【イエカレ】家を貸すとき管理委託するのは安全策か｜自宅を賃貸物件にして家賃収入を得るリロケーション

リロケーション会社を選ぶ

持ち家をリロケーション物件として貸し出すことに決めたら、管理会社を選びます。個人で行うことももちろんできますが、入居者を探すための宣伝や内見の案内、 契約締結など多大な手間と時間が掛かってしまい、現実的ではありません。 そのため、リロケーションに関するサービスを提供している会社に管理を依頼するわけです。

管理会社を選ぶ流れは、まず複数のリロケーション会社の情報を集め、サービスの内容や料金を吟味します。 続いて目星を付けた管理会社に連絡を取り、契約条件などを相談します。 この際、実際に住宅に足を運んでもらうことで、詳細な見積もりを取ることが可能です。

そして、最後に管理をお願いするリロケーション会社を決定し契約すれば完了です。 管理会社を決めるには数ヶ月かかるため、余裕を持って管理会社探しを始めましょう。

リロケーションサービス入居前

管理会社と契約したら、入居者を募集するために入居条件を決めます。

管理会社によっては、条件を決めるときから相談に乗ってもらえるサービスを提供している場合もあります。 そして、決定した入居条件に従って募集広告を出します。募集広告を掲載するメディアは管理会社の店頭やインターネット上のウェブサイト、さらには賃貸情報誌などが挙げられます。

この時点で物件に興味を持つ人が現れない場合、物件そのものに問題がある可能性があります。リフォームなどの実施を検討するべきです。

入居希望者が現れれば、内見などを行い契約を締結します。賃貸借契約は入居者と管理会社の間で締結されます。

募集広告を出すことから入居者との契約締結までは、オーナーが一切立ち会わずに全てをリロケーション会社に任せることもできるのです。

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リロケーション入居審査

物件に入居を希望する人が現れたら、入居審査を行います。

入居審査とは、入居を希望する人物の支払い能力や人格を見て、オーナーが物件を貸し出すことが出来るかを判断する審査です。

入居者を募集する段階では早く貸し出したいと先走ってしまい、審査が緩慢になりがちです。後々のことを考えて、時間を掛けて審査することを心がけましょう。

特に支払い能力は慎重に判断しなければなりません。支払い能力に不足があると家賃収入を得ることが出来ないからです。

また、入居希望者に定期収入があっても資産が少ない場合や、逆に資産があっても定期収入がない場合は注意が必要です。どちらかを失えば、たちまち家賃の支払いに困窮する状況になる可能性があります。

また、人格を判断する必要もあります。些細なことでトラブルになったり、物件の扱いが雑な人物は避けるべきです。 さらに、近年は反社勢力に関する法規制も強まっています。そうしたことも考慮に入れながら入居者トラブルを未然に防ぐための審査をする必要があります。

賃貸契約の形態がどうであれ、結果として大事な持ち家を貸すことになるわけですから、オーナー自身が考える入居者基準はある程度持った上で管理会社と相談するべきでしょう。

リロケーション契約締結

支払い能力や人格に問題がなかった場合は、晴れて契約の締結となります。

契約締結の際は、「定期借家契約」を締結するべきです。これは、事前に物件を貸し出す期間を指定する契約で、リロケーション物件に最適な契約方式だと言えます。

リロケーション物件の場合、オーナーは転勤や海外赴任などで一時的にその物件を離れる場合がほとんどです。一般的な賃貸借契約では、借り主が希望した場合は契約の更新を行わなければならず、オーナーの転勤期間が終了しても物件を明け渡してもらえないことがありました。

しかし、定期借家契約では契約更新がなく、借り主はあらかじめ定められた期間を持って退去しなければならないため、オーナーは確実に貸し出していた物件に住み始めることが出来るのです。両者が話し合って再度契約を結ぶことで賃貸期間を延長することも可能です。

リロケーションサービス入居後

賃貸借契約を締結して入居者が決まった後も、管理会社とのやりとりは密に行われることになります。

まず、毎月決まった日にオーナーに対して家賃の振り込みが行われます。 入居者は家賃を管理会社に振り込むため、オーナーの口座には入居者ではなく管理会社からの入金となることに注意が必要です。

また、管理会社は物件を定期的に巡回し、異常がないか点検します。 もし物件そのものに異常が発生していたり、入居者からのクレームがあった場合は、管理会社を通してオーナーに伝えられるのです。

自宅をリロケーション物件とすることが決まってからは、管理会社を選び、管理会社とともに入居条件の設定を行って入居希望者を募集し、 そして契約してからは家賃の振り込みや定期報告を受けるというのが一連の流れになるのです。

リロケーションサービス帰任後の流れ

帰任が決まったら、まずはリロケーション会社に連絡をいれましょう。

入居者と期間を決めて契約を結んではいますが、法律上、契約満了の１年前から6カ月前までに、入居者に契約が終了する通知をしなくてはなりません。

これを怠ると、通常の賃貸契約となってしまい、明け渡しをしてもらえなくなるのです。
リロケーション会社によって、「○カ月前までに連絡をする」など取り決めがあると思いますので、はじめにきちんと確認しておきましょう。

帰任が予定の時期と違ってしまったら？

帰任が予定より早まってしまっても、賃貸借契約の契約期間が終了するまでは、貸し出している家には戻れません。その場合は、リロケーション会社に仮住まいの物件を紹介してもらうのがいいでしょう。

また期間が伸びてしまいそうな場合でも、入居者に契約を延長してもらうことができます。そういった場合も、まずはリロケーション会社に相談しましょう。

人に貸すリスクを覚悟しておこう

見ず知らずの人に家を貸す、というのはやはり不安な部分もあるでしょう。 入居者の選定は、リロケーション会社の規定を基準にして審査を行ってくれるはずですので、はじめにその規定を確認しておくほうがいいでしょう。

