賃貸管理を委託する、とはどういうことか

所有している物件を賃貸する場合、入居者の募集や賃料の集金、共有部分の管理、ゴミや騒音など入居者からのクレーム対応など、やらなければならない業務がたくさんあります。
もちろん、これらの業務をオーナー自ら遂行するという選択肢もないわけではありません。
しかし入居者の募集がうまくいかず空室が目立つようになったり、クレーム対応などが不適切で他の入居者の不満を招いたりと、不動産経営がうまく立ち行かなくなってしまう可能性もあります。

●賃貸管理を管理会社に委託する「管理委託方式」

上記のようなリスクを回避するうえで効果的なのが、管理会社に物件の賃貸管理を委託するという方法です。
物件オーナーのもとに入る家賃収入のうち一定額を手数料として支払うことで、管理会社に賃貸管理業務を任せるのです。
この方式のことを、「管理委託方式」と呼びます。

不動産経営を管理委託方式によって行う場合、【家賃収入ー管理会社に支払う手数料】で計算される金額が、物件オーナーの手元に残ることになります。
そのため、物件の賃貸を始めるにあたって収支計画を立てるときは、この手数料がいくらになるのかということについても、きちんと考えておかなければなりません。

賃貸管理の委託についてはわかりましたね。次は手数料の算出について！

管理会社に支払う手数料の算出方法

では、管理会社に支払う手数料はどのように算出されるのでしょうか。
また、その手数料の相場は、どれくらいなのでしょうか。

●家賃×○％で算出するのが一般的

賃貸管理にかかる手数料は、【家賃×○％】という計算式で算出されるのが一般的です。
たとえば、毎月の家賃が10万円で管理会社との間で手数料は家賃の3％という取り決めが行われた場合、月々の管理手数料は10万円×3％で算出される3,000円ということになります。
つまり、賃貸管理の手数料は、家賃が高ければ高いほど、パーセンテージが大きければ大きいほど高くなるということになります。

●手数料の相場は家賃の5％程度

賃貸管理を委託する管理会社を選ぶ際、手数料がどれくらいになるのかということは、とても重要な判断ポイントになります。
相場に比べてあまりに高い手数料がかかるようでは、当初予定していた利益が出ない可能性もあるからです。
そこで参考になるのが手数料の相場ですが、現在、賃貸管理の委託にかかる手数料は賃料の5％前後が相場となっています。

●システム料などが必要になる場合もある

賃貸管理の手数料が【家賃×○％】であるとなると、このパーセンテージが少しでも少ない会社を選べばいいのではないか、と考えてしまいがちです。
しかし、管理会社の中には、この手数料とは別に「システム料」や「更新事務手数料」が必要になるところがあります。
また、ひとくちに「賃貸管理」といっても、どのようなサービスが受けられるかは管理会社によってさまざまで、共有部分の清掃や建物全体の点検などは別料金というところもあります。

算出方法は以上です。次は管理会社の選び方です。

賃貸管理の手数料についてどう考えるべきか

賃貸管理を委託する管理会社を選ぶときは、複数社に見積もりを依頼し、料金面やサービス面を比較・検討してみることをおすすめします。
具体的に、以下のような事例で考えてみましょう。

【家賃10万円の賃貸物件の管理を委託する場合】

●A社...
手数料は月額家賃収入の5％で、あらゆる賃貸管理業務と滞納保証をしてくれる

A社の場合、賃貸管理を委託する際にかかる手数料は10万円×5％の5,000円ということになります。

●B社...
手数料は月額家賃収入の3％で、家賃の集金、督促、更新契約業務、退去時の立会点検、カギの管理、苦情処理はするが、共有部分の清掃や建物全体の点検、巡回報告は有料。
また、システム料として成約賃料1ヶ月分、更新事務手数料として新賃料の半月分が必要。

B社の場合、手数料自体は10万円×3％の3,000円ですが、システム料として最初に10万円、契約更新のたびに新家賃の半額を支払わなければなりません。
また、共有部分の清掃などについても委託する場合、その分の料金を支払う必要があります。

このように、パーセンテージだけを見るとB社の方が安いように思える賃貸管理手数料も、その中身を詳しく見ていくと、実はA社より多くの手数料を支払わなければならなかった、ということが起こる可能性があります。

そのため、賃貸管理を委託する管理会社を選ぶときは、
・基本サービスの中にはどのような業務が含まれるのか
・別途料金が必要になるのはどのような業務か
・家賃×○％で計算される手数料以外に必要な費用はないか
といった点について、きちんと確認しておくようにしましょう。

この記事のまとめ

【賃貸管理の手数料について正しく理解しよう】
・賃貸管理を委託する際の手数料は、月額賃料×○％で算出される
・手数料の相場は、月額賃料×5％前後である
・手数料以外の諸費用を請求されることがある

賃貸管理手数料を正確に把握することは、無理のない収支計画を立てるうえでとても大切なことですので、管理会社選びは慎重に行うことをおすすめします。