不動産の売却のタイミングは「金利」に注目


不動産を高く売るために注意すべきことは何でしょうか?
いつの時代でも不動産の売却を考えている方が最も気になるのは「どうすれば不動産を高く売れるのか?」ということでしょう。 時代趨勢を分析したうえで不動産を高値で売却するポイントを解説します。

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※2016年10月20日現在の情報となります。
各種情報は変更になっている可能性があるため、予めご了承願います。

不動産価格がピークに達しても「買い手がつかなければ」何も効果はありません...

いつの時代でも不動産の売却を考えている方が最も気になるのは、「どうすれば不動産を高く売れるのか」ということでしょう。

今年2016年について言えば、多くの専門家が既存の不動産物件を高く売るチャンスだと予測しています。その根拠は、「東京オリンピック」と「消費税」です。


東京オリンピックは2020年(実際はCOVIC-19の影響で2021年に開催されました)。あと4年に迫りました。開催地決定以来、東京を中心に不動産業界は活気に沸いており、土地の売買価も高く維持されています。
今年もこの傾向が続くと思われ、様々な面で好景気を享受できることでしょう。

ただ、売却を考えている既存の不動産オーナーにとっては不動産価格がピークに達しても「買い手がつかなければ」何も効果がない事を忘れてはなりません。
オリンピック熱が本格的に高まり、世の中の「新築熱が高まる可能性」が分析され、市場が醸成されて初めて不動産を高く売るチャンスに変わるわけです。


不動産売却と消費税の関係

また「税の問題」はいつの時代でも不動産売買の動向に大きな影響を与えます。
今日2016年の不動産市場を左右するニュースは、来年2017年4月に控える「消費税10%への増税」です。
「まだ先の話でしょう...」と思いたくなるでしょうが、実は「2016年9月までに(新築建物の)請負契約を結んだ場合は現行8%税率適用」というルールがあります。
このため、所有地へ将来的な賃貸物件建築を考えていた地主の方が、2016年9月まで駆け込みで建築請負契約を結び、2017年から様々な新築物件が竣工すると言われています。

そして新築物件が竣工すると、必然的に入居者の取り合いになると言われています。
そのため、既存の不動産所有者は、2016年中に動くことが大切とさえ言われています。
これらのことを知れば、古いアパートやマンションを売却したい方は「買い手が建て替えをするニーズ」を読まなければなりません。
上述の消費税10%の件も、建て替えの場合でも9月の消費税特例は当然適用されますから、売却のタイミングには注意が必要だというワケです。


売却のタイミングは「金利」に注目を!!

このように、不動産を売却する際には「どのタイミングでなら不動産が高く売れるか?」を見通すことが大事です。

もうひとつ大切なのは「金利」です。金利は銀行など各金融機関がお金を貸し出す際の利息で、不動産では住宅ローンを借りる際の利息に関係があります。

住宅ローンは固定金利と変動金利がありますが、どちらの方法にしても金利の低い時に申し込むのが有利です。 この視点からも、不動産売却のタイミングが掴めそうです。

また、国はここ数年不動産の取引拡大を考えており、様々な売却特例を設定しています。
そうした国政の動きや情報にも嗅覚を持つ必要があります。

金利は、代表的な住宅ローン「フラット35」を扱う住宅金融支援機構のホームページで確認することができます。ぜひご確認ください。

融資率 取扱金融機関の提供する
金利の範囲
取扱金融機関の提供する
金利で最も多い金利
返済期間:21年以上35年以下 9割以下 1.540%~2.090% 1.540%
9割超 1.670%~2.220% 1.670%
返済期間:20年以下 9割以下 1.270%~1.890% 1.270%
9割超 1.400%~2.120% 1.400%

売る前にリフォームしたほうがいい?