例えば、たくさん友人を呼んでパーティーをやることが趣味のような若い入居者だと、室内が汚れたり傷んだりするのが早いかもしれません。

またお子さんがいるような家族でも同様なことが考えられます。退去後の修繕は、入居者の故意過失での破損、汚れ以外は、基本オーナー（持ち主）の費用負担となります。

また、長く住んでいることでどうしても起きてしまう床の日焼けなどや壁の汚れなどの修繕もオーナーの費用負担となります。

貸す側で入居者を選ぶには限界がありますので、そういったリスクがあるかもしれないということを覚悟しておく必要があります。

リロケーションの全体の流れを把握する必要性

リロケーション会社の選び方の次は、賃貸サービスを始める前と始めた後の全体の流れを把握することです！これもとても大事です。

何事も「どのタイミングで、どんなことをやるか」という点について理解が浅いと、何をどうしたらいいかわからず、適切な行動に移れない、という問題が生じてしまいます。 これは、賃貸経営においても言えることです。

特に、初めて賃貸経営を行うという人は、まずは全体の流れを把握することから始めてください。 上述した内容と被る箇所もありますが、さっそくまいりましょう。

賃料の設定・収支のシミュレーションを行う

最初に行うべきなのは、賃料の設定と収支のシミュレーションです。

まず、賃料の設定について説明します。 自分が保有する不動産を貸した場合、賃料はいくらにできるか？という点をまずは考えてみましょう。 自分が保有する不動産と似たような条件の不動産の賃料相場を調べれば、おのずといくらくらいにできるか、という目安は付けられます。

その結果を踏まえ、自分が保有する不動産を貸した場合の収入とコストについて、シミュレーションを行いましょう。

賃料収入、入居率など収入面からのアプローチおよび税金、管理費、ローン返済の諸費用などの支出面からのアプローチという視点で考えてください。

収入面からのアプローチはやや低めに、支出面からのアプローチはやや高めに金額を見積もると、後々慌てなくて済むかもしれません。

不動産会社への査定の依頼・交渉を行う

収支のシミュレーションまで完了したら、次の段階に移りましょう。

賃貸仲介・管理を依頼する予定の不動産会社に賃料査定を正式に依頼して下さい。 この際、自分が想定した賃料と大きな開きがあった場合、どうすればいいのでしょうか？

一番大事にしてほしいのは、臆することなく質問することです。

もし、条件がうまく折り合わなかったとしても、妥協する必要はありません。納得がいかなければ別の不動産会社にする権利もあります。

また、賃料査定と並行して、不動産管理のサービス内容、運営方針などについてもすり合わせを行います。 これについても、納得がいかない点があれば、積極的に提案しましょう。

くれぐれも、一社だけで決めてしまわないことも大事です。 その上で「ここならお願いできる！」という不動産会社に正式に依頼するといいかもしれません。

入居者募集を行い、賃貸借契約を結ぶ

正式に不動産会社と契約したら、次の段階に移りましょう。

賃料、契約期間、募集に関する賃貸条件等を確定し、入居者の募集を開始します。 自分でやる方法もありますし、不動産会社と合意した募集方法があればそれに従いましょう。

その結果、入居希望者が現れた場合、条件交渉や物件見学の手配に移ります。 これも、不動産会社に依頼している場合は不動産会社がコーディネートを行ってくれます。

また、そこから入居申込者が出てきた場合、貸主が審査を行います。 問題がないようであれば、入居者との賃貸借契約を結びましょう。

なお、賃貸管理会社・仲介会社のサポートを受けている場合、コーディネートはそれらの会社が行います。

しかし、実際に契約を結ぶのはオーナーと入居者であるということも、併せて押さえておきましょう。

さまざまな賃貸管理業務を行う

入居者が決まったら、いよいよ実際の賃貸に移ります。

賃料の回収、トラブル対応、清掃、契約管理など様々な賃貸管理業務が待っています。 業務が多岐にわたるので、全部を自分ひとりでこなすのはなかなか難しいかもしれません。

やはり、賃貸管理会社の協力を仰ぐのが一番確実で効果も上がる方法でしょう。 サポート体制を整えてくれる賃貸管理会社を見つけるのも重要な要素となります。

口コミ、担当者とのフィーリングなど、様々な要素を考えながら、自分にとって最適のパートナーとなる賃貸管理会社を選びましょう！！

賃貸経営で得た収益に関し、確定申告を行う

個人が不動産の賃貸経営を行って、家賃やその他の収入を得た場合、利益を「不動産所得」として申告しなければいけません。 不動産所得は「不動産収入－必要経費」という式で計算します。

なお、必要経費には次のようなものがあります。

・支払利息：ローンの利子部分
・原価償却費：建物、設備の経年劣化による価値減少相当額
・損害保険料：建物にかけている火災保険などの保険料
・管理委託費：管理を委託している会社に払う費用

この他にもいろいろな項目が経費として認められます。

なお、不動産所得は総合課税といって、給与所得、事業所得等と合算して所得控除が受けられます。 特に、初めて確定申告を行う場合は、早めに動いた方が何かと問題が起こらずに済むでしょう。

以上、リロケーションの流れについて詳しく見てきました。持ち家をリロケーションで貸し出すことを検討し始めた方にとっては参考になる内容ではなかったでしょうか？ぜひ本日お読み頂いた知識を活かしてスムーズな賃貸管理を行っていただければ幸いです。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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【初回公開日2016年10月21日】