一の事態が生じた場合、相続人が賃貸併用住宅を相続することになります。

相続人が賃貸併用住宅を売却して現金化してから相続する場合には、上記のケースと同様、自宅部分の割合が大きければなかなか買い手が見つかりにくいと言えます。

また、賃貸併用住宅を売却せずに自宅部分も一緒に貸し出して賃貸経営を継続する場合も、自宅部分の割合が大きければなかなか借り手が見つからないので注意が必要です。

そのため、将来相続が発生した時のトラブルを未然に防ぎたい場合には、自宅部分の割合を減らしておいた方が良いと言えるでしょう。

3-4.予算上限を踏まえながら決める

アパートローンを契約して賃貸併用住宅を建築する場合、上限が高く設定されるケースが多いため、自己資金が少ない人でもある程度の規模の賃貸併用住宅を建築することが可能です。

しかし、住宅ローンを契約して賃貸併用住宅を建築する場合、上限が低く設定されることが多いため、ある程度の自己資金を拠出しなければなりません

自己資金をあまり拠出できない場合には賃貸スペースの割合を増やしてアパートローン、自己資金を確保できる場合には居住スペースの割合を増やして住宅ローンを契約するのが一般的です。

予算に応じて間取りが異なるため、どのくらいの予算を確保できるのかをよく考えてから賃貸併用住宅の間取りを決めましょう

3-5.建築条件を踏まえながら決める

4階建で4階のみを居住用スペースにしている収益性の高い賃貸併用住宅を建築したいと考えていても、建築条件を満たしていなければ建築できません

都市計画区域では土地の用途が13種類に分けられています。第1種低層住居地域や第2種低層住居地域では高い建物の建築が禁止されています。

このように物件オーナーが3階建や4階建の賃貸併用住宅を建築したいと思っていても、建築条件が要件を満たしていなければ要件に合うような間取りに変更するしかありません。

そのため、間取りにこだわりたいのであれば間取りに合う建築条件の土地を取得する、先に土地を取得しているのであれば建築条件に合う間取りの中から決めていきましょう

まとめ

賃貸経営を検討している人の中には、自身の自宅と賃貸物件を共存させた賃貸併用住宅の建築を考えている人も多いと思います。

賃貸併用住宅にはローン負担を軽減できる、固定資産税を下げられるといったメリットが挙げられます。しかし、間取りの選択を誤った場合、ローン負担の軽減効果が小さくなる、空室が生じて返済負担が大きくなるという点に注意が必要です。

そのため、賃貸併用住宅を建築する際は、どのような賃貸併用住宅でも安定した家賃収入が得られると安易に考えず、しっかり需要が期待できる間取りを考えることが重要と言えるでしょう。

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