もう一つ。築年数もあり、場所によっては経年劣化も・・・。
こんな物件を売りたいと思っている方は、たいていの方が高く買われたいと願って、買い手が付く前に「リフォーム」をしてしまう傾向があります。

これを読んでいらっしゃる方の中にそれをしてしまった方がいたら仕方がないのですが、ただ、このリフォームには注意が必要なのです。
破損している箇所を修繕するといった内容なら問題はありませんが、問題は「自身の好み」や、単に「今流行りだから」といった内装などを取り入れてリフォームをやってしまい、内覧に訪れた購入希望者から「この部分が好みと違うわ!」と言われてしまうことです…。この時点で時すでに遅しです。

特に居住用として考えている買い手の中には内装に拘りをもっている方も多数いるため、売り手である自身との感覚の違いには注意が必要です。

設備のデザイン、機能、質感などは個人が持つ趣向の要素が多分に含まれます。
買い手が自分の趣向に合わせてリフォームを検討するかもしれません。良かれと思って行ったリフォームも余計な出費になってしまったとなっては勿体ない話しです。もしリフォームをするかどうかで迷った場合は、選択した仲介会社の専門家の意見を必ず聞くことをお勧めします。


仲介会社とのパートナーシップを

では、どうやって買い手のニーズをくみ取り、売却のタイミングを捉えると良いのでしょうか?
結論は、やはりプロに任せることです。

不動産会社の職員は、売り手である不動産所有者の相談相手となる一方、買い手の方の相談相手にもなります。

つまり、不動産の購入を考えている方が、どのような需要を持っているか?といった最新傾向を掴んでいるわけです。
仲介会社やその担当者を単なる「買い手との繋ぎ役」と見るのではなく、不動産売却のコンサルタントとして活用しましょう。

不動産の売却値が高くなると、それをもとに計算する仲介手数料も高くなり、不動産会社の担当者もやりがいが高まり、メリットにもなるわけです。 WIN-WINの関係を築くことが大切です。

売買額(4,000万円(税抜)) 仲介手数料(税込)の上限額
200万円の部分 200万円×5.4%=10.8万円
200万円~400万円の 200万円部分 200万円×4.32%=8.64万円
残り 3,600万円部分 3,600万円×3.24%=116.64万円
合  計 136万800円

上述したリフォームの発展形で、建物の基礎的な部分以外を大きく改修する「リノベーション」や内装をお洒落にして近隣物件との差別化を目指す「DIY賃貸」も流行するなど不動産売買を巡っては様々な知識が必要です。

普段から不動産の世界に精通している方は別ですが、このような専門知識はなかなか一朝一夕では理解できません。 仲介会社の中には様々な案件をこなし、不動産の最新情報に精通した方も多いです。

賃料を決めるのも、広告を作成するのもまとめて請け負う不動産仲介会社は、まさに不動産売買のキープレイヤーと言えるのです。


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この記事のまとめ

以上、ご覧頂いた通り、不動産を高値で売却するタイミングを掴むためには、時代の趨勢を読むことと、良きアドバイザーとなる会社と強固なパートナーシップを築くことが重要となります。

今ならオリンピック開催や消費税の増税も大きく関わってきています。
これから先も社会情勢の変化は激しいものになるでしょうし、誰も予測がつかないことが待ち受けているかもしれません。
そうしたことが不動産売買に影響を与える要素になることが多いです。しっかりと対策を練ったうえで、タイミングを逸しないようにすることが肝要です。

そのためにも、良き専門家を見つけることと、お互いの信頼感を築くことを何よりも大切して頂き、納得のできる取引を成立して頂きたいと願っております。

【イエカレ運営局より】
☆信頼できる業者選びのポイント☆
* 建物の品質に自信を持っており、保証やアフターサービスも充実している
* 限られた予算の中からできるだけ要望をくみとったプランを提案してくれる
* こちらも気が付かなかった部分の指摘や提案をしてくれる
* 実際の事例に基づいた収支シミュレーションなど、信頼性の高い数字を出してくれる
* 疑問点や不安点があっても、質問すればすぐにきちんと答えてくれる
* 担当者の対応、電話受付の対応に好感が持てる
などが挙げられます。まず、これらをクリアできそうな業者かどうかをまず見極めて業者の絞り込みをする必要があります。

イエカレでは、フリーコールによるサポート対応も行っております。
「企業へ相談をしたいけどやり方が良く分からない」場合など、
必要でしたらフリーダイヤル0120-900-536までお気軽にお問い合わせください。


*運営実績14年(2022年1月現在)
*フリーコール(受付時間:平日のみ10時~18時)による安心サポートをご提供

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